Inwestycyjna gorączka wróci na rynek mieszkań? Eksperci nie mają złudzeń

• Zmiana roli mieszkań z potrzeby na inwestycję
• Finansowanie zakupu mieszkań
• Rosnące stopy zmieniły atrakcyjność nieruchomości
• Perspektywy powrotu inwestorów
• Potencjał kapitału gospodarstw domowych

Zmiana roli mieszkań z potrzeby na inwestycję

Jak zauważyli eksperci z Centrum Analiz PKO Banku Polskiego, w czasach zerowych stóp procentowych, rosnącej inflacji i rekordowo taniego kredytu zakup mieszkania przestał być tylko kwestią zaspokojenia potrzeb życiowych, ale stał się również sposobem na inwestowanie. „Przekonanie, że nieruchomości to najlepsze aktywo inwestycyjne, stało się niemal dogmatem. Dziś ta narracja wyraźnie przycichła” - wskazali.

Obecnie na rynku mieszkaniowym dominują nabywcy, którzy planują w kupionym lokalu zamieszkać. Inwestorzy prywatni podchodzą do zakupów z większym dystansem. W ocenie autorów raportu, czynniki makroekonomiczne i regulacyjne zmieniły rachunek zysków i strat.

Finansowanie zakupu mieszkań

Ekonomiści zwrócili uwagę, że zakupy mieszkania na własne potrzeby w Polsce w ogromnej mierze finansowane są przez kredyty hipoteczne. Kluczowymi czynnikami decydującymi o popycie jest więc zdolność kredytowa, poziom stóp procentowych i wysokość miesięcznej raty.

„Inwestor funkcjonuje inaczej. W Polsce – w przeciwieństwie do wielu rynków zachodnich – znacząca część zakupów inwestycyjnych jest finansowana gotówką. W latach taniego pieniądza część inwestorów korzystała z dźwigni kredytowej, ale rdzeń popytu inwestycyjnego miał charakter gotówkowy. Duży udział zakupów gotówkowych może świadczyć o dużej akumulacji oszczędności w gospodarce (...), a w ówczesnych uwarunkowaniach makroekonomicznych (tani pieniądz, wysoka inflacja) nieruchomości były traktowane jako bezpieczna lokata kapitału przy braku atrakcyjnych alternatyw inwestycyjnych” - zaznaczyli autorzy raportu.

Z kolei w sytuacji rosnących stóp procentowych inwestorzy uzyskują dodatkowe możliwości inwestowania, które oferują wyższy zwrot, takie jak zakup obligacji, ulokowanie pieniędzy w banku, czy skorzystanie z rozmaitych instrumentów finansowych. Wówczas atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości jest niższa.

Rosnące stopy zmieniły atrakcyjność nieruchomości

„Najbardziej fundamentalną przyczyną odejścia klienta inwestycyjnego był gwałtowny wzrost stóp procentowych. Przez lata polski rynek mieszkaniowy funkcjonował w środowisku niemal zerowego kosztu pieniądza. Kredyt hipoteczny był tani, a jego realny koszt – przy rosnącej inflacji – bywał wręcz ujemny. Podwyżki stóp w latach 2021–2022 sprawiły, że model »kupuję na kredyt, najemca spłaca ratę, a mieszkanie zyskuje na wartości« nie funkcjonował już tak dobrze. Wzrost stóp procentowych zmienił warunki gry – doprowadził do spadku relatywnej atrakcyjności najmu” - stwierdzili specjaliści PKO BP.

W latach boomu ceny mieszkań rosły szybciej niż czynsze, a rentowność najmu znalazła się pod dodatkową presją wzrostu kosztów związanych z administrowaniem i remontami. Kiedy więc obligacje skarbowe zaczęły oferować podobne stopy zwrotu, nieruchomości zaczęły z nimi przegrywać.

W 2022 r. napływ uchodźców z Ukrainy wywołał krótkotrwały szok popytowy na rynku najmu i podniósł czynsze, ale nie był to impuls trwały. W miarę stabilizacji sytuacji i zwiększenia podaży mieszkań na wynajem, w tym lokali kupionych wcześniej inwestycyjnie, dynamika czynszów wyhamowała.

Perspektywy powrotu inwestorów

„Mówiąc o ryzyku związanym z inwestowaniem w nieruchomości, nie sposób nie wspomnieć o niepewności regulacyjnej. Dyskusje o podatku katastralnym, czy opodatkowaniu kolejnych mieszkań – nawet jeśli pozostają w sferze deklaracji – działają na wyobraźnię. Inwestor, który kupuje mieszkanie z myślą o 10–20 latach, potrzebuje stabilności. W sytuacji, gdy zasady mogą ulec zmianie w trakcie gry, skłonność do angażowania kapitału maleje” - zaznaczyli autorzy raportu.

W ocenie ekonomistów, powrotu inwestorów na rynek mieszkaniowy można się spodziewać, kiedy realna stopa zwrotu z bezpiecznych instrumentów spadnie w okolice zera lub poniżej, a rynek zacznie oczekiwać długiej stabilizacji polityki pieniężnej. Kapitał, który dziś zarabia „bez wysiłku” na obligacjach, zacznie wtedy szukać wyższej premii za ryzyko.

„Ponadto, aby popyt inwestycyjny powrócił w szerszej skali, musi odbudować się przekonanie, że ceny mieszkań w długim horyzoncie znów będą rosnąć szybciej niż inflacja. Tymczasem, obecnie w Łodzi czas wyprzedaży oferty deweloperskiej przekracza dwa lata, w Katowicach sięga czterech. To nie są dane, które budują atmosferę pośpiechu. W takich warunkach trudno oczekiwać wzrostów cen przekraczających inflację i dających dodatkową premię za ryzyko” - zauważyli.

Potencjał kapitału gospodarstw domowych

Według informacji Centrum Analiz PKO BP, polskie gospodarstwa domowe dysponują znaczącym zasobem kapitału. Nadwyżka depozytów nad kredytami przekracza 500 miliardów złotych. W ocenie ekonomistów, sektor gospodarstw należy ocenić jako potencjalnego inwestora.

„Ponad pół biliona złotych to potencjalna siła napędowa, która w odpowiednich warunkach może zasilić rynek mieszkaniowy — zwłaszcza segment inwestycyjny, tradycyjnie w dużej mierze oparty na gotówce. Nie należy jednak oczekiwać, że powrót tego kapitału oznaczać będzie powtórkę z lat 2020–2021. Tamten okres był wyjątkowy - rekordowo niskie stopy procentowe, tanie finansowanie, wysoka inflacja podkopująca realną wartość oszczędności i ograniczone alternatywy inwestycyjne stworzyły niemal idealne warunki dla nieruchomości. Był to moment szczególnej koniunkcji czynników — trudny do powtórzenia w krótkim czasie” - podsumowali autorzy raportu.