Grzywna za brak świadectwa energetycznego przy sprzedaży lub wynajmie mieszkania. Ile wynosi, kto wymierza?

Nowe przepisy dot. świadectw energetycznych mieszkań i budynków od 28 kwietnia 2023 r.

W piątek 28 kwietnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (tj. ustawa z 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy - Prawo budowlane - Dz.U. 2022 poz. 2206), która ma doprecyzować dotychczasowe przepisy i zwiększyć ich skuteczność. Wzmacnia m.in. wymóg sporządzenia i przekazania świadectwa energetycznego przy sprzedaży i wynajmie mieszkania lub budynku.  

Jak ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl, nowelizacja nie wnosi żadnych rewolucyjnych zmian, a co najwyżej kosmetyczne poprawki. Może więc – według niego – nie spełnić swojego celu, czyli nadania rodzimej certyfikacji energetycznej odpowiedniej rangi.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej nieruchomości? Klasy energetyczne nieruchomości

Świadectwo charakterystyki energetycznej nieruchomości (zwane potocznie świadectwem energetycznym certyfikatem, paszportem energetycznym) to wydany przez upoważnioną osobę dokument, który na podstawie specjalistycznych obliczeń określa potencjalną ilość energii, jaka jest potrzebna do standardowego użytkowania danego budynku lub lokalu. Przy obliczeniach uwzględnia się przede wszystkim parametry konstrukcji nieruchomości i sposób jego izolacji, a następnie dokonuje się kalkulacji energii potrzebnej na ogrzewanie-chłodzenie i wentylację pomieszczeń, podgrzewanie wody, oraz - w budynkach użyteczności publicznej - oświetlenie.   
Otrzymany wynik wyrażony w kWh/m kw./rok jest podstawą do zakwalifikowania nieruchomości do odpowiedniej klasy od A do G.

Kup książkę: Rozliczamy najem

"Zasada jest prosta i znana już z urządzeń AGD: im klasa wyższa, tym zużycie energii mniejsze, a więc koszt eksploatacji niższy. Ponieważ certyfikaty są i pozostaną wymagane wyłącznie przy sprzedaży lub wynajmie mieszkań, budynków czy nieruchomości komercyjnych, a także w przypadku nowo wybudowanych obiektów, powinny stanowić silną motywację do oszczędzania energii poprzez modernizację termoizolacyjną istniejących budynków i energooszczędne budowanie nowych. Ma to oczywiście ogromne znaczenie w dobie galopujących cen energii, czy też postępującego zanieczyszczenia środowiska" - zaznaczył Jędrzyński.  

Wskazał, że świadectwa charakterystyki energetycznej zostały wprowadzone do krajowych przepisów nowelizacją Prawa budowlanego z dnia 19 września 2007 r., co było podyktowane koniecznością realizacji założeń unijnej dyrektywy 2002/91/WE. "Już ówczesny akt prawny na samym wstępie komunikował, że +dla każdego budynku oddawanego do użytkowania oraz budynku podlegającego zbyciu lub wynajmowi powinna być ustalona, w formie świadectwa charakterystyki energetycznej, jego charakterystyka energetyczna+. A zatem już od samego początku swojej misji świadectwa energetyczne obowiązywały przy sprzedaży, wynajmie oraz wznoszeniu nowych budynków" - podkreślił ekspert.   

Zwrócił uwagę, że przepisy podyktowane koniecznością wprowadzenia w Polsce unijnych standardów certyfikacji energetycznej weszły w życie 1 stycznia 2009 roku, funkcjonują więc w naszym kraju piętnaście lat. "Sęk w tym, że w ciągu tych kilkunastu lat przepisy były przez uczestników rynku nieruchomości niemalże całkiem ignorowane, może z wyjątkiem deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych, z których część poprzez luki w przepisach często ułatwiała sobie w ten czy inny sposób zadanie" - zauważył analityk.  

Przypomniał, że sytuacji nie poprawiło powołania do życia w 2014 roku osobnej ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Skonkludował, że obecna nowelizacja ustawy jest trzecim podejściem ustawodawcy do tematu świadectw energetycznych.

Zakres świadectwa charakterystyki energetycznej 

Zaznaczył, że w obowiązującej od 28 kwietnia 2023 r. nowelizacji nie zmieniono zakresu certyfikacji. "W ostatnich tygodniach wielokrotnie powielano w mediach klasycznego fake newsa, według którego świadectwa miały już od 28 kwietnia br. obowiązywać wszystkie nieruchomości mieszkaniowe, niezależnie czy z przeznaczeniem na wynajem lub sprzedaż, czy na własny użytek. W efekcie Ministerstwo Rozwoju na swojej stronie internetowej, w zakładce dedykowanej świadectwom, czerwonym drukiem zakomunikowało co następuje: +Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane kiedy wykorzystujemy istniejący budynek (lub lokal) na własny użytek, tj. nie zamierzamy go sprzedawać lub wynajmować+" - stwierdził.

Szerszy zakres informacji w ogłoszeniu lub reklamie o zbyciu lub wynajmie budynku lub mieszkania

Wskazał, że obowiązek umieszczenia w ogłoszeniu lub reklamie o zbyciu lub wynajmie budynku lub jego części informacji o wartości wskaźnika rocznego zapotrzebowania na energię końcową został w noweli rozszerzony o wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2.  

"Dotychczas obowiązek podawana w ogłoszeniach o zbyciu lub wynajmie budynku lub jego części informacji o wartości wskaźnika rocznego zapotrzebowania na energię końcową był niemal całkowicie ignorowany. Po nowelizacji sytuacja może, ale nie musi ulec zmianie. Z treści art. 13 niezmiennie wynika, że w przypadku gdy świadectwo nie zostało jeszcze sporządzone, przedmiotowej informacji umieszczać nie trzeba, a za niedopełnienie tego obowiązku nikomu nie grożą żadne konsekwencje" - wskazał ekspert.

Obowiązek sporządzania i przekazywania nabywcy świadectwa energetycznego dla konkretnego lokalu

Zaznaczył, że nie jest prawdą, iż świadectwa charakterystyki energetycznej do tej pory dotyczyły tylko budynków wybudowanych po 2009 roku, albo że obowiązywały wyłącznie na rynku pierwotnym. Natomiast dość istotną zmianą dotyczącą deweloperów mieszkaniowych jest wprowadzony obowiązek sporządzania i przekazywania nabywcy świadectwa dla konkretnego lokalu, a nie jak dotychczas dopuszczalność świadectwa dla całego budynku – podał ekspert.

Kara grzywny za brak świadectwa charakterystyki energetycznej - ile wynosi i kto wymierza

Ocenił, że być może najważniejszą zmianą wprowadzaną do ustawy jest kara grzywny za niewywiązanie się przez osoby sprzedające lub wynajmujące nieruchomość z obowiązku przekazania nabywcy lub najemcy świadectwa przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia lub przy zawarciu umowy najmu.  

Orzekanie będzie realizowane na podstawie przepisów Kodeksu wykroczeń, który określa wymiar grzywny w przedziale od 20 zł do 5 tys. zł. "Grzywna nie musi wynieść dokładnie 5 tys. zł, jak bardzo często ostatnio było komunikowane w mediach, ale nie więcej niż 5 tys. zł i nie mniej niż złotych 20" - zaznaczył Jędrzyński.

Zdementował też pojawiające się w mediach informacje, że to notariusz będzie pełnić rolę instytucji wymierzającej wysokość grzywny, a nawet inkasującej ją. Zaznaczył, że w Polsce jedynym organem upoważnionym do wymierzania kary grzywny jest sąd, który czynność tę wykonuje na wniosek organów ścigania, a więc w tym przypadku policji lub prokuratora.  

"W tej sytuacji należy zadać pytanie, na ile realna jest sytuacja systemowego i powszechnego penetrowania przez funkcjonariuszy policji, i prokuratury osiedli mieszkaniowych, i zlokalizowanych tam mieszkań w poszukiwaniu lokali wynajmowanych bez obowiązkowego świadectwa charakterystyki energetycznej, albo wizytujących kolejne kancelarie notarialne, w celu weryfikacji aktów notarialnych przeniesienia własności nieruchomości, pod kątem ich zgodności z zapisem przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej" - zauważył Jędrzyński.  

Stąd, jego zdaniem, ustawowe mobilizowanie obywateli do respektowania przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków poprzez zagrożenie karą grzywny ma wszelkie predyspozycje do tego, by spalić na panewce.(PAP)  
kmz/ mick/