Nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej może być okazją. Jednak czy trzeba z tego tytułu zapłacić podatek?

• Czy przysądzenie własności to sprzedaż?
• Przejście własności za uiszczoną cenę trzeba opodatkować

Gdy mowa o podatkach, mało kto intuicyjnie myśli o podatku od czynności cywilnoprawnych. To sprawia, że gdy okazuje się, że trzeba go zapłacić, podatnicy są często bardzo zaskoczeni, bo planując dokonanie określonej transakcji, nie wzięli pod uwagę konieczności poniesienia takiego dodatkowego kosztu. Podatek od czynności cywilnoprawnych jest podatkiem, któremu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Upraszczając można powiedzieć, że płaci się go w sytuacji, gdy przedmiot zakupu nie został opodatkowany VAT.

Czy przysądzenie własności to sprzedaż?

W dniu 23 stycznia 2026 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną (nr 0111-KDIB2-3.4014.745.2025.1.JKU) dotyczącą opodatkowania tym podatkiem nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. W opisanym we wniosku stanie faktycznym to naczelnik urzędu skarbowego, ku zaskoczeniu podatnika, zażądał od niego złożenia deklaracji PCC-3. Podatnik deklarację złożył, jednak nie był przekonany co do tego, czy działanie organu podatkowego jest zgodne z obowiązującymi przepisami. To dlatego złożył wniosek o wydanie w sprawie interpretacji indywidualnej. Przedstawiając swoje stanowisko wskazał, że w jego ocenie, organ nieprawidłowo zastosował obowiązujące przepisy. Nabycie w drodze licytacji komorniczej następuje bowiem na podstawie przysądzenia własności, co nie mieści się w katalogi czynności objętych przedmiotem podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż nie jest to umowa sprzedaży. Podatnik wskazał, że zakup nieruchomości w drodze licytacji nie ma charakteru czynności cywilnoprawnej, a jest przymusowym nabyciem praw w ramach postępowania egzekucyjnego. Kontrahentem nie jest w tej sytuacji konkretna strona sporu, a podmiot, który zaoferuje i zapłaci najwyższą cenę. W przypadku zakupu w drodze licytacji nabywca nie posiada praw z rękojmi za wady fizyczne i ma ograniczone prawo oględzin nabywanej nieruchomości. Również on ponosi ryzyko związane z ewentualną eksmisją lokatorów i nie zawsze może od razu wejść w posiadanie nabytej nieruchomości.

Przejście własności za uiszczoną cenę trzeba opodatkować

Pomimo przedstawienia przez podatnika wielu argumentów, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się z zaprezentowanym przez niego stanowiskiem. W uzasadnieniu wydanej interpretacji wskazał, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiuje pojęcia sprzedaży, w tym zakresie należy więc odwołać się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a konkretnie do jego art. 535, który przewiduje, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Jednocześnie w odniesieniu do licytacji komorniczej art. 952 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego wskazuje, że zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Z dalszych regulacji tej ustawy wynika m.in., że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Oznacza to, że uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności powoduje przejście własności w zamian za wcześniej uiszczoną cenę.

Skoro więc opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają orzeczenia sądowe, które wywołują takie same skutki jak czynności cywilnoprawne, o których mowa w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a z przepisów Kodeksu postępowania cywilnego wynika, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi tę własność na nabywcę w zamian za wcześniej uiszczoną cenę, to w takim przypadku zachodzi konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek podatkowy na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 3 i art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu i ciąży na nabywcy tego prawa.