REIT-y a przyszłość rynku mieszkaniowego. Jakie zmiany nas czekają?

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Fundusze typu REIT to rozwiązanie, które od lat z powodzeniem funkcjonuje w wielu krajach, umożliwiając inwestorom indywidualnym czerpanie korzyści z finansowania projektów, które wcześniej, ze względu na swoją skalę, dostępne były tylko dla dużych graczy. W kontekście Polski, jeśli nowa ustawa stworzy sprzyjające warunki dla REIT-ów mieszkaniowych, możemy spodziewać się zwiększenia aktywności inwestorów, co przełoży się na wzrost liczby budowanych mieszkań na wynajem w sektorze PRS.

W 2025 roku, oprócz rozbudowy portfela projektów firmy w największych miastach Polski, zarówno w segmencie popularnym, jak i o podwyższonym standardzie oraz premium, planujemy realizację co najmniej dwóch inwestycji w sektorze living (PRS oraz prywatnych akademików). W styczniu br. zakupiliśmy grunt w centrum Wrocławia pod budowę akademika na około 600 pokoi.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Wprowadzenie REIT-ów w Polsce z pewnością wpłynie na sektor mieszkaniowy, zwiększając dostępność kapitału i aktywność w segmencie PRS. Dzięki tej formie inwestowania można spodziewać się wzrostu liczby mieszkań na wynajem, szczególnie w dużych miastach, co wpłynie nie tylko na poprawę dostępności lokali, ale także na ich jakość. REIT-y sprzyjają także rozwojowi nowych inwestycji mieszkaniowych.

Nasza firma, biorąc pod uwagę rosnący potencjał rynku wynajmu instytucjonalnego, nie wyklucza w przyszłości zwiększenie zaangażowania w tym segmencie, widząc w nim interesującą szansę na długoterminowy rozwój.

Andrzej Biedronka-Tetla, członek zarządu Atal, dyrektor finansowy

Biorąc pod uwagę popularność sektora mieszkaniowego wśród inwestorów, REIT-y mogłyby być ciekawą alternatywą do generowania stabilnego przychodu w dłuższej perspektywie. Jest to w Polsce niedostępna w tej chwili formuła inwestycyjna. Zmiany legislacyjne mogłyby ją spopularyzować, choć wydaje się, że jeszcze długo będzie ona mieć marginalne znaczenie w portfelach oszczędnościowych Polaków. Chętniej inwestujemy bowiem we własność jako taką, niż jednostki partycypacji w niej. Z pewnością przykłady nietrafionych inwestycji, np. w condohotele czy inne prywatne przedsięwzięcia na rynku nieruchomości, pogorszyły postrzeganie tej i podobnych form lokowania kapitału.

Sektor PRS odgrywa w działalności naszej firmy znikomą rolę. Nigdy nie byliśmy optymistami, co do jego przyszłości w Polsce, ze względu na otoczenie rynkowe i przyzwyczajenia Polaków. Samo wprowadzenie REIT-ów nie spowoduje natychmiast wielkiego boomu inwestycyjnego w sektorze mieszkaniowym. Mimo to rynkowy udział tego modelu biznesowego ma potencjał wzrostowy. Wiele zależy od szczegółowych regulacji, które ewentualnie zostaną wdrożone. To nie pierwsza inicjatywa ustawodawcza w tym zakresie. Niestety może się okazać, że nie ostatnia, jeśli nie zakończy się powodzeniem lub przyjęte rozwiązania będą nieatrakcyjne dla inwestorów.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Wprowadzenie REIT-ów może znacząco wpłynąć na rynek mieszkaniowy, zwłaszcza na rozwój najmu instytucjonalnego. Jeśli regulacje będą sprzyjające, zwiększy się dostępność kapitału na inwestycje, w mieszkania na wynajem, co z kolei może przełożyć się na większą podaż lokali. To mogłoby także zwiększyć płynność rynku i przyciągnąć nowych inwestorów. Od dłuższego czasu uważnie monitorowaliśmy sektor PRS i poszukiwaliśmy partnera do realizacji takiego projektu. Ostatecznie, po przeanalizowaniu wszystkich opcji, w ubiegłym roku sprzedaliśmy działkę z zatwierdzonym projektem przy ulicy Obrzeżnej w Warszawie firmie Speedwell.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Przy obecnych stopach zwrotu nie przewidujemy, aby wprowadzenie REITów w najbliższym czasie w znaczący sposób wpłynęło na rynek. Takie narzędzie pozwoli na ściągnięcie większej ilość kapitału na rynek jednak nie zmieni to faktu, że zasadniczym problemem mieszkalnictwa w Polsce jest brak polityki mieszkaniowej i dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.

Renata McCabe Kudła, Country Manager, Grupo Lar Polska

Mamy dużą nadzieję, że projekt wprowadzenia REIT-ów ziści się w 2025 roku. W Hiszpanii Grupo Lar jest zarządzającym REITu o nazwie Lar Espana, który ma już ponad 10-letnią historię związaną z centrami handlowymi. Jeśli chodzi o możliwość stworzenia REITów, które zainwestowałyby w nieruchomości mieszkalne w celu najmu wierzymy, że mogłoby to zwiększyć aktywność polskich inwestorów na rodzimym rynku. Byłaby to możliwość dla inwestorów indywidualnych do zainwestowania w rynek najmu w sposób bardziej ustrukturyzowany i różnorodny, niż jest to obecnie możliwe.

Jeśli chodzi o udział Grupo Lar w Polsce w segmencie PRS, jest to rynek, który obserwujemy i w którym planujemy być obecni. Czekamy na obniżki stóp procentowych, które na dziś nas hamują w tej dziedzinie.

Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Wprowadzenie REIT-ów w sektorze mieszkaniowym będzie miało przede wszystkim stabilizujący wpływ na rynek, zwłaszcza w pierwszym okresie. Choć efekt początkowo może być niewielki, w ciągu roku, dwóch lat powinien się on nasilić szczególnie na rynku najmu.

Uważamy, że REIT-y będą stanowiły formę inwestowania, która może przyciągnąć klientów i stanowić atrakcyjną alternatywę oszczędnościową. Fakt, że ludzie będą gromadzili w ten sposób swoje oszczędności, powinien spowodować wzrost dostępnego kapitału, co przyczyni się do większego doinwestowania rynku. Stworzy to szansę na rozwój większej liczby projektów, a to z kolei może wpłynąć na poziom cen i sprzedaży na rynku deweloperskim. Silny rynek najmu stanie się przeciwwagą dla agresywnego rynku deweloperskiego. Nasza firma obecnie otwiera się na rynek PRS.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Wprowadzenie REIT-ów na polski rynek może być jednym z kluczowych impulsów do rozwoju sektora mieszkań na wynajem i stanowić fundament pod dalsze zmiany w strukturze rynku nieruchomości. W krajach rozwiniętych, takich jak USA czy Niemcy, tego typu fundusze są istotnym elementem stabilizującym rynek mieszkaniowy, umożliwiając inwestowanie w nieruchomości szerokiemu gronu inwestorów, a jednocześnie zwiększając dostępność mieszkań na wynajem długoterminowy.

Obecnie w Polsce sektor PRS (Private Rented Sector) rozwija się dynamicznie, ale nadal jest w fazie wzrostu i stanowi niewielki procent całego rynku mieszkaniowego. Upowszechnienie REIT-ów może znacząco zwiększyć skalę tego segmentu, przyciągając kapitał instytucjonalny i zachęcając do budowy nowych mieszkań przeznaczonych wyłącznie na wynajem. To odpowiedź na zmieniające się potrzeby rynku. Coraz więcej osób, szczególnie wśród młodszego pokolenia, traktuje wynajem jako wygodniejszą i bardziej elastyczną alternatywę wobec zakupu nieruchomości na kredyt, zwłaszcza w warunkach wysokich stóp procentowych i ograniczonej zdolności kredytowej.

REIT-y mogą zatem nie tylko zwiększyć podaż mieszkań, ale także poprawić jakość oferty najmu, wprowadzając na rynek profesjonalnie zarządzane budynki z długoterminowym podejściem do utrzymania nieruchomości. Obecnie w samym Gdańsku posiadamy trzy projekty w przygotowaniu oraz kilkanaście zrealizowanych inwestycji w różnych częściach kraju. Wprowadzenie REIT-ów na polski rynek z pewnością wpłynie na zwiększenie naszego zaangażowania w ten segment.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

REIT-y pozwalają na pozyskanie kapitału od inwestorów indywidualnych i instytucji, udostępniając ten rynek mniejszym inwestorom, którzy nie muszą posiadać dużego kapitału na zakup nieruchomości. Umożliwiają i znacznie zwiększają atrakcyjność inwestowania w rynek mieszkaniowy.

Pozyskanie przez deweloperów niedostępnego wcześniej kapitału może wspierać finansowanie budowy nowych projektów mieszkaniowych, a w praktyce zwiększać podaż mieszkań na wynajem, zwłaszcza w segmencie najmu instytucjonalnego. Szczególnie w dużych miastach może być to odpowiedzią na rosnące zapotrzebowanie na rynku.

Wzrost płynności kapitału w sektorze PRS może też przyciągnąć na polski rynek nowych graczy, w tym fundusze zagraniczne. REIT-y mogą więc stanowić ważny element strategii rozwoju firm deweloperskich, które działają lub planują działalność w segmencie PRS. Ale ostateczny ich sukces w Polsce będzie zależał od szczegółów legislacyjnych, takich jak opodatkowanie, regulacje dotyczące dystrybucji zysków oraz kwestie związane z zarządzaniem aktywami.

Eyal Keltsh, prezes zarządu Robyg i Vantage

Wprowadzenie REIT-ów (Real Estate Investment Trusts) w Polsce, jeśli zostanie odpowiednio wdrożone, może mieć istotny wpływ na sektor mieszkaniowy, w tym na dostępność mieszkań oraz aktywność w segmencie PRS (Private Rental Sector).

REIT-y mają potencjał, aby zwiększyć dostępność finansowania w sektorze mieszkaniowym, ponieważ umożliwiają inwestorom indywidualnym oraz instytucjonalnym lokowanie kapitału w nieruchomości. Wprowadzenie REIT-ów, zwłaszcza w kontekście sektora PRS, może zachęcić do większych inwestycji w budowę nowych mieszkań, szczególnie w dużych miastach, gdzie popyt na wynajem jest duży.

Jeśli deweloperzy będą mogli pozyskiwać kapitał z rynku za pomocą REIT-ów, może to spowodować wzrost liczby inwestycji w budownictwo mieszkaniowe, umożliwiając inwestorom mniejszym (indywidualnym) uczestniczenie w rynku nieruchomości, nawet przy stosunkowo niskim kapitale początkowym. Przesunięcie aktywności na wynajem, a nie sprzedaż, może być także odpowiedzią na zmieniające się preferencje społeczne, gdzie coraz więcej osób decyduje się na wynajem zamiast kupowania nieruchomości.