REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rozszerzenie solidarnej odpowiedzialności inwestora w branży budowlanej. Jak zmienia się orzecznictwo sądów?

Rozszerzenie solidarnej odpowiedzialności inwestora w branży budowlanej. Jak zmienia się orzecznictwo sądów?
Rozszerzenie solidarnej odpowiedzialności inwestora w branży budowlanej. Jak zmienia się orzecznictwo sądów?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Ze swoją złożonością i różnorodnością procesów branża budowlana stanowi obszar, w którym interpretacja przepisów prawnych oraz orzecznictwo sądowe mają kluczowe znaczenie dla funkcjonowania rynku. Jednym z istotnych aspektów tego obszaru jest solidarna odpowiedzialność inwestora, której zakres i interpretacja w ostatnich latach podlegają dynamicznym zmianom - pisze Mateusz Chmura, radca prawny z Kancelarii Chmura i Partnerzy sp. p.

Odpowiedzialność kodeksowa inwestora 

Literalnie solidarna odpowiedzialność inwestora z generalnym wykonawcą, określona w art. 647[1] Kodeksu cywilnego (k.c.) nakłada na inwestora rolę ustawowego poręczyciela gwarancyjnego wykonawcy i obejmuje jedynie wykonawców robót budowlanych (podwykonawców i dalszych podwykonawców). 

Przesłankami jej powstania jest zawarcie umowy na piśmie oraz wyrażenie przez inwestora zgody, przy czym czas jej wyrażenia jest obojętny i zgoda ta może zostać wyrażona zarówno przed zawarciem umowy, w czasie jej zawierania (w umowie), jak i po jej zawarciu. 

W związku z tym, że przepisy nie przewidują żadnych ograniczeń w tym zakresie, może ona być wyrażona w każdy sposób manifestujący wolę inwestora, w tym w sposób dorozumiany (brak sprzeciwu). Przyjmuje się także, że nieistotne jest źródło wiedzy inwestora o umowie, natomiast niezbędne jest, aby umowa została zindywidualizowana podmiotowo i przedmiotowo (nie wystarczy udzielona z góry blankietowa zgoda na umowę o jakiejkolwiek treści z jakimkolwiek wykonawcą). 

REKLAMA

Rozszerzenie odpowiedzialności 

W ostatnich latach sądy coraz szerzej interpretują tą odpowiedzialność, co prowadzi do objęcia nią innych podmiotów działających w ramach procesu budowlanego, niewykonujących robót budowlanych (nieświadczących usług na terenie budowy).  

Najnowsze orzecznictwo przekracza granice tradycyjnej definicji robót budowlanych, obejmując również dostawców prefabrykatów, takich jak konstrukcje stalowe czy materiały żelbetowe. Sądy zauważają, że produkty te, chociaż wytwarzane poza miejscem ostatecznej realizacji inwestycji, mają indywidualny charakter i są integralną częścią realizacji zamierzenia budowlanego (stanowią roboty budowlane realizowane poza terenem budowy). W konsekwencji dostawa tych elementów może być traktowana jako realizacja robót budowlanych, a dostawcy mogą wysuwać roszczenia bezpośrednio wobec inwestora.

Przykłady w orzecznictwie

Przykłady orzecznictwa są bardzo wymowne. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 lipca 2016 r., II CSK 674/15, wskazał, że rezultat świadczenia podwykonawcy wynikający z umowy o dzieło zawartej z wykonawcą w postaci wyprodukowania i dostarczenia wysoce zindywidualizowanego i specjalistycznego urządzenia technicznego na jednoznaczne żądanie inwestora oraz wbudowanie tego urządzenia za wiedzą i akceptacją inwestora w obiekt stanowiący przedmiot umowy o roboty budowlane przemawia za przyznaniem podwykonawcy ochrony przewidzianej w art. 647[1] § 5 k.c. 

Podobnie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 stycznia 2019 r., V ACa 828/17, zmieniającym wyrok sądu I instancji, gdzie przyjęto, że pozwany, jako inwestor, na podstawie art. 647[1] § 5 k.p.c. ponosi odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia należnego powodowi z tytułu wykonania umowy w zakresie wyprodukowanych i dostarczonych żelbetowych prefabrykatów. 

Za tym stanowiskiem idzie dalsze orzecznictwo, przykładowo wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 9 września 2021 r., V AGa 56/21, na gruncie którego przyjęto, że umowa stanowiąca na gruncie art. 647[1] § 5 k.c. podstawę odpowiedzialności inwestora za wynagrodzenie należne i niezapłacone podwykonawcy za wykonane w ramach umowy podwykonawczej roboty, wcale nie musi być umową o roboty budowlane. Dla powstania tej odpowiedzialności, przy spełnieniu pozostałych ustawowych warunków z art. 647[1] § 5 k.c. wystarczy, że wykonane roboty stanowiły element zadania inwestycyjnego realizowanego przez generalnego wykonawcę. Zatem umowa podwykonawcza nie musi być również umową o roboty budowlane, gdyż może być innego rodzaju umową nazwaną lub nawet nienazwaną umową rezultatu, byleby prace wykonane przez podwykonawcę wchodziły w zakres większego zadania realizowanego na podstawie umowy o roboty budowlane.

Dla kwalifikowania prac w kontekście odpowiedzialności z art. 647[1] § 5 k.c. nie jest więc konieczne, aby umowa stanowiąca podstawę ich wykonania była stricte umową o roboty budowlane.

Solidarna odpowiedzialność inwestora z generalnym wykonawcą a orzecznictwo. Podsumowanie

Zaprezentowana ewolucja orzecznictwa wydaje się iść w nieco innym kierunku niż zmiany wprowadzone na gruncie art. 647[1] Kodeksu cywilnego w 2017 roku, które miały na celu wyważenie interesów inwestorów i podwykonawców. Coraz częstsze rozszerzenie zakresu solidarnej odpowiedzialności inwestora może rodzić pewne obawy dotyczące przesunięcia granic ustawowej odpowiedzialności.

Pomimo ewentualnych obaw, rozwój orzecznictwa jest naturalnym procesem adaptacji prawa do zmieniających się realiów rynkowych. Jest to również wyraz dążenia sądów do zapewnienia sprawiedliwości i ochrony słabszych stron umów, takich jak podwykonawcy w branży budowlanej. 

Należy pamiętać, że każde orzeczenie jest wyjątkowe i oparte na specyficznych faktach i dowodach przedstawionych w danej sprawie. Dla inwestorów i wszystkich uczestników rynku budowlanego istotne jest śledzenie najnowszych zmian w orzecznictwie oraz dokładne analizowanie umów zawieranych w procesie inwestycyjnym. 

Dlatego ważne jest skonsultowanie się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym w celu uzyskania dokładnych informacji na temat konkretnych orzeczeń i ich potencjalnego wpływu na konkretne sytuacje prawne. Kluczową rolę odgrywa obecnie analiza indywidualnych przypadków oraz niuansów związanych z procesem budowlanym. 

Wnioskiem, jaki płynie z opisanej sytuacji, jest konieczność ścisłej współpracy pomiędzy prawnikami specjalizującymi się w prawie budowlanym, aby skutecznie zarządzać ryzykiem i minimalizować ewentualne konflikty prawne. Tylko w ten sposób można skutecznie adaptować się do zmieniającego się otoczenia prawno-biznesowego, zachowując równowagę między interesami wszystkich uczestników procesu budowlanego. 

Mateusz Chmura, radca prawny, Chmura i Partnerzy Radcowie Prawni sp. p. 

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak negocjować cenę mieszkania na rynku wtórnym? [Wskazówki]

Warto negocjować cenę mieszkania z rynku wtórnego. Często cena ofertowa jest elementem strategii marketingowej. To cena transakcyjna odzwierciedla faktyczną wartość nieruchomości. Jak negocjować cenę mieszkania na rynku wtórnym? Oto wskazówki, o ile właściciele obniżają ceny mieszkań.

Jaka powinna być minimalna temperatura na klatce schodowej bloku oraz w innych częściach wspólnych?

Rosnące koszty ciepła zachęcają do oszczędzania (np. kosztem temperatury na klatce schodowej bloku). Przepisy sugerują, że nie należy jednak przesadzać. 

Świadectwo charakterystyki energetycznej: Kto musi je posiadać, co zawiera, ważność świadectwa, kary. Cykliczne kontrole systemu ogrzewania a kary

Świadectwo charakterystyki energetycznej: Kto musi je posiadać, co zawiera, ważność świadectwa, kary. Cykliczne kontrole systemu ogrzewania a kary. Od 28 kwietnia 2023 r. zmieniły się przepisy dotyczące świadectwa energetycznego. Prawie wszyscy właściciele nieruchomości powinni posiadać ten dokument. Są jednak wyjątki.

Promocje mieszkaniowe pod koniec roku - na co mogą liczyć klienci? [SONDA]

Koniec roku to czas gorących promocji – nie tylko na świąteczne prezenty, ale także na... mieszkania! Deweloperzy kuszą rabatami, bonusami i elastycznymi warunkami, przekonując, że to idealny moment na zakup M. Czy rzeczywiście warto podjąć taką decyzję teraz? Portal RynekPierwotny.pl sprawdził, jakie oferty specjalne przygotowano w tym roku i co mogą zyskać kupujący.

REKLAMA

Zimowe obowiązki zarządców nieruchomości. Czy tylko odśnieżanie?

Wraz z pierwszym śniegiem zwiększa się ilość pracy dla wielu branż, również zarządzających nieruchomościami. Co należy do obowiązków zarządcy? Nie tylko odśnieżanie. 

Ile kosztuje trzypokojowe mieszkanie od dewelopera?

Ile trzeba mieć na trzypokojowe mieszkania od dewelopera? Gdzie kupimy najtaniej, a gdzie nieruchomości są najdroższe? W jakich przypadkach można liczyć na rabat? 

Palenie drewnem kawałkowym się opłaca. Piece, kominki i inne nowoczesne urządzenia zduńskie tanio i efektywnie ogrzewają mieszkania

Drewno kawałkowe należy do odnawialnych źródeł energii (OZE), co czyni je jednym z bardziej ekologicznych i przyjaznych środowisku paliw. Urządzenia zduńskie, w których można palić drewnem (takie jak piece, kominki, kuchnie kaflowe czy piece akumulacyjne) od lat cieszą się uznaniem, a ich zastosowanie we współczesnym budownictwie stale rośnie. Nowoczesne zduństwo to harmonijne połączenie tradycyjnych metod rzemieślniczych z innowacyjnymi technologiami oraz współczesnymi materiałami. Takie podejście oferuje liczne zalety, dzięki którym cieszy się coraz większym uznaniem we współczesnym świecie. Jakie są główne zalety tych urządzeń oraz ich rola w świetle wymagań technicznych WT2021? 

Wynajem krótkoterminowy w Polsce - jakie zmiany czekają najemców i wynajmujących. Jakie ograniczenia stosuje się w Europie?

Najem krótkoterminowy stał się w ostatnich latach jedną z najdynamiczniej rozwijających się gałęzi rynku nieruchomości. Branża mierzy się jednak z różnymi wyzwaniami, a pomysły ich rozwiązania wywołują falę komentarzy – choćby ostatnio wokół wypowiedzi Pani Minister Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz związanej z potrzebami wprowadzenia zmian w tym obszarze.

REKLAMA

Czy ziemię rolną może kupić tylko rolnik?

Czy ziemię rolną może kupić tylko rolnik? Kto może kupić ziemię rolną? Jakich formalności należy dopełnić? Czy na ziemi rolnej można wybudować dom? 

Umowa kredytowa w dolarach lub euro. Czy można ją unieważnić?

Jeśli mówimy o kredytach w obcej walucie, to najczęściej myślimy o kredytach frankowych. Ale jest wielu kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty indeksowane lub denominowane do innych walut, takich jak dolar amerykański czy euro. Oni również mogą dochodzić swoich praw na drodze sądowej i m.in. domagać się ustalenia nieważności swoich umów kredytowych.

REKLAMA