REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Deweloperzy zaczną wynajmować mieszkania?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Wynajem mieszkania. Fot. Fotolia
Wynajem mieszkania. Fot. Fotolia
Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Czy wzrost zainteresowania wynajmem spowoduje, że deweloperzy zaczną wynajmować mieszkania? Jak kształtuje się sytuacja na rynkach pierwotnym i wtórnym?

Ostatnie doniesienia mediów z rynku nieruchomości informują o rosnącej przewadze zainteresowania wynajmem mieszkań nad ich zakupem, co monitorują np. popularne portale nieruchomościowe. W serwisie oferty.net tę przewagę oceniono na 30 proc. Jeszcze ciekawiej sytuacja ta prezentuje się u pośredników nieruchomości, gdzie zdarzają się dni, że na każde zapytanie o  sprzedaż przypada kilka dotyczących wynajmu mieszkania. Jak na polskie warunki to sytuacja raczej niestandardowa, sygnalizująca szkodliwy z punktu widzenia koniunktury rynkowej proces pogłębiania zachowawczej postawy potencjalnych nabywców mieszkań. Tego typu okoliczności poniekąd korespondują z sytuacją, jaka miała miejsce na przełomie lat 2008/09, czyli w okresie bezpośrednio po upadku banku Lehman Brothers. Wtedy także handel nieruchomościami mieszkaniowymi dramatycznie spowolnił i na pewien czas ustąpił miejsca wynajmowi, który stał się głównym czynnikiem rynkowej aktywności.  Wtedy jednak już pod koniec roku (2009) sytuacja wróciła do normy, przez którą należy rozumieć wzrost wolumenu handlu mieszkaniami do takiego poziomu, który szczęśliwie zanegował lansowane wcześniej tezy o krachu na krajowym rynku nieruchomości.

REKLAMA

Zobacz także: Sprzedaż mieszkania trwa coraz dłużej

Nowe, puste mieszkania

REKLAMA

Dziś sytuacja ma się nieco inaczej. Krachem nikt wprawdzie nie straszy, jednak pojawiają się inne sygnały, których źródło pochodzenia i wymowa raczej nie zwiastują prosperity. Przykładem tego jest ostatnia inicjatywa Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, która zakłada rozszerzenie najmu okazjonalnego na firmy deweloperskie poprzez nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów. Wiceminister zabierający głos w tej sprawie oszacował ilość „nowych pustych mieszkań, na które nie ma chętnych”, a które mogłyby zostać wynajęte, na okrągłe 50 tysięcy. W rzeczywistości wielkość ta dotyczy zasobu lokali dostępnych u deweloperów, z czego ok. 1/3 to mieszkania gotowe. Jednak jeśli sprawy pójdą w złym kierunku, to zapewne niebawem i znacznie większa liczba zalegających pustostanów stanie się realna. Czy w takiej sytuacji deweloperzy zdecydują się na dywersyfikację swego biznesowego profilu ze sprzedażowego także na wynajem?

– To raczej wątpliwe. – twierdzi Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com. – Za to jest niestety raczej pewne, że rodzime gremia rządowe mają absolutne przekonanie czekającego nas w najbliższej przyszłości głębokiego regresu w sprzedaży mieszkań, w związku z czym poszukują trochę po omacku odpowiedniego koła ratunkowego, które będzie można w razie czego rzucić deweloperom. – dodaje Jarosław Jędrzyński.

Zobacz także: Wynajem mieszkania czy kredyt?

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wynajmij i kup

Burzliwe dyskusje na temat możliwości rozszerzenia przedmiotu działalności deweloperów o wynajem już raz miały miejsce 3 lata temu we wspominanym wyżej „kryzysowym” 2009 roku. Można powiedzieć, że to nic nadzwyczajnego, skoro inna definicja dewelopera używana np. przez GUS to „inwestor budujący na sprzedaż lub wynajem”. Jednak tak naprawdę liczne przymiarki do tego typu działalności, odmieniane w dodatku przez różne przypadki (np. „najem z opcją wykupu”) dotychczas spalały na panewce i w gruncie rzeczy stały się nieodzownym elementem krajobrazu słabnącej mieszkaniówki. Produkcja na większą skalę lokali na wynajem przez deweloperów w obecnych warunkach rodzimego rynku nieruchomości to rzecz ryzykowna i trudna, o ile w ogóle możliwa. Powodów jest wiele.

Zobacz także: Wynajem mieszkań przyniósł wysokie straty

Deweloperzy boją się wynajmu

Tego typu działalność wymagałaby przede wszystkim odpowiedniej przebudowy struktur sprzedażowych firm deweloperskich na uniwersalne, tzn. dostosowane także do wynajmu lokali mieszkalnych. Kolejnym problemem i wyzwaniem byłoby zbudowanie profesjonalnych zespołów zarządzających często dużymi kompleksami mieszkaniowymi przeznaczonymi na wynajem. Wreszcie tysiące lokali w inwestycjach przeznaczonych na ten rodzaj działalności musiałyby być nie tylko wykańczane „pod klucz”, lecz także w pełni wyposażane. Wszystko to wymagałoby zaangażowania znacznych sił i środków bez jakiejkolwiek gwarancji ich zwrotu. 

Innym problemem jest kalkulacja rentowności tego typu przedsięwzięcia.

– Przede wszystkim chodzi o różnice w zwrocie z inwestycji, który w przypadku najmu byłby kilkakrotnie dłuższy niż przy sprzedaży, wynosząc nawet kilkanaście lat. Prawdopodobieństwo opłacalności biznesu polegającego na wynajmie inwestycji wybudowanej na kredyt, w dodatku przy braku jakichkolwiek gwarancji wysokości przychodów w perspektywie długoterminowej, byłoby co najmniej wątpliwe, a na pewno trudne do oszacowania. – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński.

Zobacz także: Sprzedajesz mieszkanie? Pamiętaj o tym


Kolejny mankament to rodzime regulacje prawne, które nawet po zapowiadanych zmianach wydają się mocno problematyczne. Najem okazjonalny, który miał być „lekiem na całe zło” ustawy o ochronie praw lokatorów, okazał się kolejnym bublem prawnym, którego dość oryginalna konstrukcja skutecznie pozbawiła perspektyw szerszego zastosowania. Czy deweloperzy, a zwłaszcza ewentualni potencjalni najemcy ich lokali byliby zainteresowani zmianą tego stanu? Mało prawdopodobne.

Zobacz także: Deweloperzy budują nawet zimą

Wreszcie pozostaje rynek wtórny. O ile w przypadku sprzedaży konkurencją dla deweloperów są przede wszystkim inni deweloperzy, o tyle – jak utrzymują specjaliści z portalu RynekPierwotny.com – w kwestii najmu rynek wtórny to dla firm deweloperskich poważne zagrożenie. Ich zdaniem wynika to przede wszystkim z ogromnej podaży lokali, w pełni zaspokajającej potrzeby rynku, która w obecnych warunkach ekonomicznych przybiera w dodatku z każdym dniem za sprawą przenoszenia ofert wcześniej przeznaczonych do sprzedaży, których właściciele nie akceptują aktualnych, coraz niższych cen. Poza tym rodzimy rynek najmu to wg różnych szacunków  w około 80 proc. szara strefa. W sumie oznacza to tyle, że powszechne wejście deweloperów na rynek najmu przypominałoby przystąpienie do konkurencji sportowej typu „bieg z przeszkodami”, w dodatku z przeciwnikiem będącym na dopingu.

Sytuacja na Zachodzie

W cywilizowanych krajach o zaawansowanych gospodarkach rynkowych na całym świecie od Azji po Amerykę problem budownictwa mieszkaniowego na wynajem rozwiązują m.in. wysoce specjalistyczne fundusze nieruchomościowe, wśród których wyróżniają się tzw. REIT-s (Real Estate Investment Trust), które inwestują w nieruchomości także mieszkaniowe, odkupując lub wręcz zamawiając je u deweloperów, a następnie nimi profesjonalnie zarządzają, zyski wypłacając w formie dywidendy swoim akcjonariuszom. Fundusze te inwestują jednak głównie w obiekty komercyjne (biura, centra handlowe, magazyny, hotele itp.), także coraz chętniej w te zlokalizowane w Polsce. Czy zatem rodzimi deweloperzy doczekają się kiedyś ofert współpracy z tego typu instytucjami?  Zapewne tak, jednak najpierw krajowym rynkiem wynajmu mieszkań musi przestać rządzić szara strefa, a rentowność tego typu działalności musi zacząć wreszcie przewyższać oprocentowanie kilkumiesięcznej lokaty w pierwszym lepszym banku.

Zobacz także: Deweloperzy zapobiegną kryzysowi na rynku nieruchomości?

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
To już pewne: ceny mieszkań mają być jawne. Jak nowe przepisy wpłyną na rynek nieruchomości

Rynek nieruchomości nie ma nic przeciwko jawności cen mieszkań, ale ustawa musi być dobrze przygotowana, apelują deweloperzy do legislatorów. Czy ta rewolucja cenowa zmieni coś zasadniczo na rynku nieruchomości?

Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy? Jaką skalę mogą mieć realizowane inwestycje? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Bloki z wielkiej płyty: tak powstawały nowe mieszkania w drugiej połowie dwudziestego wieku w Polsce

Budownictwo wielkopłytowe jest powszechnie kojarzone z gierkowską dekadą. Trzeba jednak pamiętać, że bloki z wielkiej płyty powstawały już wcześniej. Nie Gierek, lecz Gomułka był ojcem wielkiej płyty?

Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

Czy rzeczywiście tańsze mieszkania wyprzedają się “na pniu”? Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że tak, choć nie zawsze – we Wrocławiu np. najszybciej znikają lokale ze średniej półki cenowej. Na pewno jednak niższa cena jest okolicznością ułatwiającą sprzedaż.

REKLAMA

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii: dla siebie i w celach inwestycyjnych

Polacy nie rezygnują z hiszpańskiego słońca ani z potencjalnych zysków. Mimo zmiennych warunków gospodarczych, inwestycje w apartamenty na Półwyspie Iberyjskim nadal cieszą się dużą popularnością. Mieszkanie w Hiszpanii to dobre rozwiązanie na drugi dom lub opłacalną inwestycję.

Tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Ale nie zawsze

Czy tańsze mieszkania to te, które schodzą najszybciej? Teoretycznie tak, ale analiza rynku pokazuje, że np. we Wrocławiu w pierwszej kolejności sprzedają się mieszkania ze średniej półki cenowej. Co wpływa na temp sprzedaży i od czego zależą odstępstwa od reguły?

Nowość na rynku nowych mieszkań. Teraz deweloper sam dołoży się do odsetek od kredytu hipotecznego, ile?

Deweloper obniży oprocentowanie kredytu hipotecznego o 2%. Trust Investment ruszył z własnym programem mieszkaniowym. Nowa propozycja na rynku nowych mieszkań. Czy inne firmy deweloperskie pójdą tym śladem?

Rynek używanych mieszkań: ceny ofertowe w końcu niższe niż przed rokiem

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4% niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3%. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego.

REKLAMA

Teraz drugi dom nie na Mazurach, ale w Hiszpanii. Polacy aktywni na iberyjskich rynkach nieruchomości

Półwysep Iberyjski to drugi, a coraz częściej pierwszy dom dla naszych rodaków. Hiszpański rekord: Polacy kupili niemal 12,5 tys. nieruchomości. Prze dekady marzeniem była dacza a jeszcze lepiej - całoroczny dom na Mazurach. Teraz trend wyznacza kierunek na południe Europy.

Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Które obszary prawa warto uprościć, by przyspieszyć budowę mieszkań? Jakie zmiany przepisów mogłyby pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym? Odpowiadają deweloperzy. Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA