REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Pierwsze mieszkanie na kredyt 2023. Jakie ułatwienia dla kupujących obiecuje rząd? Zdolność kredytowa, wkład własny, oprocentowanie, brak PCC

Ile gotówki trzeba mieć aby kupić na kredyt używane mieszkanie 50 m2 w dużym mieście - I kwartał 2023
Ile gotówki trzeba mieć aby kupić na kredyt używane mieszkanie 50 m2 w dużym mieście - I kwartał 2023
HREIT - Heritage Real Estate Investment Trust

REKLAMA

REKLAMA

Niższe koszty, wyższa zdolność kredytowa i brak konieczności posiadania wkładu własnego – na to wszystko mogą już niedługo liczyć osoby, które będą chciały kupić pierwsze mieszkanie. Tak przynajmniej obiecuje rząd. Jeśli się uda, to sytuacja mieszkaniowa osób w wieku od 25 do 34 lat w końcu może się poprawić. Dziś w tej grupie wiekowej ponad połowa osób mieszka z rodzicami.

Ile trzeba mieć pieniędzy by kupić mieszkanie na kredyt?

Nawet jeśli chcemy kupić mieszkanie na kredyt, to bez sporego zapasu gotówki ani rusz. W normalnych warunkach musimy mieć własne oszczędności nie tylko na wkład własny, ale też koszty przeprowadzenia całej transakcji, bo notariusz czy pośrednik w obrocie nieruchomościami, to nie są instytucje charytatywne. Do tego mieszkanie możemy chcieć urządzić według własnego gustu, a to też dla naszych finansów może się okazać studnią bez dna.

Zacznijmy jednak od wkładu własnego do kredytu. Standardowo banki nie dadzą nam „hipoteki” jeśli chociaż części jego ceny nie pokryjemy z własnych środków. Rzeczony wkład własny to przeważnie 10% ceny nieruchomości. To już jest co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych. Do tego dochodzą koszty transakcyjne takie jak: taksa notarialna, opłaty sądowe, podatek, prowizja pośrednika oraz wszelkie prowizje i opłaty związane z zaciągnięciem kredytu. W sumie daje to kolejne od 3% (rynek pierwotny) do 8% (rynek wtórny) wartości kupowanego mieszkania. Wszystko oczywiście można załatwić taniej jeśli uda nam się skutecznie negocjować wysokość opłat i prowizji, ale dla bezpieczeństwa lepiej przygotować się na większe wydatki i cieszyć z oszczędności niż potem szukać brakujących tysięcy.

Do tego remont, wykończenie, wyposażenie lub co najmniej odświeżenie lokalu to często koszty idące w co najmniej dziesiątki tysięcy złotych. Oczywiście co do zasady sporą część kosztów remontu można sfinansować kredytem hipotecznym, ale po pierwsze nie wszystkie (np. meble), a ponadto jeśli zadłużymy się na ten cel, to od i tak już niemałych kosztów remontu zrobionego za pożyczone pieniądze przez lata będziemy musieli jeszcze płacić odsetki. 

REKLAMA

Bez kilkudziesięciu tysięcy ani rusz

Nawet jednak pomijając koszty remontu, efekt jest taki, że chcąc kupić na kredyt 50-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego z nawet minimalnych wkładem własnym (10%) bezpiecznie jest posiadać w kieszeni od 57 tys. złotych w Bydgoszczy, Katowicach czy Kielcach do ponad 100 tysięcy złotych w Warszawie. Przy tym wyliczenia te zakładają brak negocjacji wysokości taksy notarialnej z notariuszem czy prowizji i opłat, których żądać może bank udzielający kredytu mieszkaniowego. Do tego zakładamy, że przy zakupie mieszkania korzystać będziemy z usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami, który często wymaga za swoje usługi wynagrodzenia w wysokości 2-3% ceny lokalu. Czasem jest to stawka netto, a więc trzeba do niej jeszcze doliczyć VAT (23%).

Ile gotówki trzeba mieć aby kupić na kredyt używane mieszkanie 50 m2 w dużym mieście - I kwartał 2023

 

 

HREIT - Heritage Real Estate Investment Trust

Wyraźne krótsza droga do własnego „M”

W obliczu takich wymagań trudno dziwić się, że wśród osób w wieku od 25 do 34 lat ponad połowa mieszka z rodzicami. Tak sugerują najnowsze dane Eurostatu. Mowa tu o około 2,5 mln Polaków, z których około 2 miliony mają pracę, a mimo tego często nie stać ich na zakup lub najem własnego „M”. To już niebawem ma się zmienić. Tak przynajmniej zaplanował rząd forsując co najmniej cztery ważne zmiany. Jeśli wszystkie się udadzą, to droga do pierwszego mieszkania zostanie skokowo wręcz ułatwiona.

Ilu Polaków w wieku 25-34 mieszka z rodzicami

 

 

HREIT - Heritage Real Estate Investment Trust

Bez podatku przy zakupie pierwszego mieszkania

Jedną ze wspomnianych zmian jest likwidacja podatku PCC, który normalnie musimy płacić przy zakupie mieszkania używanego. Poborem tej daniny zajmuje się notariusz. Podatek ten standardowo pochłania 2% ceny mieszkania. Po zmianach forsowanych przez rząd ma on zostać zniesiony w przypadku zakupu pierwszego mieszkania. Sprawa jest już mocno zaawansowana, bo 26 maja zmiany zatwierdził sejm. Teoretycznie nowe zasady mogą wejść w życie wcześniej niż z początkiem przyszłego roku, co pierwotnie sugerował minister. 

Gdy zmiany faktycznie wejdą w życie, to od kupujących pierwsze mieszkanie (ale też dom), notariusz nie będzie wymagał dodatkowych 2% ceny nabywanej nieruchomości. W przypadku przeciętnej transakcji możemy więc mówić o potencjalnej oszczędności na poziomie kilku tysięcy złotych. W dużych miastach kwota ta wzrasta nawet do kilkunastu tysięcy złotych. Te pieniądze zostaną w kieszeni nabywców. 

Cięcie oprocentowania kredytów

W kontekście ułatwień dla osób kupujących pierwszą w życiu nieruchomość nie sposób nie wspomnieć też o „Bezpiecznym Kredycie 2%”. Będzie to preferencyjny kredyt dla osób przed 45 rokiem życia, które będą chciały kupić lub zbudować swoje pierwsze własne „cztery kąty”. Oprocentowanie ma być około 3 razy niższe niż w przypadku dziś dostępnych kredytów. Maksymalna kwota kredytu wynosić będzie 500 tysięcy złotych dla singli i 600 tysięcy dla małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci. Do tego będzie można dołożyć wkład własny, ale nie więcej niż 200 tysięcy złotych. 

Zgodnie z zapowiedziami wnioski o ten preferencyjny kredyt będzie można składać już na początku lipca 2023 roku. Gra jest warta świeczki, bo rata kredytu z rządowymi dopłatami może być o około 1/3 niższa niż w przypadku standardowej „hipoteki”. Do tego mechanizm programu jest stworzony tak, że budżetowe dopłaty pozwalają nie tylko obniżyć ratę, ale też powodują, że przez pierwszych 10 lat spłaty szybko pozbywamy się zadłużenia. Efekt będzie taki, że po ustaniu dopłat, na normalnych zasadach podejmować będziemy spłatę kredytu np. o 1/3 czy nawet o połowę niższego niż ten pierwotnie zaciągany. 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wyższa zdolność kredytowa

Banki są tego świadome, więc jeśli tylko KNF pozwoli im na bardziej liberalne badanie zdolności kredytowej, to powinno się okazać, że o preferencyjny kredyt będzie łatwiej niż o standardową „hipotekę”. Tym samym rząd chce wyciągnąć do kupujących pierwsze mieszkanie już trzecią pomocną dłoń. 

Skalę tego ułatwienia trudno dziś oszacować. Teoretycznie jeśli rata preferencyjnego kredytu ma być o około 1/3 niższa niż standardowego długu hipotecznego, to wypadałoby sądzić, że zdolność kredytowa w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2%” będzie nawet o ponad połowę wyższa niż normalnie. Wzrost zdolności kredytowej byłby oczywiście tym bardziej znaczący im punkt wyjścia niższy. W efekcie nawet osoby, którym zwykłego kredytu banki niedawno odmówiły, mogą okazać się w pełni zdolne do spłaty zadłużenia w przypadku kredytu preferencyjnego.

W praktyce banki podchodzić będą pewnie do tej sprawy bardziej zachowawczo. Kluczowe są tu rekomendacje, nad którymi pracuje teraz KNF. Raczej nie ma szans, aby zakazały one uwzględniana faktu, że preferencyjny kredyt będzie tańszy. Nie ma też co liczyć na nadmierną pobłażliwość ze strony regulatora, za którą uznać moglibyśmy podwyżkę zdolności kredytowej o ponad połowę dla beneficjentów rządowego programu. Lepiej zakładać, że wylądujemy gdzieś po środku. To i tak bardzo dobra informacja, bo licząc od dołka hipotecznej smuty (od lipca 2022 roku) zdolność kredytowa przykładowej trzyosobowej rodziny dysponującej dwiema średnimi krajowymi już wzrosła o 55%. Jeśli dodamy do tego 20-30%, to w lipcu możliwości nabywcze osób kupujących pierwsze mieszkanie wzrosnąć mogą wręcz skokowo w porównaniu z początkiem wakacji 2022 roku.

Nie musisz mieć wkładu własnego

A gdyby i tego było mało, to nie możemy zapomnieć o rządowym programie, który już działa. Chodzi o tzw. kredyt bez wkładu własnego. To już czwarta pomocna dłoń wyciągnięta przez rząd. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z zapowiedziami, to kupujący pierwsze mieszkanie nie tylko będzie zwolniony z podatku od czynności cywilno-prawnych, skorzysta z tańszego i łatwiej dostępnego kredytu, ale też będzie mógł ten tańszy i łatwiej dostępny kredyt zaciągnąć nie posiadając wymaganego przez banki wkładu własnego (minimum 10% ceny mieszkania). Zamiast tego będzie mógł wnioskować do BGK o zastępującą wkład własny gwarancję. Ta może opiewać nawet na 100 tysięcy złotych. Aby z tego rozwiązania skorzystać nie można mieć własnego mieszkania i trzeba znaleźć lokal, którego cena „łapie się” w limitach publikowanych przez BGK. Za udzieloną gwarancję musimy też zapłacić (1%).

W skrajnym więc przypadku jeśli kupujący pierwsze mieszkanie zakwalifikuje się na wszystkie ułatwienia, to potrzebny do zakupu mieszkania zasób gotówki zostanie bardzo mocno zredukowany. Zamiast konieczności posiadania w gotówce wcześniej wspomnianych 18% ceny nieruchomości z rynku wtórnego, na spokojnie wystarczyć nam powinno około 6% ceny ustalonej ze sprzedającym. Wyliczenia te nie uwzględniają ponadto faktu, że nawet te koszty, które zostają można ograniczyć np. negocjując z bankiem, notariuszem lub pośrednikiem.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT

 

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: HRE Investments

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Ceny materiałów budowlanych - prognozy 2024

    Co z cenami materiałów budowlanych w 2024 roku? Ostatnie wyliczenia pokazują, że ceny materiałów budowlanych spadają już kolejny miesiąc z rzędu. Niekoniecznie mamy jednak do czynienia ze stałym trendem. Może być to korekta, spowodowana nadmiernym wywindowaniem cen w ubiegłym roku. Pojawia się również pytanie, jak na to wszystko wpłynie nowy program mieszkaniowy “Mieszkanie na start”, proponowany przez rząd.

    Czy Polacy chętnie kupują nowe mieszkania w tym roku?

    Czy Polacy są zainteresowani kupnem nowych mieszkań? Czy decyzja o zakupie przekładana jest do czasu ruszenia nowego rządowego programu? Czy deweloperzy są zadowoleni z wyników sprzedaży i jakich rezultatów spodziewają się w 2024 roku?

    Nowelizacja dyrektywy budynkowej: jak pilna potrzeba termomodernizacji budynków zmieni rynek usług budowlanych w Polsce

    Termomodernizacja budynków stała się właśnie jednym z kluczowych działań mających na celu poprawę efektywności energetycznej budynków. To skutek nowelizacji dyrektywy budynkowej, przyjętej 12 marca 2024 r. przez Parlament Europejski. Zgodnie z nią między innymi od 2030 r. wszystkie nowe budynki muszą być zeroemisyjne, a te już istniejące – zmodernizowane.

    Jak zaprosić batmana do ogrodu?

    Możesz mieć batmana we własnym ogrodzie. Taki bohater potrafi zjeść od kilkuset do 2000 komarów jednej nocy i uchronić od niechcianych ukąszeń. Jak zwabić nietoperze do ogrodu? Jest na to kilka sposobów.

    REKLAMA

    W Polsce rynek nieruchomości premium zyskuje na wartości, ale w porównaniu do Europy Zachodniej jest wiele do nadrobienia

    W Polsce rośnie rynek nieruchomości premium. Największy potencjał w tym zakresie mają Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Kraków i Gdynia.

    Mało gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Jak temu zaradzić? Postulat odblokowania dostępu do gruntów KZN

    Ostatnie lata dla rynku nieruchomości w Polsce to pasmo wyzwań. Zwłaszcza tempo wzrostu cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, utrzymujące się na poziomie około 20 proc. rocznie, miało istotny wpływ na dynamiczne zwiększanie się cen na rynku. Obecnie sektor stoi przed jeszcze poważniejszym problemem: brakiem dostępnych działek pod nowe inwestycje. Dotyka on przede wszystkim miast, gdzie grunty stają się towarem deficytowym, a konkurencja między inwestorami osiąga zenit.

    Sprawdź, czy twój kompostownik jest legalny

    Kompostownik na odpady kuchenne i skoszoną trawę to bardzo przydatny element ogrodu.  Dzięki niemu uzyskujemy naturalny nawóz, który użyźnia warzywnik i ogród. Warto jednak pamiętać, o tym że umieszczenie na działce kompostownika podlega pewnym prawnym ograniczeniom. Nie jest zatem wcale obojętne, gdzie i jakiej wielkości kompostownik postawimy na swojej działce.

    Rozszerzenie solidarnej odpowiedzialności inwestora w branży budowlanej. Jak zmienia się orzecznictwo sądów?

    Ze swoją złożonością i różnorodnością procesów branża budowlana stanowi obszar, w którym interpretacja przepisów prawnych oraz orzecznictwo sądowe mają kluczowe znaczenie dla funkcjonowania rynku. Jednym z istotnych aspektów tego obszaru jest solidarna odpowiedzialność inwestora, której zakres i interpretacja w ostatnich latach podlegają dynamicznym zmianom - pisze Mateusz Chmura, radca prawny z Kancelarii Chmura i Partnerzy sp. p.

    REKLAMA

    Klimatyzacja w bloku

    Czy to już czas pomyśleć o klimatyzacji? Jak najbardziej. Czy mieszkańcy bloków również mogą skorzystać z dobrodziejstw tego urządzenia? Tak, ale pod pewnymi warunkami. 

    Budowa domu bez pozwolenia 2024: tylko o powierzchni do 70 mkw. czy większych, czy warto skorzystać z tej możliwości

    Umożliwiający budowę domów do 70 mkw. Powierzchni bez zezwolenia program Dom bez formalności działa już ponad dwa lata. Poprzedni rząd liczył, że ożywi on budownictwo jednorodzinne. W ubiegły roku na podobnych zasadach miało być możliwe budowanie domów większych, ale ostatecznie do zmiany prawa nie doszło.

    REKLAMA