Mieszkanie Plus znów w ogniu politycznego sporu. Co to oznacza dla najemców?

• Najemców trzeba chronić przed eksmisją
• Za ochronę najemców zapłacą samorządy
• Mniejsza podaż oznacza wyższe czynsze
• Wynajmujący uwzględnią ryzyko w czynszu
• Mieszkanie jak pokój w akademiku

W Sejmie procedowany jest właśnie projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów autorstwa posłów Koalicji Obywatelskiej (KO). Proponują w nim wykreślenie przepisu, który umożliwia właścicielom czynszówek stosunkowo łatwe pozbycie się najemców zalegających z czynszem. Jak ustalili eksperci portalu GetHome.pl chodzi konkretnie o art. 19f ust. 3. Na jego podstawie najemca, który zdecyduje się na zawarcie umowy najmu instytucjonalnego, dołącza do niej specjalne oświadczenie w formie aktu notarialnego, że poddaje się dobrowolnie egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu we wskazanym przez właściciela terminie. Najemca oświadcza również, że przyjmuje do wiadomości, iż w przypadku eksmisji nie przysługuje mu bez prawa do najmu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

Najemców trzeba chronić przed eksmisją

Autorzy projektu wyjaśniają w uzasadnieniu, że wykreślenie art. 19f ust. 3 ma umożliwić dłużnikom, którzy wpadli w tarapaty finansowe, dochodzenia w sądzie lokalu socjalnego od gminy. Politycy KO przypominają, że „przyznanie takiego lokalu jest obligatoryjne w przypadku m.in. osób niepełnosprawnych, ciężko chorych oraz kobiet w ciąży”.

Z uzasadnienia wynika, że ostrze projektu skierowane jest w program Mieszkanie Plus, który – jak czytamy – „może przyczyniać się skazywania ludzi na bezdomność”.

Faktem jest, że rząd PiS wprowadził formułę najmu instytucjonalnego głównie z myślą o spółce PFR Nieruchomości, której powierzył budowę mieszkań na wynajem w ramach rynkowej części Mieszkania Plus. Do tej pory państwowy deweloper wybudował 1530 mieszkań, a w budowie jest kolejnych 2159. Jednak z rozwiązań najmu instytucjonalnego korzysta nie tylko PFR Nieruchomości, ale też inne firmy i fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem.

Za ochronę najemców zapłacą samorządy

Projekt KO nie uzyskał akceptacji rządu. W swoim stanowisku zwraca on m.in. uwagę, że najem instytucjonalny obniża ryzyko inwestycji w mieszkania na wynajem. A chodzi o to, żeby powstawało ich jak najwięcej, bo tylko w ten sposób można zwiększyć ich dostępność. „Względnie elastyczne regulacje przyjęte dla tej kategorii umów najmu winny, w zgodnej opinii specjalistów z zakresu polityki mieszkaniowej, bezpośrednio przyczynić się do obniżenia obecnych rynkowych stawek czynszu” – czytamy w stanowisku rządu.

Odrzucenie projektu rekomendują też sejmowe komisje: infrastruktury i samorządowa (zdecydował jeden głos). W dodatku projekt zakłada działanie prawa wstecz – wynajmujący nie mogliby skorzystać z oświadczeń najemców także w przypadku już zawartych umów najmu instytucjonalnego. Ten pomysł skrytykowała Krajowa Rada Komornicza oraz sejmowe Biuro Legislacyjne. Z kolei Związek Powiatów Polskich podkreśla, że gminy nie radzą sobie z zapewnianiem lokali socjalnych wszystkim potrzebującym.

Zmiany prawne proponowane przez KO mogłyby więc skutkować wzrostem wydatków na odszkodowania dla właścicieli mieszkań. „Byłby to poważny problem finansowy szczególnie dla większych miast” – oceniają samorządowcy.

Mniejsza podaż oznacza wyższe czynsze

Same fundusze nie chcą na razie tego komentować. Nie można jednak wykluczyć, że w przyszłym Sejmie wróci pomysł likwidacji najmu instytucjonalnego. Tymczasem, jak przeanalizował portal GetHome.pl, wiele wskazuje na to, że tego typu zachęta dla inwestorów zaczęła odnosić zamierzony skutek. Tylko w tym roku dwie zagraniczne firmy - Heimstaden Bostad i Nordic Real Estate Partners – poinformowały o zakupie łącznie 4,2 tys. mieszkań na wynajem. Najwięcej – przeszło 2,1 tys. – ma ich obecnie firma Resi4Rent, którą trzy lata temu utworzyły Echo Investment i Griffin Real Estate. Eksperci ThinkCo oceniają, że już w 2023 r. inwestorzy instytucjonalni będą oferowali w największych aglomeracjach 11 tys. mieszkań na wynajem, a za cztery lata będzie ich co najmniej 37 tys. – Proponowane zmiany prawne to raczej „strachy na lachy” niż realna perspektywa – ocenia Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości. Przyznaje jednak, że wejście w życie tego rodzaju poprawki byłoby trzęsieniem ziemi na rynku najmu mieszkań. – Myślę, że w takim przypadku inwestorzy wycofywaliby się z rynku najmu z powodu przewlekłych procedur eksmisyjnych – komentuje Tomasz Błeszyński.

Podobnego zdania jest Krajowa Rada Komornicza. Według niej należałoby się liczyć ze spadkiem podaży mieszkań na wynajem, a w konsekwencji ze wzrostem czynszów. Niestety, procedura pozbycia się nierzetelnego najemcy jest bardzo skomplikowana i czasochłonna. Samo rozwiązanie umowy najmu zajmuje co najmniej cztery miesiące. Jeśli konieczne okaże się wszczęcie postępowania eksmisyjnego, proces znacznie się wydłuża. Trzeba bowiem uzyskać w sądzie nakaz eksmisji. Może się zdarzyć, że sąd zgodzi się na eksmisję, ale do innego lokum, które powinna zapewnić gmina. To może zaś trwać latami.

Wynajmujący uwzględnią ryzyko w czynszu

Zbyszek Niemczewski z Kancelarii Solski i Partnerzy zwraca uwagę, że fundusze już teraz tworzą rezerwy związane z potencjalnym zagrożeniem długotrwałej niedostępności lokali zajętych przez najemców zwlekających z zapłatą czynszu i innych opłat. Gdyby KO udało się przeforsować swoje poprawki do ustawy o ochronie praw lokatorów, poziom rezerw musiałby być zwiększony. – Oczywiście tworzenia takich rezerw wpływa na ceny najmu – zaznacza Zbyszek Niemczewski.

Równocześnie przyznaje, że najpewniej nie zniechęciłoby to dużych inwestorów instytucjonalnych. Niektórzy już teraz uwzględniają w zawieranych umowach, możliwości wystąpienia przejściowych trudności po stronie najemców.

Dodajmy, że specyfiką umów najmu instytucjonalnego dopuszczalna jest sytuacja, gdy właściciel sięga po kaucję pobraną od najemcy w przypadku zaległości w opłatach za mieszkanie. Dzięki takiemu rozwiązaniu najemca ma więc czas na wykaraskanie się z kłopotów finansowych, np. gdy straci pracę. Oczywiście taki najemca po wyjściu na prostą musi uzupełnić kaucję do pełnej wysokości.

Mieszkanie jak pokój w akademiku

Okazuje się, że na rynku funkcjonuje sposób na obejście ustawy o ochronie praw lokatorów. Niektórzy właściciele budynków z mieszkaniami na wynajem oferują najemcom umowę o zakwaterowanie. Takie umowy mogą być zawarte np. na trzy miesiące, a potem przedłużane. Czy to legalne? Nie znaleźliśmy przepisów, które by tego zabraniały. W Kodeksie cywilnym nie ma na temat zakwaterowania ani słowa, choć – jak ustaliliśmy – w umowach o zakwaterowanie są stosowane niektóre kodeksowe rozwiązania, np. dotyczące sytuacji, w których właścicielowi mieszkania wolno wypowiedzieć najem. Zbyszek Niemczewski zwraca uwagę, że w akademikach i hotelach asystenta umowy o zakwaterowaniu zawierają nie tylko zwykli studenci, ale też studenckie małżeństwa z dziećmi czy doktoranci z rodzinami.