Więcej mieszkań, na dodatek tańszych, deweloperzy oceniają skutki rządowego projektu uwolnienia gruntów rolnych w miastach

• Grunty rolne w miastach: teraz praktycznie poza zasięgiem deweloperów
• Zmiana prawa: w jaki sposób zwiększy dostępność gruntów pod zabudowę
• Więcej gruntów pod zabudowę to więcej budowanych mieszkań

Czy jednak rzeczywiście nowe regulacje ułatwią realizację nowych inwestycji, a tym samym stabilizację cen nieruchomości? Portal RynekPierwotny.pl zapytał o to przedstawicieli firm deweloperskich w Polsce.

Grunty rolne w miastach: teraz praktycznie poza zasięgiem deweloperów

Jak wyjaśnia Piotr Pietrzak, Dyrektor ds. Ekspansji Unidevelopment SA, obecne przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego znacznie komplikują obrót gruntami rolnymi w miastach. Przepisy te ograniczają możliwości sprzedaży i zakupu gruntów rolnych tj. takich, których przeznaczenie rolne wynika z treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu, z zapisów w ewidencji gruntów.
Grunty o powierzchni od 3000 mkw. do 10 000 mkw. podlegają prawu pierwokupu, realizowanemu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, a obrót gruntami powyżej 1 ha jest niemal niemożliwy. Tylko obrót gruntami do 3000 mkw. jest zwolniony z ograniczeń.

– Ograniczenia te trudno uzasadnić, gdyż grunty rolne w miastach często nie są wykorzystywane -zgodnie z pierwotnym przeznaczeniem, co podważa cel ich ochrony. Organizacje branżowe od dawna apelują o zniesienie tych ograniczeń. Szacujemy, że takie zmiany skutkowałyby ożywieniem i zwiększoną podażą gruntów na rynku. Dodatkowo, nowe przepisy mogą uprościć i przyspieszyć procedury przekształcania gruntów rolnych w budowlane, co może skrócić czas realizacji inwestycji i zwiększyć ich liczbę – mówi Piotr Pietrzak.

Zmiana prawa: w jaki sposób zwiększy dostępność gruntów pod zabudowę

Z kolei Dawid Wrona, Chief Operating Officer w Archicom wyjaśnia zasady, na jakich nowe przepisy zaproponowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii mają uwolnić grunty rolne zlokalizowane w granicach miast, a tym samym zwiększyć w nich podaż terenów pod inwestycje mieszkaniowe i wpłynąć na obniżenie cen lokali.
Oznacza to, że grunty rolne nie będą już objęte ograniczeniami wynikającymi z ustaw rolnych, a przede wszystkim ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która uniemożliwiała rozwój inwestycyjny i ograniczało obrót ziemią rolną.

–  Dzięki planowanym zmianom przepisów łatwiej będzie zmienić status działek rolnych na budowlane, co dotychczas było długotrwałą i złożoną procedurą. Krajowy Ośrodek Rolnictwa nie będzie miał jak dotychczas zagwarantowanego prawa pierwokupu przy obrocie ziemią rolną. Projekt nowelizacji wkrótce trafi do konsultacji publicznych – mówi Dawid Wrona.

Ekspert ocenia, iż możliwość zakupu i łatwiejsze przekwalifikowanie gruntów rolnych na budowlane wpłynie na ceny nieruchomości i zwiększenie ich podaży, co niewątpliwie będzie dla rynku korzystne.
–  Choć koszt zakupu takiej ziemi z pewnością wzrośnie, zmniejszą się dysproporcje między cenami gruntów rolnych a przeznaczonych na cele budowlane. Zmiany przepisów przyspieszą tempo realizacji nowych inwestycji miejskich oraz deweloperskich, a także procesu zakupu nieruchomości. Z pewnością zachęci to inwestorów do większej aktywności, która przełoży się na dynamiczny rozwój miast i stabilizację cen mieszkań na rynku deweloperskim – dodaje Dawid Wrona.

Deweloper zastrzega jednak, że aby nowe przepisy przyniosły oczekiwane efekty, ich wprowadzeniu powinno towarzyszyć usprawnienie procesów administracyjnych – m.in. w kwestii uchwalania planów miejscowych, procedowania ich czy też podejścia do renty planistycznej.
–  Należy przy tym mieć świadomość, że każda zmiana przepisów poza korzyściami wiąże się z dodatkowymi wyzwaniami, w tym przypadku związanymi z infrastrukturą techniczną i społeczną – dodaje Dawid Wrona.

Więcej gruntów pod zabudowę to więcej budowanych mieszkań

Tomasz Kozak, Członek Zarządu / Dyrektor ds. Inwestycji Komercyjnych w PROFBUD ocenia, iż zmiana przepisów dotyczących gruntów rolnych w miastach może zwiększyć podaż mieszkań, co jest kluczowe w obliczu rosnącego zapotrzebowania.
– W Polsce brakuje co najmniej 1 miliona mieszkań, a część ekspertów szacuje deficyt nawet na 2 miliony. Za lwią część budowanych lokali odpowiadają deweloperzy – mówi Tomasz Kozak.

– Obecnie brak dostępnych gruntów pod zabudowę prowadzi do wzrostu cen nieruchomości i ogranicza rozwój mieszkalnictwa. Uwolnienie gruntów rolnych pozwoli na zwiększenie dostępnych terenów inwestycyjnych, co przyczyni się do stabilizacji cen i poprawy dostępności mieszkań. Większa dostępność gruntów umożliwi realizację większej liczby projektów, co przyniesie korzyści całemu rynkowi nieruchomości – ocenia deweloper.

Z kolei Karol Dzięcioł, Doradca Zarządu ds. Rozwoju biznesu w Develii, zwraca uwagę, iż dużym problemem dla miast może być lokalizacja tego typu gruntów.
– Z reguły są one położone na przedmieściach i mają ograniczony dostęp do przedszkoli, szkół, usług publicznych. To może kreować ryzyko powstawania inwestycji generujących dodatkowe koszty społeczne, konieczność inwestowania w sieci infrastrukturalne czy rozwój komunikacji – dodaje ekspert.
I niejako na podsumowanie wskazuje, że nieodgadnioną jeszcze rolę odegra w tym przypadku nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, miejscowe plany ogólne oraz standardy urbanistyczne gmin, których intencją było również zapobieganie niekontrolowanemu rozwojowi miast.