Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - kogo chroni a kogo nie

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) - od kiedy działa

Jak przypomniała Mentlewicz z Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (UFG), uruchomiony w lipcu 2022 r. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) objął swoją ochroną pierwszych nabywców, którzy zdecydowali się na zakup lokali mieszkalnych w ramach nowych inwestycji deweloperskich.

Kiedy DFG zwróci pieniądze kupującemu?

Wśród możliwych scenariuszy inwestowania w nieruchomości wymieniła m.in. zakup apartamentu w odrestaurowywanej fabryce, udział w mieszkaniu przeznaczonym pod wynajem, odkupienie od znajomego segmentu w trakcie budowy czy zakup mieszkania, w którym ma działać np. gabinet lekarski. "Warto wiedzieć, w jakim scenariuszu Fundusz zwróci pieniądze kupującemu, gdy np. inwestycja nie zostanie dokończona lub jeśli deweloper nie przeniesie na nabywcę prawa własności w określonym w umowie terminie" - powiedziała.

Jak wyjaśniła, ochrona DFG zadziała, gdy nabywcą będzie osoba fizyczna, która dokona zakupu lokalu na podstawie umowy deweloperskiej. Dodała, że ochrona dotyczy tylko tych inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się nie wcześniej niż 1 lipca 2022 roku, bo wtedy weszła w życie ustawa o DFG.

Kupno mieszkania "z drugiej ręki" poza ochroną DFG

Na ochronę Funduszu nie załapie się nabywca mieszkania lub domu w stanie deweloperskim zakupionego od osoby, która postanowiła odsprzedać nieruchomość - podkreśliła ekspertka. "Wtedy mamy do czynienia z kupnem z drugiej ręki, co nie podlega pod DFG" - wyjaśniła.

Zapewniła jednocześnie, że ochroną DFG objęci są nabywcy mieszkań lub domów z rynku pierwotnego, zakupionych w ramach umowy deweloperskiej. "Umowa deweloperska nie przenosi prawa własności do nieruchomości na nabywcę, określa jedynie, że nastąpi to w ustalonym czasie w przyszłości, stąd potrzeba ochrony nabywców przez DFG" - zaznaczyła. Dodała, że zakup z drugiej ręki eliminuje z umowy dewelopera, a jej zawarcie jest równoznaczne z przeniesieniem własności.

Cesja umowy deweloperskiej

"Co innego w sytuacji cesji umowy deweloperskiej na rzecz nowego nabywcy. Pierwotny nabywca dokona w ten sposób przeniesienia praw wynikających z zawartej przez niego umowy deweloperskiej, tj. roszczenia o wybudowanie lokalu i przeniesienia doń prawa własności, na inne osoby" - wskazała. Zwróciła uwagę, że warunkiem ochrony DFG jest w tym przypadku zawarcie przez pierwotnego nabywcę umowy deweloperskiej, która również taką ochronę przewidywała, czyli dotyczyła inwestycji, której sprzedaż ruszyła po 30 czerwca 2022 r.

Przedsiębiorca bez ochrony Deweloperskiego Funduszru Gwarancyjnego

Mentlewicz zwróciła uwagę, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie zagwarantuje też środków firmy ani nawet osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, która kupi nieruchomość od dewelopera w celu prowadzenia tam działalności gospodarczej. Wyjaśniła, że ochrona DFG obowiązuje tylko wtedy, gdy lokal mieszkalny jest nabywany przez osobę fizyczną w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową na podstawie umowy deweloperskiej.

"Co innego, jeśli nabywca prowadzący firmę zdecydowałby się na zakup lokalu mieszkalnego jako osoba fizyczna, wtedy ochrona byłaby zapewniona" - wskazała. Jak dodała, nie wyklucza to możliwości prowadzenia w przyszłości działalności gospodarczej w tym lokalu, ale już po przekazaniu własności i ustaniu ochrony DFG.

Lofty i apartamenty w odrestaurowanej kamienicy. Co z ochroną DFG?

Według ekspertki ciekawym przypadkiem jest kwestia ochrony przy zakupie modnego loftu w starej nieczynnej fabryce czy apartamentu w odrestaurowanej kamienicy. "Skuszeni wyjątkowym charakterem starych murów i zachwyceni niebanalnym wykończeniem odrestaurowanych przez dewelopera przedwojennych budynków, nabywcy powinni się zastanowić, czy Fundusz obejmie ich ochroną, czy nie" - wskazała.
Jak podkreśliła, w tym przypadku kluczowy będzie rodzaj umowy, na podstawie której nabywany będzie lokal. "Jeśli nabywca kupi lokal mieszkalny na podstawie umowy deweloperskiej, to taka inwestycja traktowana jest w taki sam sposób, jak każde inne przedsięwzięcie deweloperskie, w ramach którego deweloper oferuje lokale mieszkalne. Zatem zakup podlega ochronie DFG" - wyjaśniła.

Mieszkania na wynajem z ochroną DFG - o ile nie jest to działalność gospodarcza

Wątpliwości co do ochrony z Funduszu nie muszą mieć osoby, które zdecydują się na udział w mieszkaniu zakupionym pod wynajem - podała. "Liczba właścicieli nie ma znaczenia, podobnie jak to, czy zamieszkają oni w lokalu, czy go wynajmą" - wyjaśniła. Zastrzegła jednak, że ochrona przysługuje, o ile nabycie lokalu nie będzie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. "Kluczowe jest to, by lokal był lokalem mieszkalnym, czyli służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych" - zaznaczyła Mentlewicz.

Ochrona DFG. Nie tylko mieszkanie - także miejsce w garażu, komórka lokatorska, taras. Ale nie ogródek działkowy

Zwróciła uwagę, że ochronie DFG podlega nie tylko samo mieszkanie, ale też wszelkie pomieszczenia do niego przynależne i razem nabywane - np. miejsce w garażu, komórka lokatorska czy taras. "Ochronie Funduszu nie podlega natomiast zakup ogródka działkowego z domkiem (ROD) oraz zakup dodatkowego garażu od sąsiada" - wskazała.

Cele i znaczenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Według UFG działanie DFG ma na celu ochronę interesów nabywców domów i mieszkań, które znajdują się w budowie. "Na podobnych zasadach działa wprowadzony kilka lat temu Turystyczny Fundusz Gwarancyjny, co początkowo nie wzbudzało entuzjazmu biur podróży, z czasem jednak same zaczęły się chwalić klientom, że ich oferta podlega ochronie TFG" - powiedziała Mentlewicz. Dodała, że zakup domu lub mieszkania to gra o dużo wyższą stawkę niż najdroższe w ofercie wakacje.

"Co więcej, przy zakupie mieszkania nabywca wkłada oszczędności życia lub zaciąga kredyt na długie lata, dlatego gwarantowanie tych środków przez DFG jest tak ważne. Ta ochrona jest od momentu pierwszej wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy należący do dewelopera, aż do chwili przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości" – wyjaśniła ekspertka UFG.

Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny m.in. prowadzi ogólnopolską bazę danych dotyczących ubezpieczeń komunikacyjnych OC i AC, z której korzystają m.in. zakłady ubezpieczeń do celów taryfikacji umów. UFG stworzył również system Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, dzięki któremu informacje o zawartych umowach deweloperskich, wpłatach na rachunki powiernicze i składkach odprowadzonych na DFG trafiają do Funduszu w 100 proc. zdalnie. System jest współfinansowany ze środków unijnych. (PAP)

autorka: Longina Grzegórska-Szpyt

lgs/ pad/