Wynajem mieszkań przyniósł wysokie straty

Osoby, które przed rokiem zainwestowały w mieszkanie na wynajem, nie mają specjalnych powodów do zadowolenia. Średni realny zwrot z tytułu takiej inwestycji w 2011 roku wyniósł minus 5,5 proc., co Open Finance prześledził na podstawie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance oraz ofert wynajmu zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl.

Za taki stan rzeczy odpowiedzialne są przede wszystkim dwa czynniki, tj. spadek cen mieszkań oraz wysoka inflacja. Indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony przez Open Finance, spadł w ubiegłym roku o 4,99 proc. W tym samym czasie podawany przez GUS wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych wzrósł o 4,6 proc. Realny spadek cen mieszkań wyniósł więc blisko 9,2 proc. Przy średniej, wyliczonej przed rokiem rentowności netto wynajmu na poziomie niespełna 4,1 proc., dochody z jego tytułu nie były więc w stanie pokryć wynajmującym strat powstałych na skutek spadku wartości rynkowej mieszkań i utraty wartości na skutek inflacji.

Zobacz także: Do 20 stycznia możesz wybrać formę opodatkowania przychodów z najmu mieszkania

Właściciele mieszkań nie mają też specjalnego pola manewru w kwestii negocjacji wysokości czynszu. Porównując obecne stawki ofertowe najmu z tymi sprzed roku, okazuje się bowiem, że są one średnio o 1,8 proc. niższe (dane dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia). Próba podwyżki czynszu mogłaby się wiązać z rezygnacją najemcy, który może przebierać w innych, często tańszych ofertach.

Pod względem opłacalności inwestycji w ostatnim rok zdecydowanie lepiej od mieszkania pod wynajem wypadły dwie alternatywne formy inwestowania, tradycyjnie przywoływane przez Open Finance w celach porównawczych, czyli obligacje skarbowe i bankowe depozyty. Oprocentowanie obligacji dziesięcioletnich (nazwa skrócona EDO), sprzedawanych w grudniu 2010 i styczniu 2011 roku, w pierwszym rocznym okresie odsetkowym wynosiło 5,25 proc. Po zapłaceniu podatku i uwzględnieniu inflacji daje to realną stratę w wysokości minus 0,33 proc., a warto pamiętać, że w kolejnym, aktualnym okresie odsetkowym oprocentowanie wynosi 7,3 proc. Z kolei średnie oprocentowanie lokat bankowych pod koniec 2010 roku sięgało 4,85 proc. W tym przypadku również wystąpiła realna strata, która wyniosła minus 0,77 proc. Skala strat jest jednak zasadniczo mniejsza niż w przypadku mieszkania na wynajem.

Zobacz także: Rynek wtórny traci klientów

---

Z przeglądu aktualnych ofert wynika, że również bieżący rok może nie być dla wynajmujących łaskawy. Aktualny wskaźnik rentowności netto wynajmu podliczono na 4,22 proc. Jest on nieco wyższy niż średnia z lokat bankowych z początku stycznia (4,16 proc.), ale najlepiej ponownie wypadają obligacje, które już w pierwszym okresie odsetkowym przyniosą 4,66 proc. netto, a w kolejnym, przy założeniu utrzymania inflacji na zbliżonym poziomie, zysk może sięgnąć nawet 6,3 proc. netto.

Zobacz także: Rynek wtórny odzyskuje równowagę

Ponadto trudno oczekiwać zmiany trendu, w jakim znajdują się ceny mieszkań. Wysoka podaż ze strony firm deweloperskich, a z drugiej strony słabnący popyt, w efekcie ograniczenia zdolności kredytowej czy mniejszej dostępności mieszkań w ramach programu „Rodzina na Swoim”, mogą sprawić, że w 2012 roku – podobnie jak w roku poprzednim – będą dominować spadki cen mieszkań.

Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają wpływ nie brane tu pod uwagę czynniki takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Zobacz także: Sprzedajesz mieszkanie? Pamiętaj o tym