Jak zarobić na wynajmie mieszkania?

• Warszawa - najdroższa i niezbyt dochodowa
• Odsetki wyższe niż z banku
• Rośnie rola najmu krótkoterminowego
• Jak liczona jest rentowność najmu?
• Zobacz także: Profesjonalny agent nieruchomości - czyli jaki?
• Zobacz także: Warszawa: Co wybrać? dom czy apartament?

W sześciu z siedmiu badanych przez Home Broker i Domiporta.pl miast oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem w ujęciu netto w ciągu dwóch ostatnich miesięcy wzrosła. Ale w ujęciu rok do roku na plusie są już tylko cztery ośrodki – najbardziej wzrósł potencjał tego typu inwestycji we Wrocławiu. Rok temu oczekiwana stopa zwrotu wynosiła 4,00 proc., obecnie jest to 4,71 proc. netto. Warto pamiętać, że ujęcie netto oznacza uwzględnienie w obliczeniach nie tylko podatku i kosztów związanych z prowadzeniem tego rodzaju działalności, ale i ryzyko związane z poszukiwaniami najemców (zakładamy, że mieszkanie ma najemców przez 10,5 mies. w roku).

Warszawa - najdroższa i niezbyt dochodowa

Podobnie jak przed dwoma miesiącami (raport na temat rentowności najmu publikujemy cyklicznie co dwa miesiące), Warszawa nie znalazła się na czele miast, w których na kupnie mieszkania na wynajem zarobić można najwięcej. W poprzednim raporcie została wyprzedzona przez Poznań, tym razem lepiej wygląda Wrocław. Z danych Domiporta.pl wynika, że aktualna stawka najmu metra kwadratowego mieszkania to w stolicy Dolnego Śląska przeciętnie 34,55 zł, co przy średniej cenie zakupu metra mieszkania równej 5514 zł i uwzględnieniu kosztów, podatku oraz przy 10,5-miesięcznym okresie najmu w roku oznacza, że zysk z zakupu mieszkania na wynajem to 4,71 proc. w ujęciu netto. To oznacza, że inwestycja spłaci się w nieco ponad 21 lat.

Niezmiennie jednak, najwyższe stawki (zarówno zakupu jak i najmu) na rynku nieruchomości są w Warszawie. Z ostatniego notowania Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance wynika, że metr mieszkania w stolicy przeciętnie kosztuje 7305 zł. Za jego wynajęcie można z kolei dostać 42,75 zł miesięcznie. Niemal o połowę tańszym miastem jeśli chodzi o nieruchomości jest Łódź. Średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania kupowanego w tym mieście to 3787 zł, a przeciętna stawka najmu 22,41 zł.

Odsetki wyższe niż z banku

I choć 4,15 proc. odsetek w skali roku (średnia dla siedmiu badanych miast) nie wygląda spektakularnie, to warto zwrócić uwagę, że przeciętny zysk z włożenia środków na bankową lokatę to 2,08 proc., a w obligacje skarbowe – 2,67 proc. netto w skali roku. W tym świetle inwestycja w nieruchomość na wynajem wygląda znacznie lepiej. Należy przy tym jednak przypomnieć o tym, że odsetki z lokaty czy obligacji są pewne i ich wysokość jest z góry znana, a dodatkowo pieniądze w banku są chronione przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z ryzykiem, ale nagrodą za jego podjęcie jest wyższy potencjał zysku inwestycji. Podane w raporcie wartości to rynkowe średnie, co oznacza, że znajdą się klienci, którzy na mieszkaniu na wynajem zarabiają mniej, ale i tacy, których zyski są dużo wyższe.

Osoby inwestujące na rynku nieruchomości stoją przed obliczem wejścia na rynek dodatkowej konkurencji – firmowanego przez skarb państwa Funduszu Mieszkań na Wynajem. Ma on kupować mieszkania w największych miastach (łącznie za 5 mld zł) i wynajmować je w cenach niższych niż rynkowe. Pojawienie się na rynku takiego wolumenu lokali z jednej strony może doprowadzić do obniżki cen czynszów, co stanowi dla indywidualnych inwestorów zagrożenie. Ale ma to i drugą stronę medalu: działanie funduszu doprowadzi do standaryzacji i uporządkowania rynku oraz zwiększenia zainteresowania nim, bo na tle innych krajów europejskich, w Polsce nadal bardzo mało osób mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. W sumie korzyści powinno być więc więcej niż strat.

Rośnie rola najmu krótkoterminowego

W ostatnim czasie w dużych aglomeracjach miejskich oraz miejscowościach turystycznych coraz częściej możemy spotkać się z nową formą inwestowania w nieruchomości: na najem krótkoterminowy. Ten model biznesowy został spopularyzowany przez portale internetowe, które dają dostęp do tysięcy ofert. W Warszawie noc w apartamencie dla dwóch osób kosztuje 120-260 zł, trzypokojowe mieszkanie dla pięciu osób to koszt ok. 350 złotych za dobę. Kluczowym krokiem w procesie przygotowawczym do inwestycji jest wybranie właściwej grupy docelowej, ponieważ pozwoli to oszacować jakie koszty musimy ponieść, aby uzyskać właściwy standard. – Szczególnie pożądaną grupą lokali są apartamenty, które oferują wysoki komfort w świetnej lokalizacji za cenę pokoju w sieciowym hotelu – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl. – Jednak nie tylko apartamenty cieszą się powodzeniem, spora grupa klientów korzysta z ofert tanich o średnim standardzie wykończenia, ale wyposażonych w pełne zaplecze kuchenne i sprzęt AGD, dzięki czemu można odwiedzając daną miejscowość oszczędzić na kosztach wyżywienia – dodaje Maciej Górka.

Przeznaczoną pod wynajem nieruchomość możemy również przygotować w standardzie hostelu, przez co zwiększymy szansę na pełne obłożenie. Oczywiście im więcej mamy lokatorów, tym więcej czasu musimy poświęcić na obsługę lokalu. Dodatkowym argumentem zachęcającym do tej formuły inwestycyjnej jest możliwość osiągania wyższych dochodów względem najmu długoterminowego, nawet przy obłożeniu na poziomie 60-70 proc. możemy uzyskać zysk wyższy nawet o 30 proc. względem najmu tradycyjnego. – Przy tej kategorii inwestowania w nieruchomości bardzo dobrze działa efekt skali. Każdy potencjalny inwestor powinien również wiedzieć, że konieczne jest reinwestowanie ok. 10-15 proc. przychodu w poniesione szkody, które przy dużej rotacji lokatorów są nieuniknione. – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl.

Jak liczona jest rentowność najmu?

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Zobacz także: Profesjonalny agent nieruchomości - czyli jaki?

Zobacz także: Warszawa: Co wybrać? dom czy apartament?

Źródło: Home Broker