Ile wybudowano mieszkań czynszowych w 2022 roku?

•  Ile wybudowano mieszkań czynszowych w 2022 roku?
• Trzy filary programu Mieszkanie Plus
• Fiasko rynkowej części Mieszkania Plus
• W budownictwie komunalnym wciąż zapaść
• W społecznym budownictwie czynszowym nie lepiej

 Ile wybudowano mieszkań czynszowych w 2022 roku?

– Przeszło sześć lat temu rząd Zjednoczonej Prawicy przyjął Narodowy Program Mieszkaniowy, którego priorytetem jest budowa dostępnych cenowo mieszkań na wynajem. Wiele wskazuje na to, że efekty tego programu będą znacznie skromniejsze od zapowiadanych – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Trzy filary programu Mieszkanie Plus

Ekspert GetHome.pl zwraca uwagę, że zapowiedź zwiększenia zasobów mieszkaniowych gmin o ponad 150 tys. lokali czynszowych w okresie od 2019 do 2025 r. wciąż można znaleźć w rządowym portalu internetowym, który jest dedykowany programowi „Mieszkanie Plus”.

– Wielu Polakom ta nazwa kojarzy się najpewniej tylko z rynkową częścią Narodowego Programu Mieszkaniowego, którą realizuje spółka PFR Nieruchomości. Formalnie rzecz ujmując zakłada on nie jedną, a trzy formy wsparcia budownictwa mieszkaniowego – dodaje Marek Wielgo.

Oprócz rynkowej są także: wsparcie budowy mieszkań komunalnych, czyli mieszkań dla najuboższych oraz wsparcie społecznego budownictwa czynszowego, realizowanego przez gminne spółki zwane towarzystwami budownictwa społecznego (TBS), społecznymi inicjatywami mieszkaniowymi (SIM).

Ekspert GetHome.pl wyjaśnia, że te dwie formy wsparcia budownictwa czynszowego funkcjonują od dawna, a obecny rząd gruntownie je zmodyfikował na korzyść gmin zainteresowanych budową mieszkań. Natomiast nowością w 2016 r. był program, który zakłada budowę na zasadach rynkowych dostępnych cenowo mieszkań na wynajem, także z możliwością dojścia do własności.

Jakie są dotychczasowe efekty programu „Mieszkanie Plus”? Co prawda od jego uruchomienia minęło sześć lat, ale pierwsze dwa lata należy potraktować jako przygotowawcze ze względu na konieczność przygotowania rozwiązań prawnych i finansowych. Trochę czasu wymagało także utworzenie banku ziemi na potrzeby programu w ramach Krajowego Zasobu Nieruchomości.

– Pierwsze efekty działań rządu powinny więc być widoczne od 2019 r. – wyjaśnia Marek Wielgo. I przypomina, że nad sprawną realizacją Narodowego Programu Mieszkaniowego miała czuwać powołana w styczniu 2018 r. przez premiera Mateusza Morawieckiego Rada Mieszkalnictwa.

Fiasko rynkowej części Mieszkania Plus

Ta część „Mieszkania Plus” kojarzy się już głównie z niefortunną deklaracją premiera Morawieckiego o budowie 100 tys. mieszkań.  Z komunikatów podawanych przez spółkę PFR Nieruchomości nie sposób się jednak połapać, ile mieszkań udało jej wybudować, a ile jest w trakcie realizacji lub w planach inwestycyjnych. Rok temu spółka informowała, że „kończy 2021 r. rok z ponad 4,6 tys. mieszkań na wynajem (w przeszło 30 lokalizacjach) i kolejnym niemal 2,5 tys. w budowie”. Są to jednak dane obejmujące również wyniki Funduszu Mieszkań na Wynajem (ok. 2 tys. lokali), który powstał w 2014 r. i jest całkowicie komercyjnym przedsięwzięciem Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). PFR Nieruchomości zarządza zaś aktywami tego funduszu.

–  Okazało się, że bez subwencji budżetowej nie da się budować dostępnych cenowo mieszkań czynszowych. Sytuacji nie uratował program „Mieszkanie na Start”, czyli dopłaty do czynszów. Rząd postanowił więc wspierać budownictwo czynszowe realizowane przez gminy oraz społeczne inicjatywy mieszkaniowe – komentuje Marek Wielgo.

Od marca 2021 r. gminy mogą uzyskać dofinansowanie w wysokości nawet 80% kosztów inwestycji, a nie jak wcześniej – 35-45%. Przy czym to dofinansowanie z Funduszu Dopłat przy BGK dotyczy zarówno budowy mieszkań komunalnych, jak też remontów pustostanów.

W budownictwie komunalnym wciąż zapaść

Z danych GUS wynika, że na koniec 2021 r. na najem lokali z mieszkaniowego zasobu gmin (z wyłączeniem lokali zamiennych i pomieszczeń tymczasowych) oczekiwało ponad 129 tys. gospodarstw domowych. W Narodowym Programie Mieszkaniowym rząd zapowiedział, że do 2030 r. ta kolejka zniknie. Oznacza to, że w kolejnych 9 latach musiałoby powstawać  średnio co najmniej 14 tys. lokali na rok. A ile powstaje?

GUS podaje, że w okresie 11 miesięcy tego roku powstało w całym kraju 477 mieszkań komunalnych, czyli aż o 61% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Zanosi się więc najgorszy wynik po 1989 r.  Katastrofalne są także statystyki dotyczące rozpoczynanych budów. Lekkim optymizmem mogą napawać dane o pozwoleniach na budowę. Gminy uzyskały je w tym roku dla 1939 lokali, co jest wynikiem przeszło dwukrotnie lepszym od ubiegłorocznego.

–  Problem deficytu mieszkań komunalnych może zacząć się pogłębiać, jeśli utrzymane zostanie tempo budów z ostatnich czterech lat, gdy gminy rozpoczynały średnio w ciągu roku zaledwie niespełna 900 lokali. Tym bardziej, że kolejka po nie byłaby najpewniej dużo dłuższa, gdyby mniej surowe były kryteria dotyczące dochodu – podkreśla Marek Wielgo. Równocześnie przyznaje, że część miast inwestuje w remonty tzw. pustostanów, czyli mieszkań opuszczonych z powodu złego stanu technicznego. W całym kraju jest ich blisko 64 tys. Dzięki dofinansowaniu z Funduszu Dopłat przy BGK odzyskiwanych może być w przyszłości nawet kilka tysięcy rocznie. Problem w tym, że umyka to statystykom budowlanym GUS. Ministerstwo Rozwoju i Technologii podało, że w 2022 r. dofinansowanie przyznano 347 gminnym inwestycjom, w tym 195, w ramach których zostaną wyremontowane pustostany. Tego typu remonty oraz modernizacje mają objąć łącznie blisko 4,7 tys. mieszkań.

W społecznym budownictwie czynszowym nie lepiej

Porażka rządu w tym segmencie budownictwa mieszkaniowego wynika po części z tego, że mieszkań komunalnych nie ma na liście priorytetów w ogromnej większości polskich miast, nawet tych najbogatszych. Warto jednak wiedzieć, że w niektórych mieszkania czynszowe budują towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) i społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM), czyli spółki, których udziałowcami są najczęściej gminy. Do rozpoczynania inwestycji mają je przekonać nie tylko państwowe grunty przekazane na ten cel z Krajowego Zasobu Nieruchomości, ale i spory zastrzyk gotówki z budżetu państwa. Dotacja dla SIM/TBS z Funduszu Dopłat przy BGK sięga 35% kosztów budowy. Ponadto spółki mogą skorzystać z preferencyjnego kredytu z BGK, zaś lokatorzy partycypujący w kosztach budowy mogą wykupić mieszkania.

Czy przełożyło się to na statystyki budowlane GUS? Wprawdzie w okresie 11 miesięcy tego roku TBS-y wybudowały 1283 mieszkania, czyli o jedną czwartą więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Równocześnie GUS odnotował potężny, bo aż 37% regres, jeśli chodzi o liczbę rozpoczętych mieszkań. Z kolei spadek w pozwoleniach na budowę po 11 miesiącach był minimalny, bo wyniósł tylko niespełna 2%.

Tymczasem – według rządu – już w 2023 r. sytuacja może ulec radykalnej poprawie. Ma o tym świadczyć rekordowy popyt na kredyty ze strony TBS i SIM. W jesiennym naborze wniosków o finansowanie z programu wspierania społecznego budownictwa czynszowego do BGK wpłynęło 115 wniosków o kredyty na łącznie 1,3 mld zł. Przeszło osiem na 10 wniosków złożyły społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Inwestorzy chcą za te pieniądze wybudować blisko 8 tys. mieszkań. Dodajmy, że BGK przeprowadza dwa nabory – wiosną i jesienią. W obu tegorocznych edycjach programu inwestorzy wnioskowali łącznie o 1,7 mld zł kredytów na budowę ponad 10 tys. mieszkań.

–  Jednak, póki co, udział mieszkań komunalnych i społecznych czynszowych w łącznym bilansie mieszkań oddanych do użytkowania i rozpoczętych w okresie 11 miesięcy tego roku jest symboliczny i wynosi zaledwie ok. 1% – mówi Marek Wielgo.

Zwraca także uwagę, że w praktyce wciąż martwy jest rządowy program „Mieszkania za grunt”, który miał zwiększyć pulę tanich mieszkań czynszowych. Gminy miały je uzyskać od deweloperów w zamian za przekazane im grunty. Inna ustawa stworzyła podstawę prawną dla społecznych agencji najmu (SAN). Prawdopodobnie także i one pozostają jedynie na papierze.