Przepisy przeciw "klitkom". Zmiany od 1 sierpnia 2024 r. O minimalnej powierzchni mieszkania decydować powinien rynek, czy ustawodawca?

• Limit metrażu nie tylko w Polsce
• Przepisy przeciw "klitkom". Zmiany od 1 sierpnia 2024 r.
• Przerabianie dużych mieszkań na małe. W przeliczeniu na metr kwadratowy kawalerki są nawet o ponad 40% droższe od mieszkań trzypokojowych
• O powierzchni budowanych mieszkań powinien decydować rynek czy prawo?
• Jaki minimalny metraż mieszkania?

– Ograniczenia dotyczące metrażu mieszkań to stosunkowo nowe rozwiązanie. Nie było go nawet w PRL-u. Tak więc nie tylko w starych przedwojennych kamienicach, ale także w budowanych po wojnie blokach można znaleźć kilkunastometrowe mieszkania. Budowane obecnie muszą mieć co najmniej 25 m kw. – przypomina Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Limit metrażu nie tylko w Polsce

Polska nie jest jedynym krajem w Unii Europejskiej, w którym obowiązują ograniczenia dotyczące metrażu mieszkań. Z analizy Adriana Grycuka z Zespołu Studiów Ekonomicznych Biura Analiz Sejmowych i naukowca ze Szkoły Głównej Handlowej Piotra Russela wynika, że ta kwestia nie jest objęta prawem unijnym, więc każdy z krajów UE może stosować własne rozwiązania. 
Zrezygnowały z nich np. Grecja, Szwecja i Słowenia. 

Z kolei w Czechach, Słowacji i Litwie powierzchnia mieszkania musi mieć co najmniej 16 m kw., w Holandii – 18 m kw., w Danii i Finlandii – 20 m kw., a w Irlandii – 37 m kw. 

Zupełnie inaczej podeszły do tego Niemcy i Francja. Tam minimum powierzchni mieszkania zależy od liczby mieszkańców. We Francji teoretycznie jest to 14 m kw. na każdą z pierwszych czterech osób i 10 m kw. na każdą kolejną. 

Przepisy przeciw "klitkom". Zmiany od 1 sierpnia 2024 r.

Jednak chyba nigdzie ta kwestia nie wzbudza tylu emocji. Już w 2016 r. ówczesne Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa rozważało skasowanie ograniczeń dotyczących metrażu mieszkań. Jednak po burzliwych konsultacjach społecznych resort wycofał się z tego pomysłu, bo uznał, że „pozostawienie tej kwestii rynkowi groziłoby powstawaniem klitek”. 

Problem w tym, że te i tak powstają. Niektóre firmy deweloperskie budują kilkunastometrowe kawalerki, sugerując ich mieszkalny charakter. Formalnie są to jednak lokale użytkowe. Chętnie kupują je inwestorzy z myślą o wynajmie. To o czym warto jednak pamiętać to fakt, że zamieszkanie w nich jest traktowane jako samowola budowlana i jest to karalne. Wprawdzie istnieje ścieżka prawna umożliwiająca zmianę sposobu użytkowania lokalu użytkowego na mieszkalny. Nie wchodzi to jednak w grę, gdy jego powierzchnia jest mniejsza niż 25 m kw.

Żeby uniemożliwić deweloperom obchodzenie normy metrażowej dla mieszkań, Ministerstwo Rozwoju i Technologii postanowiło objąć nią także lokale użytkowe. Co do zasady one także będą musiały mieć co najmniej 25 m kw. Tylko w dwóch przypadkach powierzchnia będzie mogła być mniejsza. Chodzi o lokale użytkowe na 1. lub 2. kondygnacji nadziemnej, o ile miałyby osobne wejście z zewnątrz, a także lokale w budynkach zamieszkania zbiorowego oraz w domach jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy.

Powyższą regulację zawiera nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wejdzie ono w życie 1 sierpnia 2024 roku i nie obejmie inwestycji, na budowę których deweloperzy uzyskają pozwolenia przed tą datą.

Przerabianie dużych mieszkań na małe. W przeliczeniu na metr kwadratowy kawalerki są nawet o ponad 40% droższe od mieszkań trzypokojowych

Jednak nie to jest problemem. Jak wskazuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl, o wiele groźniejszy jest proceder polegający na przerabianiu dużych mieszkań na kilku- czy kilkunastometrowe klitki. W ten sposób omija się nie tylko normę metrażową, ale także te dotyczące nasłonecznienia, ppoż. czy wentylacji. W sytuacji rosnącego popytu na mikroskopijne lokale, to groźne zjawisko może się nasilić.

Należy zwrócić uwagę, że zwiększone zapotrzebowanie na małe kawalerki jest skutkiem nie tylko zmian demograficznych (młodzi coraz później zakładają rodziny), ale też ekonomicznych. Coraz więcej osób pracuje w usługach, więc na atrakcyjności zyskują centralne dzielnice miast, bo ludzie nie chcą tracić czasu i pieniędzy na dojazdy do pracy, sklepów i szkół. W konsekwencji rosną ceny mieszkań. Przy czym w przeliczeniu na metr kwadratowy kawalerki są nawet o ponad 40% droższe od mieszkań trzypokojowych. 

O powierzchni budowanych mieszkań powinien decydować rynek czy prawo?

A co o narzucaniu deweloperom minimalnego metrażu budowanych mieszkań sądzą ich potencjalni nabywcy? Z sondy portalu RynekPierwotny.pl wynika, że zaledwie 16% jego użytkowników uważa, że o powierzchni budowanych mieszkań powinien decydować rynek. Innymi słowy, że deweloperzy powinni mieć całkowicie wolną rękę. Przeciwnego zdania jest znacznie większy, bo aż 47% odsetek ankietowanych. Ich zdaniem prawo powinno regulować kwestię metrażu mieszkań, żeby Polacy nie mieszkali w substandardowych warunkach. 

Zwłaszcza wśród młodych powszechna jest obawa, że efektem ubocznym radykalnej liberalizacji przepisów dotyczących metrażu byłby wzrost cen jednostkowych mikroskopijnych kawalerek. 
Co ciekawe, 37% potencjalnych nabywców mieszkań nie ma wyrobionego zdania na ten temat.

Jaki minimalny metraż mieszkania?

Portal zapytał również swoich użytkowników, jaką minimalną powierzchnię powinno mieć mieszkanie. Aż dwie trzecie zwolenników normy metrażowej opowiedziało się za jej podwyższeniem. Największy odsetek postuluje minimum 30 m kw., ale niemal tyle samo uważa, że mieszkanie powinno mieć co najmniej 40 m kw. Zaledwie co dziesiąty ankietowany nie miałby nic przeciwko budowie 20- czy nawet 15-metrowych lokali mieszkalnych.

Tymczasem w ofercie deweloperów budujących mieszkania w największych miastach odsetek kawalerek jest mniejszy niż mieszkań czteropokojowych i większych. Największy odsetek stanowią mieszkania dwupokojowe i na nie jest też największy popyt.