Od 6 do 12 tysięcy złotych mniej za pierwsze mieszkanie od 31 sierpnia 2023 r. Nie trzeba będzie płacić PCC

Przy zakupie mieszkania płacimy nie tylko osobie sprzedającej lokal, ale też notariuszowi, fiskusowi, a nierzadko też pośrednikowi i bankowi. To wszystko okrasić musimy jeszcze opłatami sądowymi. W sumie chcąc spokojnie podejść do transakcji oprócz ceny lokalu trzeba mieć w kieszeni dodatkowe nawet 8% ceny na rynku wtórnym lub 3% na rynku pierwotnym, aby starczyło na wszystkie koszty transakcyjne i te związane z zaciągnięciem kredytu. To oznacza przeważnie dodatkowych kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy, a wciąż słowem nawet nie wspomnieliśmy o kosztach odświeżenia, remontu czy wyposażenia lokum.

Brak PCC stanie się faktem już 31 sierpnia - koszt zakupu pierwszego mieszkania spadnie o 2%

Już od 31 sierpnia 2023 r. sytuacja ma się tu poprawić – przynajmniej dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Zgodnie z ustawą wchodzącą w życie właśnie tego dnia 2-proc. podatek zostać ma zniesiony dla części kupujących. Ulga należy się osobom, które kupują pierwsze w życiu mieszkanie lub dom. Sprawa dotyczy jedynie tych, którzy kupują nieruchomość na rynku wtórnym, bo tylko tam pobierany był podatek PCC. Nowe prawo dodaje też jeden wyjątek dla osób, które co prawda mają udział w nieruchomości, ale nie większy niż 50% i do tego musi być on nabyty w drodze dziedziczenia. Jeśli te wymagania spełniamy, to też możemy skorzystać z braku podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu. 

W praktyce jest tak, że często ktoś kupujący pierwsze mieszkanie dopiero w toku transakcji dowiaduje się, że będzie musiał też ponieść sporo kosztów dodatkowych (transakcyjne i okołokredytowe). PCC jest jedną z tych niemiłych niespodzianek, bo raptem okazuje się, że trzeba wysupłać kolejnych co najmniej kilka tysięcy złotych na podatek. Likwidacja PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości oznacza więc nie tyko finansową ulgę, ale też mniej problemów czy zaskoczeń. 

O jakiej uldze faktycznie mówimy? Chcąc kupić przeciętną używaną kawalerkę w mieście wojewódzkim na PCC wydalibyśmy około 5,7 tys. złotych. W praktyce w takich miastach jak Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Łódź, Olsztyn czy Zielona Góra byłoby to około 4-5 tys. złotych, ale już w Gdańsku, Krakowie czy Warszawie mogłoby to być ponad 7 czy 8 tysięcy złotych – wynika z szacunków HREIT opartych o dane NBP.

W przypadku mieszkań dwupokojowych średnia stawka dla miast wojewódzkich rośnie do ponad 8 tys. złotych. Statystycznie rzecz biorąc najmniej na opisywany podatek wydalibyśmy w Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Łodzi i Zielonej Górze, gdzie musielibyśmy się przygotować na wydatek przekraczający 6 tysięcy złotych. Z drugiej strony około 11-12 tysięcy złotych podatku pobrałby od nas notariusz w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. 

 

Potencjalne oszczędności związane z likwidacją 2% PCC przy zakupie pierwszego mieszkania
Lokalizacja	Kawalerka  (35 m kw.)		Mieszkanie 2-pok.  (50 m kw.)		Mieszkanie 3-pok.  (65 m kw.)
	Cena	PCC 2%	Cena	PCC 2%	Cena	PCC 2%
Białystok	266 000 zł	5 320 zł	380 000 zł	7 600 zł	494 000 zł	9 880 zł
Bydgoszcz	224 000 zł	4 480 zł	319 000 zł	6 380 zł	415 000 zł	8 300 zł
Gdańsk	384 000 zł	7 680 zł	548 000 zł	10 960 zł	713 000 zł	14 260 zł
Gdynia	330 000 zł	6 600 zł	472 000 zł	9 440 zł	613 000 zł	12 260 zł
Katowice	221 000 zł	4 420 zł	316 000 zł	6 320 zł	411 000 zł	8 220 zł
Kielce	223 000 zł	4 460 zł	319 000 zł	6 380 zł	415 000 zł	8 300 zł
Kraków	381 000 zł	7 620 zł	544 000 zł	10 880 zł	707 000 zł	14 140 zł
Lublin	272 000 zł	5 440 zł	388 000 zł	7 760 zł	504 000 zł	10 080 zł
Łódź	230 000 zł	4 600 zł	329 000 zł	6 580 zł	428 000 zł	8 560 zł
Olsztyn	238 000 zł	4 760 zł	340 000 zł	6 800 zł	442 000 zł	8 840 zł
Opole	240 000 zł	4 800 zł	343 000 zł	6 860 zł	445 000 zł	8 900 zł
Poznań	291 000 zł	5 820 zł	415 000 zł	8 300 zł	540 000 zł	10 800 zł
Rzeszów	285 000 zł	5 700 zł	407 000 zł	8 140 zł	529 000 zł	10 580 zł
Szczecin	273 000 zł	5 460 zł	389 000 zł	7 780 zł	506 000 zł	10 120 zł
Warszawa	418 000 zł	8 360 zł	597 000 zł	11 940 zł	776 000 zł	15 520 zł
Wrocław	349 000 zł	6 980 zł	499 000 zł	9 980 zł	649 000 zł	12 980 zł
Zielona Góra	227 000 zł	4 540 zł	325 000 zł	6 500 zł	422 000 zł	8 440 zł
Opracowanie HREIT na podstawie danych NBP

 

Kolejna pomoc dla osób kupujących pierwsze mieszkanie

W skali całego wydatku – jakim jest zakup mieszkania – tych kilka czy kilkanaście tysięcy to może nie jest aż tak wiele, ale bez wątpienia ulga taka może pomóc albo przynajmniej pozwoli uniknąć niemiłego zaskoczenia. Będzie to też drobna przewaga, którą osoby kupujące pierwsze w życiu mieszkanie będą miały nad całą resztą potencjalnych nabywców. Trudno jednak spodziewać się wpływu tych regulacji na rynek, poziom cen lub wielkość popytu. Te efekty mogą być na tyle niewielkie, że trudno byłoby je rzetelnie zbadać. Pamiętajmy przecież, że ułatwienia dotyczyć będą tylko części kupujących. Z szacunków HREIT wynika, że aktualnie osoby kupujące pierwsze w życiu mieszkanie odpowiadają za około 30-40% popytu. 

Z drugiej strony brak PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości jest tylko jednym z szeregu ułatwień, które skracają drogę do własnego „M”. Osoby kupujące pierwsze mieszkanie mogą przecież skorzystać z „Bezpiecznego Kredytu 2%” oraz połączyć go z programem gwarancji, który znany jest pod potoczną nazwą „kredytu bez wkładu własnego”. 

Stracą inwestorzy i samorządy

Tam, gdzie osoby kupujące pierwsze mieszkanie mają skorzystać, tam stracą Ci, którzy chcieliby kupić kilka mieszkań znajdujących się na jednej działce. Jeśli takich lokali w naszym posiadaniu będzie co najmniej 5, to kupując szóste zapłacić trzeba będzie dodatkowy 6-proc. podatek PCC. Najmocniej uderzy to w rodzimych inwestorów, którzy nie znajdą sposobu na ominięcie opodatkowania, a chcieliby kupić np. 10 mieszkań na wynajem w jednym bloku. Miałoby to o tyle sens, że przy takim zakupie łatwiej było zarządzać posiadanymi mieszkaniami. 

Co innego fundusze inwestycyjne, które w Polsce budują od pewnego czasu portfele mieszkań na wynajem. Te i tak wolą kupować nieruchomości przed tym jak wyodrębnione zostaną pojedyncze lokale (np. na etapie projektu). W efekcie nowa danina nie powinna ich dotknąć. Na liście tych, którzy na nowych regulacjach mogą stracić wskazać należy też samorządy. Wszystko dlatego, że ich dochodem jest podatek PCC pobierany przez notariusza w momencie dokonywania transakcji. Skoro osoby kupujące pierwszy w życiu dom lub mieszkanie nie zapłacą tej daniny, to też nie zasili ona gminnego budżetu.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust