Gwarantowany kredyt mieszkaniowy a ceny mieszkań

NBP: Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym może nasilić wzrost cen i dynamiki kredytu

"Zmiany wprowadzone przez ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym mogą wpłynąć na rynek nieruchomości mieszkaniowych, powodując nasilenie niektórych obserwowanych tendencji, np. wzrostu cen i dynamiki kredytu. Ustawa umożliwia zakup mieszkania lub domu gospodarstwom domowym, które nie zgromadziły wystarczających środków na wkład własny, ale posiadają zdolność kredytową. Osoby te będą mogły skorzystać z gwarancji udzielonej przez BGK na pokrycie wkładu własnego. Zmiana ta oddziaływać będzie w kierunku zwiększenia dostępności kredytu i w efekcie sprzyjać dalszemu wzrostowi zadłużenia gospodarstw domowych na cele mieszkaniowe" - podał NBP.

Skutkować to może również, w ocenie NBP, dalszym wzrostem popytu na mieszkania, tworząc dodatkową presję na wzrost cen nieruchomości, pomimo przewidzianych w ustawie limitów cen ustalonych dla nieruchomości finansowanych kredytem z gwarancją.

"Jednocześnie kredyty z wyższym LtV, a tym samym o wyższej kwocie kredytu, charakteryzują się ceteris paribus większym obciążeniem dochodu kredytobiorcy kosztami obsługi kredytu, a przez to również wrażliwością na zmiany stóp procentowych. Upowszechnienie się kredytów z gwarantowanym wkładem własnym może w rezultacie prowadzić do wzrostu ryzyka związanego z nadmiernym zadłużeniem części gospodarstw domowych" - dodano.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy

Nowa regulacja wprowadza możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Część ta musi stanowić nie mniej niż 10 proc. i nie więcej niż 20 proc. wydatków (wartości nieruchomości), na które jest zaciągany kredyt. Gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego.

Ustawa zawiera ponadto mechanizmy ograniczające ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań poprzez:

- wprowadzenie maksymalnego limitu ceny (w tym wkładu budowlanego) w przeliczeniu na 1 m kw. powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania.

- upoważnienie dla Rady Ministrów pozwalające obniżyć, w drodze rozporządzenia, wysokość współczynników wpływających na ustawowe limity cenowe. (PAP Biznes)
tus/ ana/

Raport NBP o stabilności systemu finansowego. Grudzień 2021 r.

NBP: ryzyko prawne kredytów walutowych nadal głównym ryzykiem dla stabilności finansowej kraju

„Ryzyko prawne walutowych kredytów mieszkaniowych pozostaje głównym ryzykiem dla stabilności finansowej w kraju, ale zmniejszyło się prawdopodobieństwo materializacji najbardziej kosztownych dla banków rozstrzygnięć sądowych. Jest to konsekwencją treści uchwał SN w mniejszych składach, przy braku ostatecznego rozstrzygnięcia Izby Cywilnej SN” - podano w opublikowanym przez NBP 7 grudnia 2021 r.  „Raporcie o stabilności systemu finansowego”.

Wyroki z reguły korzystne dla kredytobiorców

NBP dodał, że w ostatnim czasie w sądach zapadały orzeczenia w zdecydowanej większości korzystne dla kredytobiorców, zwłaszcza w sądach I instancji. Zapadło tam około 60 tys. orzeczeń, podczas gdy w sądach II instancji zapadło tylko 3,1 tys. wyroków. Jeszcze mniej wyroków się uprawomocniło – tylko nieco ponad 1 tys.

„Wśród wygranych przez klientów spraw przeważają orzeczenia stwierdzające nieważność (bezskuteczność) umowy. Wzrost odsetka rozstrzygnięć korzystnych dla kredytobiorców, jak również aktywność w mediach organizacji skupiających kredytobiorców oraz kancelarii prawnych specjalizujących się w tego typu sprawach, sprzyjają kwestionowaniu zawartych umów w drodze procesu sądowego przez kolejnych klientów banków” – stwierdzono w raporcie.

Rośnie liczba pozwów frankowiczów, banki tworzą rezerwy

Bank centralny podał, że rośnie także liczna spraw wpływająca do sądów. Od czaru ogłoszenia wyroku TSUE w sprawie państwa Dziubak wniesiono do sądów ponad 47 tys. spraw., z czego aż dwie piątek stanowią powództwa wytoczone w pierwszym półroczu 2021 r.

Bank centralny wskazał, że banki jednocześnie przyspieszają tworzenie rezerw na ryzyko prawne kredytów walutowych, jednak wartość rezerw nie nadąża za przyrostem wartości przedmiotu sporu. W raporcie wyjaśniono, że ostatnio można zaobserwować wzrost wartości przedmiotu sporu względem wartości kredytów objętych sporem, co wynika m.in. coraz częstszego żądania przez klientów stwierdzenia nieważności (bezskuteczności) umowy kredytu niż innych rodzajów rozstrzygnięć.

„Relacja wysokości rezerw do portfela kredytów CHF jest istotnie zróżnicowana między bankami. Według szacunków na koniec czerwca 2021 r. wynosiła ona średnio 19 proc., przy czym w niektórych bankach dochodziła do 30-45 proc., zaś w kilku była niższa niż 10 proc. Tak dużą rozbieżność mogłoby tłumaczyć uwzględnianie przez banki nie tylko wielkości i charakterystyk posiadanego portfela kredytów CHF, ale także możliwości zwiększenia rezerw bez narażenia się na niedobory kapitału. Takie postępowanie mogłoby sugerować nieadekwatną, w niektórych bankach, skalę rezerw w relacji do ich ekspozycji na ryzyko prawne” – oceniono w raporcie banku centralnego.

Niska rentowność sektora bankowego

W opinii NBP, wyzwanie o charakterze strukturalnym stanowi niska rentowność sektora bankowego. Jeszcze przed pandemią widać było spadek zyskowności banków, zwłaszcza małych i średnich, a pandemia przyczyniły się dalszego pogorszenia wyników finansowych w skali sektora, co zaowocowało stratą sektora bankowego jako całości w 2020 r. Jednak banki krajowe – według NBP – mają na tyle dużo kapitału, że taka sytuacja nie powoduje bezpośredniego zagrożenia dla stabilności finansowej.

Ceny mieszkań rosną i mają swoje uzasadnienie

NBP zwrócił także uwagę na szybko rosnące ceny mieszkań oraz przyspieszenie akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym.

„Napięcia na rynku mieszkaniowym narastają, jednak brak jest wyraźnych oznak świadczących o tym, że ceny odbiegają od poziomów fundamentalnie uzasadnionych. Sprzedaż mieszkań znacznie wzrosła w 2021 r. po przejściowym spadku w 2020 r. na początku pandemii. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym nadal dynamicznie rosły. Co jednak istotne, wysoka dynamika cen mieszkań w ujęciu nominalnym jest zbliżona do skali wzrostu dochodów w gospodarce. Oznacza to, że - w przeciwieństwie do sytuacji z lat 2006-2008 - dostępność cenowa mieszkań na przestrzeni ostatnich kwartałów i lat nie uległa istotnemu spadkowi” – oceniono w raporcie banku centralnego.(PAP)

Marek Siudaj
ms/ drag/