Gdzie wynajmować, a gdzie kupować mieszkanie? Jak długo wynajem równa się cenie zakupu?

• Najbardziej stabilne segmenty: kawalerki i mieszkania 2-pokojowe
• Czynniki wpływające na ceny wynajmu
• Średnie stawki wynajmu kawalerek, mieszkań 2- i 3-pokojowych w sześciu miastach
• Jak długo trzeba wynajmować mieszkanie, by jego koszt równy był cenie zakupu?
• Gdzie warto wynajmować, a gdzie kupować mieszkanie?

Najbardziej stabilne segmenty: kawalerki i mieszkania 2-pokojowe

Autorzy analizy zauważyli, że średnie stawki czynszów netto (bez mediów i opłat administracyjnych) od wielu miesięcy utrzymują się na stabilnym poziomie. Dotyczy to przede wszystkim najpopularniejszych segmentów rynku, czyli mieszkań jedno- i dwupokojowych. Wahania średnich stawek, zarówno w ujęciu miesięcznym, kwartalnym, jak i rocznym, oscylują w granicach kilku procent. Okresowo obserwowane są niewielkie wzrosty - zwykle w czasie zwiększonego popytu - ale później następują korekty w dół. Nie można więc mówić o trwałym, wyraźnym trendzie wzrostowym.

Czynniki wpływające na ceny wynajmu

„Większą zmienność średnich stawek czynszów można natomiast zaobserwować w segmencie mieszkań co najmniej trzypokojowych. Wynika to jednak głównie z mniejszej liczby ofert oraz większej wrażliwości średnich na strukturę podaży. Zniknięcie z rynku kilku lokali w standardzie popularnym lub pojawienie się kilku mieszkań z segmentu premium może istotnie wpłynąć na poziom średniej, nie dając jednocześnie podstaw do wnioskowania o realnym wzroście lub spadku cen” - zauważyli autorzy analizy.

Średnie stawki wynajmu kawalerek, mieszkań 2- i 3-pokojowych w sześciu miastach

Z danych Grupy Morizon-Gratka wynika, że spośród sześciu największych polskich miast, najwyższe stawki czynszów niezmiennie występują w Warszawie. Średnia stawka netto za najem kawalerki w stolicy wynosiła w styczniu br. 2700 zł miesięcznie i była o około 400 zł wyższa niż stawka za podobne mieszkanie w Krakowie czy Gdańsku.

„Różnice są jeszcze bardziej widoczne w porównaniu z Łodzią, gdzie średni czynsz za kawalerkę wynosił 1750 zł miesięcznie. Oznacza to, że miesięczny koszt najmu kawalerki w Warszawie był wyższy niemal o 1000 zł, mimo że oba miasta dzieli zaledwie około godzina jazdy pociągiem” - wskazano w analizie.

Eksperci zwrócili uwagę, że wziąwszy pod uwagę wysokość przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w grudniu - około 6800 zł netto, najem kawalerki przez osobę mieszkającą w pojedynkę pochłaniałby - w zależności od miasta - od około 26 proc. dochodów w Łodzi do około 40 proc. w Warszawie.

Jeszcze większe różnice między miastami widoczne są w przypadku mieszkań dwupokojowych. W Warszawie średnia stawka za najem takiego lokalu wynosił 3650 zł miesięcznie. W Krakowie podobnej wielkości mieszkanie było wyceniane średnio na poziomie 3000 zł miesięcznie, zaś w Gdańsku i Wrocławiu trzeba było zapłacić 2900 zł miesięcznie.

Jak wynika z analizy, dodatkowy pokój i większy metraż oznaczają wyraźny wzrost kosztów. Średnia stawka za najem mieszkania trzypokojowego w Warszawie wynosiła w styczniu br. 4750 zł miesięcznie. Dla singla zarabiającego średnią krajową oznaczałoby to konieczność przeznaczenia na mieszkanie około 70 proc. miesięcznego wynagrodzenia.

W przypadku pary osiągającej łącznie dwa przeciętne wynagrodzenia, koszt najmu trzypokojowego mieszkania w stolicy pochłaniałby około 35 proc. wspólnych dochodów. Dla porównania w Poznaniu (3000 zł miesięcznie) byłoby to około 22 proc., a w Łodzi (2850 zł) około 20 proc.

Lokale czteropokojowe w Warszawie oferowane były średnio za 7000 zł miesięcznie. Eksperci zwrócili uwagę na rozpiętość stawek - te za 70-metrowe mieszkanie w bloku z lat 80. oraz 120-metrowy apartament w nowym, kameralnym budynku będą się znacznie różnić.

Stawki za najem mieszkań czteropokojowych w pozostałych analizowanych miastach były wyraźnie niższe. W Krakowie średnia miesięczna opłata wynosiła 6050 zł, w Gdańsku 5500 zł, we Wrocławiu 4600 zł, w Poznaniu 4000 zł, a w Łodzi blisko o połowę mniej niż w Warszawie - 3650 zł.

Jak długo trzeba wynajmować mieszkanie, by jego koszt równy był cenie zakupu?

Autorzy analizy zwrócili uwagę, że średnia cena kawalerki oferowanej na rynku wtórnym w Warszawie odpowiada równowartości 211 miesięcznych czynszów za jej najem. „W dużym uproszczeniu oznacza to, że koszty najmu poniesione przez niespełna 18 lat zrównałyby się z jednorazowym wydatkiem na zakup takiego mieszkania. W Krakowie średnia cena zakupu kawalerki odpowiada sumie czynszów z 235 miesięcy, czyli blisko 20 lat najmu” - wskazali.

Gdzie warto wynajmować, a gdzie kupować mieszkanie?

Uwzględniając relacje między średnimi cenami mieszkań a stawkami czynszów we wszystkich sześciu analizowanych miastach, najbardziej opłacalny w relacji do ewentualnego najmu byłby zakup kawalerki w Łodzi - jej cena odpowiada równowartości 151,4 miesięcznych czynszów. Z kolei najmniej korzystny byłby dziś zakup mieszkania czteropokojowego w Gdańsku, którego średnia cena stanowi obecnie równowartość blisko 250 miesięcznych stawek czynszu, czyli ponad 20 lat najmu.