Deweloperzy wolą budować mieszkania niż domy. Dlaczego?

Deweloperzy wolą budować mieszkania niż domy. Dlaczego?

–  W największych miastach powstaje stosunkowo mało domów jednorodzinnych. Ze względu na bardzo wysokie ceny działek, budują je tam częściej zamożni inwestorzy indywidualni na własne potrzeby. Deweloperom bardziej opłaca się budowanie mieszkań – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Wg danych GUS wynika, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Gdańsku i Poznaniu deweloperzy oddali do użytkowania w 2022 r. łącznie blisko 50,1 tys. mieszkań, w tym tylko niespełna 2 tys. domów jednorodzinnych. Stanowiły więc one średnio 4% deweloperskiej produkcji. Z inwestorami indywidualnymi rzecz ma się zupełnie inaczej, bo aż 96% wybudowanych przez nich nieruchomościto domy jednorodzinne. W największych miastach ten odsetek wyniósł średnio 91%.

Poza tym, w większości metropolii, inwestorzy indywidualni budują więcej domów jednorodzinnych niż firmy deweloperskie. Ci pierwsi oddali do użytkowania w 2022 r. łącznie ponad 2,4 tys. domów, zaś deweloperzy – niespełna 2 tysiące. Tylko we Wrocławiu w budownictwie jednorodzinnym górą są ci drudzy.

Warto zwrócić jednak uwagę na olbrzymi spadek aktywności inwestycyjnej w budownictwie jednorodzinnym. W sześciu największych miastach inwestorzy indywidualni zaczęli w ubiegłym roku budowę niespełna 3,1 tys. mieszkań (głównie domów jednorodzinnych), czyli o 38% mniej niż rok wcześniej. Przy czym np. w Gdańsku spadek przekroczył 50%. 

–  W ubiegłym roku nie dość, że podrożały kredyty, to jeszcze w lawinowym tempie rosły ceny wielu materiałów budowlanych. Nic więc dziwnego, że mniej osób zdecydowało się na budowę domu –  przyznaje ekspert portalu GetHome.pl. Według niego także deweloperom podcięły skrzydła rosnące koszty budowy oraz drożejące kredyty. Skutkiem tego był bowiem gwałtowny spadek popytu na mieszkania i domy. 

Problem w tym, że GUS nie podaje, ile jest domów na sprzedaż wśród mieszkań rozpoczętych przez firmy deweloperskie. Na skalę ich inwestycji mogą wskazywać dane BIG DATA RynekPierwotny.pl. Pod koniec marca 2023 r. w ofercie deweloperów na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce było łącznie ok. 42,7 tys. mieszkań i tylko niespełna 1,2 tys. domów. Najwięcej domów na sprzedaż było w Warszawie(449) i Łodzi (248). W większości metropolii było ich mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

W Warszawie i Łodzi oferta domów najpewniej wzrosła dlatego, że zapaść na rynku kredytowym zdusiła na nie popyt. W ostatnich 12 miesiącach warszawscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 452 domy, a sprzedali ich 301. Z kolei w Łodzi oferta firm deweloperów powiększyła się o 167 domów, ale nabywców znalazło 116.

Domy deweloperskie powstają głównie na obrzeżach największych  miast, np. w przypadku Warszawy w takich dzielnicach jak Białołęka, Rembertów, Wawer, Wilanów i Ursynów. Zdarza się, że w samych metropoliach domów deweloperskich powstaje mniej niż w okalających je miejscowościach. Np. w okolicy Warszawy deweloperzy oferują blisko 1,1 tys. domów, a Wrocławia – 362.

To głównie mała podaż terenów budowlanych, a w efekcie bardzo wysokie ceny działek powodują, że w największych miastach deweloperom bardziej opłaca się budować mieszkania. Z budowy domów jednorodzinnych rezygnują duże firmy, które się w tym specjalizowały. 

Warto dodać, że domy oferowane przez firmy deweloperskie, to najczęściej szeregowce (segmenty) i bliźniaki, do których przypisana jest niewielka działka. Powierzchnia tych domów jest zróżnicowana. Przeważają stosunkowo małe – jak na domy – metraże. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w metropolii łódzkiej i poznańskiej bardzo duży udział w ofercie deweloperów mają domy o powierzchni do 100 m kw.  Tylko w metropolii warszawskiej, krakowskiej i w Trójmieście jest w ofercie sporo domów powyżej 200 m kw., choć i tam dominują domy o powierzchni do 150 m kw.

A ceny? Ich rozrzut też jest duży. Najwyższe ceny domów na sprzedaż – średnio blisko 11,4 tys. zł za m kw. – odnotowaliśmy w Krakowie (w dzielnicy Zwierzyniec). Najtańsze domy w przeliczeniu na metr kwadratowy oferują zaś deweloperzy w Łodzi – średnio ok. 6,4 tys. zł za metr. Ze względu na niewielką podaż domów, ich ceny mogą się bardzo zmienić w zależności od lokalizacji inwestycji (cen gruntów), ale także od powierzchni i użytych materiałów. Jeśli w ofercie rośnie udział domów z segmentu premium, rośnie też cena metra kwadratowego. Przykładami tego typu zjawiska są Trójmiasto i Kraków.

Warto zwrócić uwagę, że średnia cena metra kwadratowego domów jest na ogół dużo niższa niż mieszkań. Widać to szczególnie w Warszawie i Łodzi, gdzie oferowane przez deweloperów domy są w przeliczeniu na metr kwadratowy aż jedną trzecią tańsze od mieszkań. 

Oczywiście za rogatkami największych miast domów deweloperskich jest więcej a do tego są o jeszcze tańsze, np. w okolicach Krakowa i Wrocławia średnio o ok. 40% w przeliczeniu na metr kwadratowy. 

Na obrzeżach metropolii lub w okalających je miejscowościach najlepiej sprzedają się domy deweloperskie, których ceny odpowiadają cenom mieszkań w mieście. Np. za 900 tys. zł można kupić 40-metrowe nowe mieszkanie blisko centrum Warszawy (np. w dzielnicy Wola)lub ponad 100-metrowy dom w okolicy miasta.