Wcześniejsza spłata kredytu mieszkaniowego a prowizja

Wcześniejsza spłata kredytu mieszkaniowego a prowizja

"Z uwagi na brak tego rodzaju spraw rozstrzyganych dotychczas przez sądy powszechne kwestia ta ma doniosłe znaczenie dla praktyki orzeczniczej" - podkreślił Sąd Okręgowy w Szczecinie, gdy w lipcu br. skierował ten problem do rozstrzygnięcia w Izbie Cywilnej SN.

Jak wynika z informacji udostępnionych przez SN sprawa została już skierowana na posiedzenie w tym sądzie, które zostało wyznaczone na 26 stycznia 2023 roku.

W pytaniu szczecińskiego sądu, do uzasadnienia którego dotarła PAP, chodzi o interpretację przepisu ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami mówiącego, że "w przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą".

W uzasadnieniu tym przyznano, że przepisu wynika podział kosztów kredytu na te o charakterze okresowym i te o charakterze jednorazowym - "przy czym proporcjonalnemu obniżeniu podlegają tylko te koszty, które mają charakter okresowy". "A zatem te (koszty), których spłata została rozłożona w czasie lub ich wysokość uzależniona jest od okresu, na jaki zawarto umowę kredytową" - dodano.

Jednak - jak podkreślił sąd zadający pytanie - rozpatrywany przepis ma "za zadanie ochronę konsumenta, tak aby nie musiał ponosić odpowiednich kosztów, które przypadają na okres umowy, przed którym kredyt został spłacony".

Dlatego z podziałem kosztów kredytu na okresowe i jednorazowe, jak ocenił ten sąd, wiąże się pewne ryzyko, gdyż "kredytodawca mógłby próbować ograniczyć do minimum koszty zależne od okresu obowiązywania umowy, obciążając kredytobiorcę będącego konsumentem wyższymi jednorazowymi kosztami z tytułu zawarcia umowy - np. w postaci opłat przygotowawczych i prowizji - płatnymi w chwili jej zawarcia".

"Skuteczność prawa konsumenta do obniżki całkowitego kosztu kredytu byłaby więc osłabiona, gdyby obniżenie kredytu mogło ograniczyć się do uwzględnienia jedynie kosztów przedstawionych przez kredytodawcę jako zależne od okresu obowiązywania umowy, powszechnie zaś wiadomym jest, że wysokości i podział kosztów określana jest jednostronnie przez podmiot udzielający kredytu" - argumentuje szczeciński sąd.

Za proporcjonalnym obniżeniem również prowizji w takich przypadkach zdaniem sądu pytającego przemawia także przyjęta już interpretacja analogicznego przepisu z ustawy o kredycie konsumenckim. Tamten problem został rozstrzygnięty po zapadłym we wrześniu 2019 r. orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości UE. Wynikało z niego m.in., że w przypadku wcześniejszej spłaty pożyczki konsumenckiej, bank musi oddać wszystkie jej proporcjonalnie obniżone koszty, w tym rozliczyć się z prowizji i opłaty przygotowawczej.

Tamto rozstrzygnięcie TSUE - jak zwrócił jednak uwagę szczeciński sąd - oparte było o inną dyrektywę europejską, dotyczącą umów o kredyt konsumencki, a nie o dyrektywę dotyczącą konsumenckich umów o kredyt związany z nieruchomościami. Także w Polsce spraw tych dotyczą dwie różne ustawy.

Ponadto - jak przytoczył szczeciński sąd - w sprawach odnoszących się do prowizji przy kredytach hipotecznych przedstawiciele banków wskazywali, że niektóre koszty - takie jak prowizja, czy koszt operatu - są niezależne od okresu, na jaki udzielono kredytu, zaś zależą od innych czynników, w tym od kwoty kredytu i wartości nieruchomości. Dlatego - w myśl tej interpretacji - nie powinny one polegać zwrotowi niezależnie od momentu spłaty kredytu.

Sąd w Szczecinie swoje pytanie zadał rozpatrując odwołanie banku od wyroku I instancji nakazującego zwrot na rzecz powodów części prowizji. Podkreślił w związku z tym, że odpowiedź SN na przedstawione pytanie jest niezbędna dla rozstrzygnięcia sprawy.

Na początku grudnia br. prezes Izby Cywilnej SN Joanna Misztal-Konecka mówiła PAP, że wzrasta udział skarg kasacyjnych w sprawach kredytowych i "frankowych" w ogólnej liczbie skarg, które wpływają do tej Izby. "Jeszcze w lipcu tego roku skargi takie stanowiły mniej niż połowę, aby w październiku i listopadzie osiągnąć poziom ok. 60 proc. wszystkich spraw" - wskazywała.

"Chociaż nie budzi już właściwie wątpliwości abuzywny charakter klauzul przeliczeniowych, istnieją znaczące różnice co do konsekwencji tej abuzywności – jedni sędziowie uważają, że umowa kredytu jest nieważna, inni – że wiąże strony w pozostałym zakresie, a kredyt podlega tzw. odfrankowieniu. Liczne różnice dotyczą także kwestii bardziej szczegółowych, jak np. sposobu orzekania przez sądy o żądaniach ewentualnych, które w sprawach frankowych występują bardzo często" - zaznaczała wtedy prezes Misztal-Konecka. (PAP)

autor: Marcin Jabłoński

mja/ par/