Kredyt mieszkaniowy 0%, 0,5% albo 1% od 2025 roku. Dla kogo kredyt #naStart? Nowy, skomplikowany program dopłat do rat

• Kredyt #naStart - najważniejsze zasady
• Kto będzie mógł zaciągnąć kredyt #naStart?
• Warunki udzielenia kredytu #naStart
• Wysokość dopłat do rat kredytu. Dla kogo kredyt 0%, 0,5%, czy 1%?
• Gwarancja BGK - zamiast wkładu własnego (gwarancja wkładu własnego)
• Limity dochodów i powierzchni mieszkania wskażą osoby uprawnione do pełnych dopłat
• Kryterium dochodowe
• Kryterium powierzchniowe
• Limity kwotowe kredytu #naStart
• Nie będzie limitu maksymalnej wysokości kredytu
• Wskaźnik LtV
• Różnice w zależności od województwa lub miasta
• Przepisy ograniczające kolejki chętnych po kredyt mieszkaniowy #naStart. Maksymalnie 15 tys. wniosków w kwartale
• Zmiany w ustawie z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe
• Kiedy ustawa o kredycie mieszkaniowym #naStart wejdzie w życie?

Kredyt #naStart - najważniejsze zasady

Tak jak wspomniano, nowy kredyt mieszkaniowy #naStart zastąpi bezpieczne kredyty 2% i rodzinne kredyty mieszkaniowe. W jednym programie rządowych dopłat do kredytu połączono finansowe wsparcie w formie dopłat do rat z wyższą pomocą kierowaną do wieloosobowych gospodarstw domowych, w szczególności rodzin z dziećmi. Zachowana również zostanie możliwość udzielenia przez BGK gwarancji spłaty części kredytu (gwarancja wkładu własnego).
Kredyt mieszkaniowy #naStart (z dopłatami do rat) będzie mógł zostać udzielony jako:
1) kredyt hipoteczny, w celu pokrycia całości albo części wydatków ponoszonych w związku z:
a) budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem, oraz nabyciem prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu,
b) nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem,
c) realizacją inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy,
d) nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w tym:
– stanowiących wkład budowlany,
– z wykończeniem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego prawo to dotyczy.

Kredyt mieszkaniowy #naStart będzie mógł  zostać udzielony jako kredyt hipoteczny wspólnie dwóm kredytobiorcom w przypadku, gdy:
1) prawo własności:
a) lokalu mieszkalnego nabytego,
b) domu jednorodzinnego nabytego lub wybudowanego,
2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nabytego
– z wykorzystaniem środków tego kredytu stanowić będzie współwłasność obu tych kredytobiorców a ich udział w tej współwłasności będzie równy albo będzie to współwłasność łączna.

Natomiast tego kredytu nie będzie można udzielić jeżeli nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego następuje w związku z przeniesieniem na kredytobiorcę jako osobę trzecią wierzytelności związanych z dotyczącą tego lokalu albo tego domu umową rezerwacyjną, umową deweloperską, o której mowa w art. 5 pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695), lub umową, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 tej ustawy.

Kredyt #naStart zostanie poszerzony również o kredyt konsumencki, zaciągnięty na sfinansowanie partycypacji lokatora w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w ramach przedsięwzięcia społecznej inicjatywy mieszkaniowej (SIM) lub towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) albo na wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej.

W omawianym projekcie ustawy przyjęto, że mieszkaniowe kredyty hipoteczne objęte dopłatami do rat będą udzielane na podstawie wniosków złożonych w bankach kredytujących do końca 2027 r., co oznacza zachowanie założonego okresu prowadzenia akcji kredytowej bezpiecznego kredytu 2% (możliwość jego uzyskania przewidziano do 2027 r.). Natomiast w przypadku kredytów wspierających osoby w uzyskaniu kredytu finansującego partycypację lub wkład mieszkaniowy w celu uzyskania mieszkania czynszowego lub spółdzielczego lokatorskiego okres udzielania kredytów 0% nie będzie limitowany czasowo. Jak wyjaśnia Minister Rozwoju i Technologii w OSR projektu – program preferencyjnych kredytów kierowanych do osób o dochodach nie pozwalających na zakup lub budowę własnego mieszkania i zamierzających sfinansować lokatorski udział w kosztach budowy mieszkania w zasobach społecznych czynszowych lub spółdzielczych lokatorskich będzie miał charakter systemowy.

Kto będzie mógł zaciągnąć kredyt #naStart?

Kredyt mieszkaniowy #naStart będzie mógł zostać udzielony, jeżeli:
1) w dniu podpisania umowy kredytu:
a) kredytobiorca nie posiada i przed tym dniem nie posiadał prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz
b) kredytobiorcy nie przysługuje i przed tym dniem nie przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz

2) na dzień 1 stycznia roku złożenia wniosku o jego udzielenie, kredytobiorca nie ukończył 35 lat, chyba że w skład gospodarstwa domowego tego kredytobiorcy wchodzą co najmniej dwie osoby, kredyt ten jest udzielany jako kredyt konsumencki lub kredytobiorca jest osobą niepełnosprawną, której niepełnosprawność jest potwierdzona orzeczeniem o:
a) znacznym stopniu niepełnosprawności, o którym mowa w art. 3 ust. 1 pkt 1,
b) całkowitej niezdolności do pracy i niezdolności do samodzielnej egzystencji, o którym mowa w art. 5 pkt 1,
c) niezdolności do samodzielnej egzystencji, o którym mowa w art. 5 pkt 1a,
d) niepełnosprawności, o której mowa w art. 4a ust. 1
– ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych oraz

3) w dniu podpisania umowy kredytu kredytobiorca nie jest ani nie był stroną umowy innego kredytu mieszkaniowego, bezpiecznego kredytu 2%, o którym mowa w art. 2 pkt 1a ustawy z dnia 1 października o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% lub rodzinnego kredytu mieszkaniowego, o którym mowa w art. 2 pkt 7 ustawy z dnia 1 października o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% oraz

4) kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe:
a) na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej albo
b) poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli:
– posiada obywatelstwo polskie albo
– nie posiada obywatelstwa polskiego i prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą takie obywatelstwo, a kredyt ten jest mu udzielany wspólnie z tą osobą.

Przy czym ustawa będzie stanowić, że nie jest prawem własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w rozumieniu ww. pkt 1 lit. a, ani spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu w rozumieniu ww. pkt 1 lit. b:
1) prawo nabyte przez kredytobiorcę w drodze dziedziczenia lub darowizny:
a) przed ukończeniem 18 lat i zbyte przez niego na co najmniej 36 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy lub
b) w udziale nie wyższym niż 50% i zbyte w drodze darowizny:
– na co najmniej 24 miesiące przed dniem złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy na rzecz osoby wchodzącej w skład jego gospodarstwa domowego albo na rzecz niebędącego drugim kredytobiorcą małżonkiem kredytobiorcy lub drugim rodzicem jego dziecka, lub
– na rzecz osoby niewchodzącej w skład jego gospodarstwa domowego albo niebędącego drugim kredytobiorcą małżonkiem kredytobiorcy lub drugim rodzicem jego dziecka.

2) prawo nabyte przez kredytobiorcę w udziale nie wyższym niż 50% z wykorzystaniem środków kredytu hipotecznego niebędącego kredytem mieszkaniowym i udzielonego wspólnie z innym kredytobiorcą, które zbyto na rzecz tego kredytobiorcy wraz z przeniesieniem na niego praw i obowiązków wynikających z umowy tego kredytu. 

Warunek, o którym mowa w ww. pkt 1 lit. a, uznaje się za spełniony również w przypadku, gdy prawem własności, które posiada lub posiadał kredytobiorca albo które łącznie posiadają lub posiadali obaj kredytobiorcy, którym kredytu mieszkaniowego udziela się wspólnie, jest prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli:
1) prawo to nabyto w drodze dziedziczenia lub darowizny w udziale nie wyższym niż 50%, lub
2) wobec tego lokalu albo domu wydano decyzję, o której mowa w art. 67 lub w art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, lub
3) w dniu złożenia wniosku o udzielenie kredytu mieszkaniowego w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej troje dzieci. 

Warunek, o którym mowa w ww. pkt 1 lit. b, uznaje się za spełniony również w przypadku, gdy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, które przysługuje lub przysługiwało kredytobiorcy albo które łącznie przysługuje lub przysługiwało obojgu kredytobiorcom, którym tego kredytu udziela się wspólnie, jest prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego jeżeli:
1) prawo to nabyto w drodze dziedziczenia lub darowizny w udziale nie wyższym niż 50%, lub
2) wobec tego lokalu albo domu wydano decyzję o której mowa w art. 67 lub w art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, lub
3) w dniu złożenia wniosku o udzielenie kredytu mieszkaniowego w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej troje dzieci.

Warunki udzielenia kredytu #naStart

Mieszkaniowy, hipoteczny kredyt #naStart będzie udzielany w walucie polskiej, na okres co najmniej 15 lat, ze stopą oprocentowania na poziomie stałym ustalonym na okres 60 miesięcy (w przypadku stosowania dopłat do rat w okresie stosowania dopłat oprocentowania jako okresowo stała stopa procentowa). Dopłaty do kredytu obejmą 120 pierwszych spłacanych zgodnie z harmonogramem rat kapitałowo-odsetkowych.

W przypadku kredytu udzielonego w ramach programu jako kredyt konsumencki na sfinansowanie partycypacji lub wkładu mieszkaniowego okres spłaty kredytu nie będzie mógł być krótszy niż 5 lat i nie dłuższy niż 15 lat (dopłaty będą obejmowały 60 pierwszych rat kapitałowo-odsetkowych). Określenie maksymalnego okresu spłaty mieszkaniowego kredytu konsumenckiego na partycypację lub wkład mieszkaniowy na poziomie przekraczającym 120-miesięczny okres spłaty będzie regulacją szczególną w stosunku do ogólnych przepisów. Wydłużony do 180 miesięcy maksymalny okres spłaty uwzględni szczególny charakter celu kredytowania. Kredyt konsumencki będzie w tym przypadku finansował znaczącą część kosztów budowy lokalu mieszkalnego na wynajem lub lokalu spółdzielczego lokatorskiego, tak więc poza dopłatami do rat dłuższy okres spłaty zapewniał będzie dodatkowe wsparcie gospodarstwa domowego kredytobiorcy w regularnym ponoszeniu wydatków mieszkaniowych i kredytowych, mając na uwadze ograniczoną wysokość dochodów tego gospodarstwa.

Wysokość dopłat do rat kredytu. Dla kogo kredyt 0%, 0,5%, czy 1%?

Wysokość dopłaty do rat będzie uzależniona od ilości dzieci, które znajdują się w składzie gospodarstwa domowego kredytobiorcy. 
Za osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego będą uznani kredytobiorcy (maksymalnie dwie osoby biorące kredyt wspólnie) oraz niepełnoletnie dzieci tych kredytobiorców. Nie będzie wymagane aby dwoje kredytobiorców łączyły więzi małżeństwa albo posiadanie wspólnych dzieci. Dla potrzeb uzyskania kredytu (obliczenia dopłaty, czy ustalenia kryterium dochodowego) dorosła osoba będzie zatem mogła włączyć swojego rodzica w skład gospodarstwa domowego jedynie w przypadku, gdy rodzic ten będzie drugim kredytobiorcą. Przepisy szczegółowo rozstrzygną kwestię wliczania dzieci w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy w przypadku gdy drugi z rodziców tych dzieci nie prowadzi gospodarstwa domowego wspólnie z kredytobiorcą – kwestie te zostały opisane w uzasadnieniu projektu ustawy.

Gospodarstwa domowe, w skład których nie wchodzą dzieci, zaciągające mieszkaniowy kredyt hipoteczny #naStart uzyskają dopłatę do rat, której poziom wyznaczy preferencyjna stopa procentowa równa 1,5%. 
Gospodarstwa domowe, w skład których wchodzą dzieci uzyskają wyższą dopłatę, tj.:
- 1% dla gospodarstwa domowego z jednym dzieckiem, 
- 0,5% dla gospodarstwa domowego z dwójką dzieci, 
- 0% dla gospodarstwa domowego z co najmniej trójką dzieci.
A więc rodziny z trojgiem i większą liczbą dzieci będą miały wskutek dopłat, de facto kredyt o stopie 0%. A rodziny 2+2 (dwoje dorosłych i dwoje dzieci) będą mogły płacić kredyt z realną stopą 0,5%.

Dodatkowo preferencyjny kredyt mieszkaniowy z dopłatami do rat o stopie 0% poza gospodarstwami wieloosobowymi będzie również przysługiwał kredytobiorcom finansującym partycypację lub wkład mieszkaniowy.

W okresie stosowania dopłat zachowany zostanie model spłaty kredytu hipotecznego w oparciu o malejące raty kapitałowo-odsetkowe (tak jak obecnie w bezpiecznym kredycie 2%). Jednocześnie jednak część raty kapitałowo-odsetkowej spłacana przez kredytobiorcę będzie w tym okresie na poziomie stałym, odpowiadającym wysokości ustalonej zgodnie z harmonogramem najwyższej raty pomniejszonej o dopłatę (co do zasady pierwsza kapitałowo-odsetkowa rata kredytobiorcy). W ten sposób nastąpi szybsza spłata kapitału kredytu. 
Pozwoli to ograniczyć wydatki budżetowe (podstawą naliczenia oprocentowania i dopłaty do rat jest pozostały do spłaty kapitał, a ten będzie relatywnie niższy) oraz obniżyć pozostałe do spłaty zadłużenie kredytobiorcy po okresie stosowania dopłat. Jednocześnie utrzymanie wysokości części raty kapitałowo-odsetkowej jaką spłaca kredytobiorca na poziomie stałym, co do zasady równym wysokości pierwszej takiej płatności, nie obniży zdolności kredytowej – efekt poprawy zdolności kredytowej wskutek zastosowania dopłat do rat będzie osiągnięty w tym samym stopniu.

 

Gwarancja BGK - zamiast wkładu własnego (gwarancja wkładu własnego)

Zaciągnięcie mieszkaniowego kredytu hipotecznego o wkładzie własnym mniejszym niż 20% kwoty wydatków współfinansowanych kredytem hipotecznym będzie wspierała możliwość uzyskania gwarancji spłaty części kredytu udzielonej przez BGK (do łącznej kwoty wkładu własnego kredytobiorcy i objętej gwarancją części kredytu hipotecznego nie wyższej niż 200 tys. zł).
Gwarancja spłaty części kredytu będzie mogła zostać udzielona również w stosunku do kredytu mieszkaniowego będącego kredytem konsumenckim zaciągniętym w celu sfinansowania wkładu mieszkaniowego lub partycypacji kosztach budowy lokalu w społecznych zasobach mieszkaniowych,
Do obu rodzajów kredytów mieszkaniowych #naStart (hipotecznego i konsumenckiego) będzie miała zastosowanie ogólna zasada, zgodnie z którą wysokość objętej gwarancją BGK części kredytu nie będzie mogła przekroczyć 100 tys. zł,

Limity dochodów i powierzchni mieszkania wskażą osoby uprawnione do pełnych dopłat

Omawiana ustawa określi także:
1) wysokość (limity) dochodów gospodarstwa domowego kredytobiorcy uprawniającą do zaciągnięcia mieszkaniowego kredytu hipotecznego z pełną kwotą dopłaty do rat,
2) maksymalną kwotę części kapitału zaciągniętego kredytu, od której będą naliczane dopłaty do rat kredytu mieszkaniowego, oraz uzależnione od liczby członków gospodarstwa domowego kredytobiorcy kryterium powierzchniowe (kalkulacyjna powierzchnia nabywanego lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub lokalu będącego przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa, w przypadku przekroczenia której dopłaty będą odpowiednio pomniejszane).

Kryterium dochodowe

Limity maksymalnych dochodów gospodarstwa domowego kredytobiorcy, którego wielkość nie przekracza 4 osób, uprawniające do zaciągnięcia mieszkaniowego kredytu hipotecznego z pełną kwotą dopłat do rat obliczoną zgodnie z ogólnymi zasadami - będą ustalane corocznie z uwzględnieniem podstawowych czynników jakie będą miały wpływ na zdolność kredytową kredytobiorcy. 

Ustawa określi zasadę w oparciu o którą w danym okresie będzie określana wysokość limitu dochodowego, biorąc pod uwagę wpływający na kwotę zaciąganego kredytu standard powierzchniowy mieszkania, uzależniony od wielkości gospodarstwa domowego kredytobiorcy, oraz zmieniające się w okresie trwania programu parametry oddziałujące na zdolność kredytową (wysokość średniej ceny za 1m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych nabywanych przy wykorzystaniu preferencyjnych kredytów, wysokość oprocentowania nowo udzielanych mieszkaniowych kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej).

Ta  formuła określania wysokości limitu dochodów będzie brała pod uwagę zasady jakimi kierują się banki oceniając zdolność kredytową. Limit dochodu gospodarstwa domowego o danej n-tej liczbie osób będzie określany jako równowartość dwóch miesięcznych rat annuitetowych spłaty mieszkaniowego kredytu hipotecznego spełniającego poniższe warunki:
• okres spłaty kredytu wynosi 25 lat,
• oprocentowanie kredytu jest równe wyrażonej w procentach średniej arytmetycznej trzech kolejnych ogłoszonych przed dniem 31 sierpnia danego roku wskaźników średniej kwartalnej stopy procentowej, o których mowa w art. 9b ust. 4 ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%, powiększonej o 2,5 punkty procentowe,
• kredyt został udzielony w kwocie równej iloczynowi określonej jako punkt odniesienia normatywnej powierzchni użytkowej mieszkania (powierzchnia rozumiana jako 25 m2 powiększone o kolejne 25 m2 na każdego członka gospodarstwa domowego kredytobiorcy) i ustalonej na podstawie danych GUS dotyczącej średniej ceny za 1m2 lokali mieszkalnych sprzedanych w ramach transakcji rynkowych w Polsce (średnia arytmetyczna wysokości średniej ceny 1m2 lokali mieszkalnych sprzedanych w ramach transakcji rynkowych w pierwszym i w drugim kwartale roku w którym będą ogłoszone nowe limity dochodów – limity dochodów będzie ogłaszał na kolejny rok minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w drodze obwieszczenia, do dnia 30 września danego roku),

Dla pierwszego roku funkcjonowania programu (wnioski o hipoteczny kredyt mieszkaniowy #naStart złożone do dnia 31 grudnia 2025 r.) wysokość limitów określona zostanie bezpośrednio w ustawie. Limit, ustalony jako średni dochód w rozumieniu art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej osiągnięty łącznie przez osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy w roku poprzedzającym rok złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy, w przypadku 1-osobowego gospodarstwa domowego wynosił będzie 7 tys. zł. 
W przypadku gospodarstwa domowego kredytobiorcy o większej liczbie osób limit miesięcznych dochodów określony został na poziomie:
• 11 tys. zł w przypadku 2-osobowego gospodarstwa domowego,
• 14,5 tys. zł w przypadku 3-osobowego gospodarstwa domowego,
• 18 tys. zł w przypadku 4-osobowego gospodarstwa domowego.

Kryterium powierzchniowe

Drugą grupą rozwiązań poprawiających adresowanie nowego programu będzie określenie w ustawie maksymalnej kwoty kapitału zaciągniętego kredytu od której będą naliczane dopłaty do rat kredytu mieszkaniowego (w przypadku kredytów przekraczających dany limit kwotowy podstawą dla naliczenia dopłaty będzie limit kwotowy, a nie cała kwota kredytu) oraz uzależnione od liczby członków gospodarstwa domowego kredytobiorcy kryterium powierzchniowe:
1) w przypadku kredytów hipotecznych finansujących zakup lokalu mieszkalnego, zakup domu jednorodzinnego lub nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu o powierzchni wyższej niż kalkulacyjny limit powierzchni wysokość dopłaty będzie pomniejszona o 50 zł za każdy metr kwadratowy przekroczenia limitu (dla jednoosobowego gospodarstwa domowego tak rozumiany kalkulacyjny limit powierzchniowy określono na poziomie 50 m2 i jest on podwyższony o 25 m2 za każdego kolejnego członka gospodarstwa domowego),
2) w przypadku kredytobiorców posiadających prawo własność lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w udziale wyższym niż 50% lub posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w udziale wyższym niż 50% (dotyczy kredytobiorców, których gospodarstwo domowego obejmuje co najmniej trójkę dzieci) w zależności od powierzchni użytkowej już posiadanego mieszkania będzie miała dodatkowo zastosowanie zbliżona formuła pomniejszania dopłat. 

Przekroczenie w przypadku już posiadanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego limitu powierzchni normatywnej uzależnionej od liczby osób w gospodarstwie domowym kredytobiorcy (w tym przypadku limit powierzchniowy równy iloczynowi liczby osób i liczby 25) skutkować będzie również obniżeniem dopłaty do rat o 50 zł za każdy metr przekroczenia.

Limity kwotowe kredytu #naStart

W omawianym projekcie znalazły się także przepisy, zgodnie z którymi kwotowo określona część kapitału zaciągniętego mieszkaniowego kredytu hipotecznego, będąca podstawą obliczenia przysługującej kredytobiorcy dopłaty do rat, będzie zróżnicowana w zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym kredytobiorcy. 

W ten sposób większa pomoc w spłacie mieszkaniowego kredytu hipotecznego trafi do gospodarstw domowych o większej liczbie osób. 

Minister Rozwoju i Technologii wziął pod uwagę średnią wysokość udzielanych dotychczas bezpiecznych kredytów 2% wynoszącą ok. 410 tys. zł. W omawianym projekcie ustawy przyjęto, że określona kwotowo część kapitału kredytu hipotecznego, od której maksymalnie będą naliczane dopłaty do rat dla 1-osobowych gospodarstw domowych bez dzieci, będzie ustalona na znacząco niższym poziomie od średniej kwoty kredytu, a w przypadku pozostałych grup kredytobiorców nie będzie ona odbiegała od wielkości średniej, zapewniając jednak wyższe wsparcie do wieloosobowych gospodarstw domowych. 

W projekcie ustawy proponuje się przyjęcie poniższych kwot określających maksymalną podstawę naliczenia dopłat do rat, biorąc przy tym pod uwagę liczbę dzieci w danym gospodarstwie domowym:
• 200 tys. zł w przypadku 1-osobowego gospodarstwa domowego (stopa procentowa do obliczenia wysokości dopłat do rat kredytu wyniesie 1,5%),
• 400 tys. zł w przypadku 2-osobowego gospodarstwa domowego (bez dzieci stopa procentowa do obliczenia wysokości dopłat do rat kredytu wyniesie 1,5%, z jednym dzieckiem stopa procentowa do obliczenia wysokości dopłat do rat kredytu wyniesie 1%),
• 450 tys. zł w przypadku 3-osobowego gospodarstwa domowego (z jednym dzieckiem stopa procentowa w wys. 1%, z dwojgiem dzieci stopa procentowa w wys. 0,5%),
• 500 tys. zł w przypadku 4-osobowego gospodarstwa domowego (z dwojgiem dzieci stopa procentowa w wys. 0,5%, z trojgiem dzieci stopa procentowa w wys. 0%),
• 600 tys. zł w przypadku 5-osobowego gospodarstwa domowego (stopa procentowa w wysokości 0%).

W ustawie będzie zapisane, że powiązane z kryterium dochodowym zasady pomniejszające kwoty przysługujących dopłat do rat w oparciu o mechanizm „złotówka za złotówkę”, mające zastosowanie do przypadków przekroczenia przez kredytobiorcę limitu miesięcznych dochodów - będą dotyczyły również korekty kwot części kapitału kredytu hipotecznego, od której są naliczane dopłaty do rat, powodując obniżenie ww. kwot w przypadku kredytobiorców przekraczających limit dochodów. 

W przypadku kredytów mieszkaniowych udzielanych jako kredyt konsumencki finansujący wkład mieszkaniowy lub partycypację, limitowana kwotowo część kapitału kredytu, od której będą naliczane dopłaty do rat, będzie jednolita i wyniesie 100 tys. zł. Limit ten został określony na tym samym poziomie, co kwota maksymalnej części kredytu, jaka może zostać objęta gwarancją spłaty udzieloną przez BGK. Biorąc pod uwagę ogłoszoną za III kw. 2023 r. cenę 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania na poziomie 6 335 zł (ostatnio ogłoszony przez Prezesa GUS wskaźnik ustalany w oparciu o informacje sprawozdawcze o kosztach budowy w budownictwie wielorodzinnym) przyjęta kwota 100 tys. zł odpowiada ok. 30% kosztów budowy lokalu mieszkalnego o powierzchni 50 m2, pozwalając sfinansować wkład mieszkaniowy lub partycypację na tym poziomie wyłącznie kredytem mieszkaniowym, przy zapewnieniu dodatkowej opcji objęcia spłaty tego kredytu w całości gwarancją BGK.

Nie będzie limitu maksymalnej wysokości kredytu

Z uwagi na wprowadzony mechanizm różnicujący wysokość uzyskiwanej pomocy w spłacie kredytu w zależności od liczby osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy w projekcie ustawy zawarta została jednocześnie propozycja rezygnacji z odgórnego określania maksymalnej wysokości kredytu. Kredytobiorca zaciągający kredyt na kwotę wyższą niż bazowa kwota wyznaczająca dla gospodarstwa domowego o danej liczbie osób podstawę dla naliczenia dopłaty do rat uzyska dopłatę obliczaną tak, jakby kredyt nie przekraczał wysokości kwoty bazowej. W efekcie wprowadzenia rozwiązań limitujących wysokość wsparcia nowy program wspierający gospodarstwa domowe w zakupie lub budowie pierwszego własnego mieszkania będzie skłaniał kredytobiorcę do poszukiwania ofert mieszczących się w segmencie tzw. mieszkań popularnych, zapewniających maksymalizację uzyskiwanej pomocy finansowej. W przypadku singli, stanowiących w programie bezpiecznych kredytów 2% ponad 60% dotychczasowych kredytobiorców, maksymalizację wsparcia w formie dopłaty do rat zapewni kredyt udzielony w kwocie maksymalnie 200 tys. zł (w przypadku kredytobiorcy przekraczającego limit dochodów nawet mniejszej niż 200 tys. zł), a nie 500 tys. zł jak to ma miejsce w bezpiecznym kredycie 2%.

Wskaźnik LtV

Omawiana ustawa wprowadzi ustawowy wymóg zgodnie z którym kredyt hipoteczny #naStart powinien zostać udzielony w wysokości w której wartości wskaźnika LtV (ang. Loan to Value) nie będzie niższa niż 50%. Ten wskaźnik oznaczać będzie, że kredyt nie może pokryć mniejszej części wartości nieruchomości niż 50%.
To rozwiązanie ma ograniczyć przypadki udzielania takich kredytów hipotecznych z dopłatami do rat, w przypadku których wysokość udzielanego wsparcia w formie dopłaty do rat jest w wartościach bezwzględnych maksymalizowana, podczas gdy sam kredyt finansuje stosunkowo niewielką część ceny nabywanego mieszkania lub kosztów budowy domu jednorodzinnego.

Różnice w zależności od województwa lub miasta

Aby zapewnić porównywalne możliwości wsparcia kredytobiorców, przepisy ustawy będą też uwzględniały lokalizację nieruchomości będącej przedmiotem finansowania kredytem #naStart.
Gdy lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, którego dotyczy kredyt mieszkaniowy #naStart będzie położony na terenie województwa lub miasta (w przypadku miast warunek odnosiłby się do największych rynków mieszkaniowych, tj. miast o liczbie mieszkańców wyższej niż 300 tys.), dla którego obowiązujący w danym okresie wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych istotnie przekracza średnią arytmetyczną z dwóch ostatnio ogłoszonych w stosunku do tego okresu przez Prezesa GUS dla całego kraju wskaźników ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (podstawą dla obu wielkości są dane o kosztach budowy mieszkań w budownictwie wielorodzinnym), parametry kwotowe limitu dochodów gospodarstwa domowego oraz części kapitału kredytu wyznaczającej maksymalną bazę dla naliczania dopłat do rat będą podwyższone. 

Dla zapewnienia porównywalnych warunków finansowania celu mieszkaniowego proponuje się, aby w przypadku lokalizacji, w których wskaźnik przeliczeniowy kosztów odtworzenia przekracza wskaźnik krajowy o:
• nie mniej niż 25% i nie więcej niż 50%, oba ww. parametry kwotowe były podwyższone o 10%,
• więcej niż 50%, podwyższenie kwot limitu dochodów gospodarstwa domowego oraz części kapitału kredytu wyznaczającej maksymalną bazę dla naliczania dopłat do rat wynosiło 20%.

Lista województw lub miast dla których będą miały zastosowanie szczególne zasady przewidujące podwyższenie parametrów kwotowych limitu dochodów gospodarstwa domowego oraz wysokości tej części kapitału kredytu, która wyznacza maksymalną bazę dla naliczania dopłat do rat, będzie ustalana corocznie na okresy 6-miesięczne, dla I oraz dla II półrocza każdego roku (komunikat ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa ogłoszony co najmniej 45 dni przed dniem obowiązywania).

Przepisy ograniczające kolejki chętnych po kredyt mieszkaniowy #naStart. Maksymalnie 15 tys. wniosków w kwartale

W celu ograniczenia ryzyka wystąpienia sytuacji, w której z powodu czasowego skumulowania popytu na kredyty okres przyjmowania wniosków o preferencyjny kredyt ograniczałby się w każdym roku jedynie do kilku pierwszych miesięcy od „otwarcia okienek”, w ustawie określone zostaną dodatkowe przepisy zapewniające równomierny rozkład popytu rynkowego oraz względną ciągłość prowadzonej przez banki akcji kredytowej.

Z wyjątkiem pierwszych dwóch kwartałów funkcjonowania nowego programu proponuje się, aby w każdym kwartale po zarejestrowaniu w systemie ewidencji dopłat 15 tys. wniosków o hipoteczny kredyt #naStart złożonych w tym kwartale wraz z wnioskiem o dopłaty do rat kredytu okres przyjmowania nowych wniosków był okresowo wstrzymany, do początku kolejnego kwartału. 

Przy założeniu rozpoczęcia okresu przyjmowania wniosków o kredyt mieszkaniowy #naStart z dniem 15 stycznia 2025 r. (zakładana data wejścia w życie zasadniczych przepisów ustawy) proponuje się jednocześnie, aby na zasadzie wyjątku w I kw. 2025 r. opisana powyżej zasada okresowego wstrzymania przyjmowania nowych wniosków miała zastosowanie po zarejestrowaniu w systemie ewidencji dopłat 25 tys. wniosków o hipoteczny kredyt #naStart, a w przypadku II kw. 2025 r. liczba zarejestrowanych wniosków złożonych w tym kwartale mogła wynosić 20 tys. 
Odpowiednio zwiększone limity kwartalnej liczby wniosków o kredyt hipoteczny #naStart, mające zastosowanie do I półrocza 2025 r., nadal będą pełniły funkcję mechanizmu równoważącego. Proponowane rozwiązanie bierze jednocześnie pod uwagę wielomiesięczny okres oczekiwania na wprowadzenie nowego instrumentu wsparcia, po zakończeniu przyjmowania wniosków o bezpieczny kredyt 2% z końcem 2023 r., i związane z tym ryzyko szybkiego osiągnięcia limitu 15 tys. w pierwszych kwartałach po uruchomieniu programu w związku z wystąpieniem skumulowanego popytu.

To rozwiązanie bierze pod uwagę doświadczenia programu bezpiecznych kredytów 2% , jak również doświadczenia realizowanych w przeszłości programów preferencyjnych kredytów mieszkaniowych „Rodzina na swoim” i „Mieszkanie dla młodych”, w przypadku których zjawisko skumulowanego popytu na kredyty udzielane w ramach programów rządowych miało miejsce. 

Zmiany w ustawie z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe

Omawiana ustawa wprowadzi również zmiany w ustawie z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe zwiększające w latach 2024-2032 roczne kwoty maksymalnego limitu wydatków budżetu państwa przekazywanych do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego z przeznaczeniem na dopłaty do rat bezpiecznych kredytów. Proponuje się podwyższenie kwot maksymalnych limitów wydatków budżetu państwa w stopniu dającym możliwość przyjęcia w ustawach budżetowych takich kwot zasilenia Rządowego Funduszu Mieszkaniowego, który dawał będzie możliwość udzielenia w latach 2024-2025 łącznie ok. 100 tys. kredytów, przy założeniu, że średnia kwota kredytu udzielanego w każdym z lat realizacji programu wynosi 410 tys. zł. 
Wraz z wprowadzeniem nowego programu kredytów mieszkaniowych #naStart zakończona zostanie kontynuacja akcji kredytowej w ramach rodzinnych kredytów mieszkaniowych oraz bezpiecznych kredytów 2%, z zachowaniem praw nabytych przez dotychczasowych kredytobiorców obu programów.

Kiedy ustawa o kredycie mieszkaniowym #naStart wejdzie w życie?

Minister Rozwoju i Technologii planuje, że ustawa o kredycie mieszkaniowym #naStart wejdzie w życie z dniem 15 stycznia 2025 r. 
Wyjątkiem będą:
- zmiany dotyczące obowiązku banków dotyczących stworzenia oferty w zakresie kredytów mieszkaniowych udzielanych jako kredyty konsumenckie, na co ustawodawca proponuje pozostawić czas do 1 lipca 2025 r. oraz 
- przepisy dotyczące dostosowania obsługi i finansowania Rządowego Funduszu Mieszkaniowego do nowych zadań, do czego projektodawca proponuje przystąpić już z pierwszym dniem po ogłoszeniu ustawy.

Źródło: Projekt ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart