Mają mieszkanie na własność a i tak słono płacą zarządcy. Dlaczego mówi się o „złodziejskich spółdzielniach”?

• Czym zajmuje się spółdzielnia mieszkaniowa?
• Mają mieszkanie na własność a i tak słono płacą zarządcy. Dlaczego mówi się o „złodziejskich spółdzielniach”?
• Głosy niezadowolonych mieszkańców
• Obowiązek pokrycia kosztów z opłat eksploatacyjnych - nie wiadomo co to dokładnie jest
• Mają mieszkanie na własność a i tak słono płacą zarządcy. PODSTAWA PRAWNA
• Zasady ustalania wysokości opłat na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości spółdzielni
• Spółdzielnie mieszkaniowe: pułapka „wspólnego dachu"?
• Jak walczyć z wysokimi kosztami? Trzy kroki dla świadomego właściciela

Czym zajmuje się spółdzielnia mieszkaniowa?

Celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. . Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Szczegółowy zakres działania spółdzielni reguluje jej statut a w szczególności ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 558).

Mają mieszkanie na własność a i tak słono płacą zarządcy. Dlaczego mówi się o „złodziejskich spółdzielniach”?

Własne M, a jednak „czynsz": dlaczego nawet właściciele płacą tysiące złotych zarządcy? To jest pytanie, które zadaje wiele, szczególnie młodych osób - które rozważają najem albo kredyt. W praktyce okazuje się, że jeśli decydują się na kredyt to i tak muszą dokładać do wspólnoty 1000 czy nawet 2000 zł - w zależności od lokalizacji i metrażu. Sumarycznie za mieszkanie 80m2 wychodzi więc nawet 5000-6000 zł kosztów miesięcznie.

Dla wielu Polaków to wciąż finansowy szok i dowód na istnienie tzw. „złodziejskich spółdzielni". Tymczasem brutalna prawda jest prosta: bycie właścicielem lokalu w bloku nie oznacza finansowej niezależności od zarządcy. Pieniądze te nie są zyskiem administratora, lecz koniecznym wkładem w utrzymanie systemu naczyń połączonych, jakim jest wielorodzinny budynek. Ba - są do tego podstawy prawne, więc nic nie dzieje się niezgodnie z prawem - przynajmniej na papierze.

Głosy niezadowolonych mieszkańców

Poniżej przedstawiamy głosy mieszkańców, którzy mimo posiadania tytułu własności czują się oszukani przez system:

• Marek_Kowalski_88: „To jest zwykłe złodziejstwo! Mam akt notarialny, mieszkanie moje, a pani w biurze patrzy na mnie jakbym był dłużnikiem. Płacę 1400 zł miesięcznie za mieszkanie, w którym nawet nie mieszkam, bo je wynajmuję, a i tak muszę dorzucać do ich 'funduszu'. Gdzie są te pieniądze? Dach nie cieknął od 10 lat, a oni ciągle podnoszą składki."
• Anna z Warszawy: „Czuję się jak w matrixie. Kupiłam mieszkanie, żeby uniezależnić się od czynszu, a płacę więcej niż moi znajomi za wynajem! Tłumaczą mi o 'częściach wspólnych', ale ja mieszkam na parterze i nigdy nie korzystam z windy, a płacę za jej serwis pełną stawkę. To chore."
• Gosia (Mama trójki): „Dla mnie to nieporozumienie. Mieszkamy we czwórkę, rachunek przychodzi kosmiczny. Mówią, że to media, ale dlaczego administracja sama w sobie kosztuje tyle co czynsz u prywatnego właściciela? Nie widzę efektów ich pracy, klatka śmierdzi, trawniki zaniedbane, a pieniądze znikają."

Obowiązek pokrycia kosztów z opłat eksploatacyjnych - nie wiadomo co to dokładnie jest

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - VII Wydział Gospodarczy z dnia 13 sierpnia 2020 r., VII AGa 798/19 nie wiele pomaga! Sąd wskazuje: ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i orzecznictwo nie definiuje pojęć kosztów eksploatacji, czy kosztów utrzymania nieruchomości. Wyznacznikiem jest powiązanie tych kosztów bezpośrednio z nieruchomością i szeroko pojętym jej utrzymaniem, czy konserwacją. Uwzględniając zasadę samodzielności finansowej spółdzielni oraz zasady bezwynikowej działalności spółdzielni na gospodarce zasobami mieszkaniowymi, spółdzielnia musi posiadać środki z opłat eksploatacyjnych na pokrycie opłaty za bezumowne korzystanie. Opłaty mają pokrywać koszty, nawet jeśli zostały one poniesione w toku niewłaściwej gospodarki spółdzielni albo można ich było uniknąć.

Mają mieszkanie na własność a i tak słono płacą zarządcy. PODSTAWA PRAWNA

Podstawą prawną dla działań zarządcy/ spółdzielni i pobierania opłat jest m.in.:

• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 558).
• Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048).

Wielu nowych właścicieli wpada w pułapkę myślową, utożsamiając słowo „czynsz" wyłącznie z opłatą dla wynajmującego. Gdy przechodzą „na swoje", oczekują końca comiesięcznych "danin", a okazuje się, że czynsz też ich dotyczy. Najemca płaci za prawo do przebywania w lokalu a faktycznym właścicielem jest wynajmujący i to on ponosi koszty wymagane od zarządcy. Kiedy więc Ty stajesz się właścicielem to też musisz ponosić te koszty. Właściciel mieszkania (tzw. własnościowego) uiszcza opłaty na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych oraz mediów. Spółdzielnia w założeniu nie zarabia na mieszkańcach – jej rolą jest gromadzenie środków, aby budynek się nie zawalił, a instalacje działały (pisząc wprost i obrazowo). Zatem kiedy jesteś na swoim i nie wynajmujesz nie musisz już płacić opłat za najem, ale musisz płacić czynsz.

Zasady ustalania wysokości opłat na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości spółdzielni

Jak wynika z wyroku Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 8 marca 2023 r., II CSKP 1065/22, teza: źródłem zobowiązania (co do zasady) członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego, do uiszczania opłat na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na jego lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, jest przepis art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Natomiast kwestie dotyczące wysokości tych opłat i zasad ich ustalania ustawodawca pozostawił regulacjom statutowym spółdzielni. Wobec tego art. 4 ust. 1 ww. ustawy nie stanowi samodzielnej podstawy do określenia wysokości tych opłat.

Spółdzielnie mieszkaniowe: pułapka „wspólnego dachu"?

Tak więc spółdzielcze mieszkanie w bloku to specyficzny system - który w pewien sposób rządzi się swoimi prawami. Jesteś wyłącznym właścicielem przestrzeni wewnątrz swoich ścian, ale wszystko poza nimi stanowi współwłasność wszystkich lokatorów. Koszty te ponosisz proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Na co dokładnie idą Twoje pieniądze? Np.:

• Fundusz Remontowy: drobne usterki bramy, problem z windą, odpryski na ścianach. Można powiedzieć, że to polisa ubezpieczeniowa na przyszłość. Nawet jeśli mieszkasz na parterze, musisz dokładać się do naprawy dachu nad dziesiątym piętrem, ponieważ budynek funkcjonuje jako jedna całość.
• Utrzymanie części wspólnych: mycie klatek schodowych, Koszenie trawników, odśnieżanie chodników (SZCZEGÓLNIE TERERAZ TEJ SROGIEJ ZIMY), pensje firm sprzątających czy konserwacja wind to wydatki, które w domu jednorodzinnym pokrywałbyś samodzielnie (płacąc ogrodnikowi czy serwisantowi). W bloku koszty te są rozkładane na wszystkich mieszkańców.
• Administracja: Pensje zarządu oraz obsługa biurowa to cena za zarządzanie skomplikowanym organizmem, jakim jest kamienica czy wieżowiec.

Jak walczyć z wysokimi kosztami? Trzy kroki dla świadomego właściciela

Zamiast krzyczeć o „złodziejskich spółdzielniach", warto wykorzystać realne narzędzia, które daje prawo:

1. Bądź obecny na zebraniach: To jedyny moment, gdy możesz zagłosować przeciwko podwyżkom dla zarządu lub wymusić zmianę firmy sprzątającej na tańszą. Bierność mieszkańców to ciche przyzwolenie na wzrost kosztów.
2. Przeanalizuj fundusz remontowy: Jeśli w nowym budynku stawka jest wysoka, sprawdź cel zbiórki. W starszych budynkach wysokie wpłaty są często uzasadnione planowaną termomodernizacją, która w dłuższej perspektywie obniży rachunki za ogrzewanie.
3. Kontroluj zużycie: Cieknąca spłuczka czy nieszczelne okna mogą podbić zaliczki o setki złotych rocznie. Drobne usterki generują duże straty w budżecie domowym.