Zebrania właścicieli we wspólnocie mieszkaniowej

Kto organizuje zebrania członków wspólnoty ?

Zebrania właścicieli lokali są organizowane przez zarząd, lub zarządcę wspólnoty (w zależności od wybranej formy).

Jedynym wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, w której zarząd nie zorganizuje corocznego zebrania do końca pierwszego kwartału roku kalendarzowego. Wówczas, inicjatywę posiada KAŻDY z członków wspólnoty.

Właściciele lokali mogą również zobowiązać zarząd (zarządcę) do zorganizowania zebrania. Dzieje się tak na wniosek członków wspólnoty posiadających w sumie 1/10 udziałów we współwłasności lokali.

Przepisy ustawy o własności lokali, przewidują jedno obligatoryjne zebranie wspólnoty. Ma ono na celu udzielenie zarządowi absolutorium, oraz akceptację planu gospodarczego wspólnoty na następny rok obrachunkowy. Zarząd powinien zorganizować zebranie do końca pierwszego kwartału (do 31.03.)

Jak organizować zebrania wspólnoty ?

Zarząd (zarządca) musi powiadomić pisemnie każdego właściciela lokalu, o planowanym zebraniu – nie później niż 7 dni przed jego terminem.

W wezwaniu musi znaleźć się :

• Data i godzina zebrania
• Miejsce zebrania
• Oraz porządek obrad.

Właściciele lokali mogą zmienić porządek obrad na zebraniu.

Jak głosuje się na zebraniu ?

• Co do zasady wynik głosowania nie zależy od ILOŚCI głosujących w określony sposób właścicieli, ale od WIELKOŚCI UDZIAŁU w nieruchomości wspólnej jaka wiąże się z ich głosem. - im większy udział we współwłasności tym głos jest więcej wart.
• Członkowie wspólnoty mogą zmienić sposób głosowania (na 1 właściciel= 1 głos) na potrzeby konkretnych głosowań. Muszą jednak to zrobić w sposób przedstawiony w pkt. 1 ., lub określić w umowie określającej sposób zarządzania wspólnotą.
• Głosowanie na zasadzie 1 właściciel= 1 głos, może być wprowadzone każdorazowo na rządanie właścicieli dysponujących 1/5 udziału w nieruchomości wspólnej jeżeli :
  • suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1
  • albo większość działów należy do jednego właściciela
  • lub, gdy obydwa te warunki spełnione
    są łącznie,

Głosowanie nad uchwałą nie musi odbywać się na zebraniu - może być dokonane również w oparciu o zebranie podpisów przez zarząd, indywidualnie od członków wspólnoty. Uchwała może być również przyjęta (lub odrzucona) w sposób mieszany.

Uwagi ogólne:

-Wspólnoty w dużo większym stopniu niż spółdzielnia mieszkaniowa działają w oparciu o inicjatywy i działania właścicieli lokali

- Ustawa o własności lokali nie zna pojęcia kworum ! - pozwala to w przypadku niekorzystnego głosowania nad uchwałą, "dosztukować" przez zarząd głosy poprzez ich indywidualne zbieranie (np. jeśli na zebraniu pojawiła się garstka właścicieli, która nie zaakceptowała uchwały).

- uchwały podjęte przez wspólnotę można uchylić w sądzie.