Rynek pierwotny: czy to dobry czas na zakup mieszkania?

Za zakupem mieszkania na rynku pierwotnym przemawia duża podaż rynkowa, za którą idzie większa skłonność deweloperów do negocjacji cen. Spośród rekordowej liczby 46 tys. nowych lokali znajdujących się w ofercie ogólnopolskiej w połowie roku (Reas), mogliśmy znaleźć głównie mieszkania w trakcie realizacji (78 proc.). A co drugie lokum miało termin oddania na 2012 rok (47 proc.).

Z drugiej strony, według innych danych Reas, trwający nieprzerwanie od końca 2008 r. trend spadków cen nowych mieszkań wyhamował i w II kwartale tego roku średnie stawki cenowe lokali wprowadzanych do sprzedaży wzrosły w porównaniu z I kwartałem 2011 r. Wyższe ceny wskazują na to, że inwestorzy czują się pewnie i nie obniżają stawek, a wręcz przeciwnie – nieco je podnoszą. Nie ma jednak powodów do dużego entuzjazmu, bo z danych Emmerson wynika, że o 5 proc. spadła w II kw. br. sprzedaż mieszkań deweloperskich w porównaniu z I kw. tego roku.

Jak deweloperzy zwiększają sprzedaż?

Firmy deweloperskie prześcigają się więc w pomysłach, żeby zwiększyć sprzedaż. Często oferują pomoc w załatwieniu formalności kredytowych. Kupujący mogą indywidualnie negocjować ceny, a nawet zlecić inwestorowi sprzedaż starego mieszkania. Nabywcy, którzy szukają okazji, powinni zwracać uwagę głównie na dopiero rozpoczynane lub już zakończone projekty. Na duże ustępstwa mogą pójść deweloperzy, którym na sprzedaż zostało już tylko kilka lokali i chcieliby jak najszybciej zamknąć inwestycję. To właśnie w takich osiedlach można szukać najbardziej atrakcyjnych ofert.

Zobacz także: Łączenie mieszkań w inwestycji budowlanej

Żeby sprzedać lokale z tzw. końcówki serii, inwestorzy wprowadzają specjalne wakacyjne promocje. Bez wątpienia najciekawsze upusty dotyczą mieszkań o większych metrażach.

– Na Osiedlu Lazurowa w Bemowie mamy teraz specjalną cenę na 70-metrowe trzypokojowe mieszkania, które teraz kosztują 5500 zł/mkw. Takiej ceny nie można było znaleźć wcześniej w tej dzielnicy. Warto też zauważyć, że oferowane w tej promocji mieszkania kwalifikują się do zaciągnięcia kredytu w programie „Rodzina na Swoim” nawet po wprowadzonych ostatnio zmianach – podkreśla Andrzej Ołdakowski, prezes PBM Południe Development.        

Negocjowanie ceny z deweloperem

Ile możemy wytargować w biurze sprzedaży dewelopera? To pytanie zadaje sobie z pewnością wiele osób. Od 2008 roku zmalała różnica między stawkami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku pierwotnym. W kryzysowej końcówce 2008 r. rozbieżność między średnimi stawkami wynosiła 1000 zł/mkw., a  w I kw. 2011 r. przeciętnie tylko ok. 300 zł/mkw. – twierdzą specjaliści z CEE Property Group. Dotyczy to siedmiu największych aglomeracji: Warszawy, Poznania, Gdańska, Wrocławia, Krakowa, Katowic i Łodzi.

W IV kw. 2008 r. na rynku nowych mieszkań w opinii analityków można było wynegocjować nawet 14 proc. ceny pierwotnej lokum. Teraz standardowy upust to tylko do 5 proc. wartości lokalu. Analitycy twierdzą, że w tej chwili na rynku warszawskim można uzyskać rabat w wysokości 200–300 zł/mkw. w lepszych lokalizacjach i ok. 500–600 zł w tych gorszych.

Do momentu, kiedy w nowo powstających mieszkaniach na rynku będzie można przebierać, kupujący będą mieli większe pole do negocjacji. Jednak z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w lipcu rozpoczęto budowę o 9 procent mniej mieszkań niż w lipcu 2010 roku, a do użytku oddano ich mniej o ponad 15 proc. Od początku roku oddano z kolei o 13,5 proc. mniej mieszkań niż w analogicznym czasie rok temu. Ta ogólna liczba oddanych do użytkowania mieszkań jest najniższa od czterech lat.

Zobacz także: Dom szeregowy – konkurencja dla mieszkań w bloku

Taka sytuacja jest efektem spowolnienia na rynku nieruchomości, które miało miejsce w latach 2008–2009. Szczególnie dużą korekta jest udziałem branży deweloperskiej, czyli w nomenklaturze GUS – mieszkań na sprzedaż i wynajem. Spadek jest widoczny zarówno w stosunku do roku ubiegłego, jak i poprzednich lat. W tym roku w okresie 7 miesięcy, od stycznia do lipca, deweloperzy oddali do użytku prawie dwa razy mniej mieszkań niż w 2009 r. (22,7 tys. vs. 42,88 tys.). Jeśli taki trend się utrzyma i na rynku nowych mieszkań zacznie ubywać lokali, nie będzie już tak łatwo jak dziś wynegocjować satysfakcjonujący upust czy znaleźć okazję cenową.