Jak podnosić czynsz w wynajmowanym mieszkaniu?

Stopień trudności: średni

Koszty: 0 zł

Wymagane dokumenty/rzeczy: obwieszczenie wojewody w sprawie ustalenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych za dane półrocze.

Krok 1: sprawdzamy dopuszczalną wysokość podwyżki, nie podlegającą kontroli sądowej.

Wysokość czynszu, oraz rozmiar ewentualnej podwyżki nie podlega w pewnych okolicznościach kontroli sądowej. Aby ustalić tę wysokość należy dotrzeć do obwieszczenia wojewody (właściwego dla miejsca położenia nieruchomości), „w sprawie ustalenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.”

(dostępne w urzędach wojewódzkich, lub na ich stronach www.)

Obwieszczenia pojawiają się co pół roku.

W celu wyliczenia maksymalnego „swobodnego czynszu” należy pomnożyć powierzchnię mieszkania (bez balkonu, strychu, piwnic itp.) przez wartość wskazaną w obwieszczeniu. Następnie wynik dzielimy przez 12 (ilość miesięcy). Czynsz miesięczny nie powinien wynosić więcej niż 3% tej wartości.

 Dla mieszkania o powierzchni 60 m2, położonego w Warszawie- zgodnie z obwieszczeniem wojewody, za okres 1.10.2007-31.03.2008 wartość kosztu odtworzenia 1m 2 wynosi 4.996 zł.(60 x 4996) : 12 x 3%= 749,40 złotych.

Krok 2: przekraczamy 3 %

Wartość podana w kroku pierwszym jest zazwyczaj niewystarczająca w przypadku prywatnych właścicieli (dotyczy bezpośrednio w zasadzie tylko gmin).

Czynsz może oczywiście przekroczyć tę wartość, z kilkoma jednak ograniczeniami.

Przede wszystkim:

• podwyżki czynszu można dokonywać raz na 6 miesięcy
• podwyżka oraz wysokość czynszu muszą być zasadne.

Nic nie stoi na przeszkodzie aby ustalając nowy czynsz (np. jeśli pierwszy raz wynajmujemy mieszkanie) wyliczyć go w oparciu o wartość rynkową. Niniejsze porady będą miały zastosowanie jedynie do podwyżek.

Krok 3: wyliczamy czynsz

Nasz czynsz składają się :

• koszty utrzymania lokalu i budynku ponoszone przez wynajmującego- konieczne remonty, naprawy instalacji, a także koszty podatku gruntowego, użytkowania wieczystego itp.
• zwrotu części nakładów (jeśli zostały poniesione) w wysokości :
  • Rocznie, aż do pełnego zwrotu :
    • do 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu
    • do 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową

• godziwy zysk - ustawodawca niestety go nie sprecyzował.

• Koszty niezależne od wynajmującego: głównie opłaty komunalne.

Roczna podwyżka czynszu, nie przekraczająca średniego wskaźnika inflacji w roku poprzednim, uznawana jest za uzasadnioną. (wskaźnik dostępny na stronie GUS – www.stat.gov.pl)

Lokator nie może kwestionować podwyżki czynszu związanej z kosztami niezależnymi od właściciela tj. opłat za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Należy jednak przedstawić mu szczegółowe wyliczenie i podanie przyczyn podwyżki.

Krok 4: Zawiadamiamy lokatora

Każdego z lokatorów trzeba zawiadomić o planowanej podwyżce. Pismo możemy złożyć na jego ręce osobiście (za pokwitowaniem), lub listem poleconym (jeżeli chcemy być pewni, że przesyłka została doręczona- skorzystajmy z opcji ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru- tzw. „zwrotki”.)

Czynsz ulega podniesieniu w terminie równym wypowiedzeniu umowy (co do zasady w takim przypadku 3- miesiące, chyba że strony ustaliły w umowie dłuższy termin), liczonym od dnia doręczenia zawiadomienia.

Krok 5: wyjaśniamy podwyżkę

Każdy lokator może żądać wyjaśnienia podwyżki czynszu i jej uzasadnienia. Konstruując odpowiedź powinniśmy , oprzeć się o

• wysokość inflacji w poprzednim roku
• poniesione koszty utrzymania budynku
• zysk
• czynniki niezależne od właściciela (np. wzrost opłat komunalnych).

Mamy 14 dni na udzielenie wyjaśnień ! Jeżeli nie zdążymy – podwyżka będzie nieważna. W przypadku korespondencji pocztowej (list polecony !) termin biegnie od momentu otrzymania przesyłki od lokatora. My natomiast musimy nadać list w terminie 14 dni – liczy się data stempla pocztowego na potwierdzeniu nadania.

Krok 6: sprawa w sądzie

Jeżeli lokator nie zaakceptuje zmiany czynszu (do czego ma prawo), może to prowadzić do dwojakiej sytuacji:

• umowa wygaśnie, (najemca zrezygnuje z mieszkania), lub
• lokator skieruje sprawę do sądu cywilnego (Sąd Rejonowy właściwy dla nieruchomości) o uznanie podwyżki czynszu za nieuzasadnioną.

W sądzie ciężar dowodu spoczywa na wynajmującym. Innymi słowy- to nie najemca uzasadnia nieprawidłowość podwyżki, tylko wynajmujący musi udowodnić, iż była ona zasadna.

Stając przed Sądem musimy liczyć się z koniecznością uzasadnienia naszych racji. Będziemy musieli przedstawić wyliczenia, którymi kierowaliśmy się podczas podnoszenia czynszu. Jeśli są one zgodne z wytycznymi ustawy o ochronie lokatorów (przedstawionymi w niniejszym tekście), zysk zaś który chcemy osiągnąć mieści w rozsądnych granicach, nie powinniśmy się obawiać rozwoju sytuacji.

Kiedy sprzeciw lokatora jest bezzasadny:

• jeżeli czynsz po podwyżce nie przekracza progu z kroku 1
• jeżeli podwyżka mieści się w wysokości średniej rocznej inflacji w roku poprzednim
• jeśli podwyżka wynika ze wzrostu opłat niezależnych od wynajmującego. (np. ostatnia podwyżka cen wywozu śmieci)

W powyższych sytuacjach sąd nie jest uprawniony do badania wysokości podwyżki- pozew zostanie oddalony, a lokator obciążony kosztami postępowania.

Kiedy możemy przegrać ?

• podwyżka została przeprowadzona w sposób błędny
  • bez zachowania terminów
  • bez przedstawienia uzasadnienia podwyżki w wyznaczonym terminie
• podwyżka nie będzie zasadna- np. poprzez chęć uzyskania wysokiego zysku, czy wręcz wynikająca z chęci pozbycia się lokatora.

Krok 7: ściągamy różnicę

Dopóki toczy się sprawa (a może toczyć się miesiącami) lokator płaci czynsz w starej wysokości. Jeśli przegra sprawę, możemy się od niego domagać dopłacenia różnicy pomiędzy starym a nowym czynszem – licząc od momentu, w którym podwyżka miała by wejść w życie.

Uwagi:

• jeśli dopiero ustalamy czynsz (np. wcześniej nie wynajmowaliśmy mieszkania/domu) nie musimy stosować się do powyższych wytycznych
• powyższe ograniczenia nie dotyczą „najmu okazjonalnego” ani wynajmowania lokali przedsiębiorcom w celu prowadzenia działalności gospodarczej.
• sposobem na ominięcie ograniczeń jest zawieranie krótkich umów terminowych- np na rok. W przypadku podpisania nowej umowy (nawet z tym samym najemcą) możemy ustanowić czynsz na zasadach rynkowych.