Zmiany w zasadach zwrotu gruntów warszawskich

Ustawa o gruntach warszawskich

Ustawa ta wprowadza zmiany do ustawy o gospodarce nieruchomościami, poszerzając katalog okoliczności, w których odmawia się oddania gruntu w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa własności gruntu uprawnionym do gruntu.

Co to są „grunty warszawskie”?

„Gruntami warszawskimi” określa się nieruchomości położone w przedwojennych granicach Warszawy, które na podstawie dekretu Krajowej Rady Narodowej o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy wydanego 26 października 1945 r. (tzw. „Dekret Bieruta”) przeszły na własność gminy m.st. Warszawy.

W założeniach, Dekret miał ułatwić odbudowę stolicy i jej dalszą rozbudowę, w tym – szybkie dysponowanie terenami i ich właściwe wykorzystanie. Co ciekawe, dotyczył tylko gruntów, a nie budynków, które miały pozostać własnością dotychczasowych właścicieli.

Wymienione w Dekrecie osoby uprawnione mogły zgłosić, w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę, wniosek o przyznanie im na tym gruncie prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za symboliczną opłatą.

Gmina miała obowiązek uwzględniać takie wnioski, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela dawało się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania. Dla osób prawnych dodatkowym warunkiem było, aby użytkowanie gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem w myśl planu zabudowania nie pozostawało w sprzeczności z zadaniami ustawowymi lub statutowymi tej osoby prawnej.

Jeśli ustanowienie takiego prawa nie było możliwe, Dekret przewidywał świadczenia zastępcze: dzierżawę wieczystą innego gruntu o takiej samej wartości użytkowej, bądź prawo zabudowy na takim gruncie albo odszkodowania, które jednak w praktyce nie były wypłacane.

Polecamy: Nowe technologie w pracy księgowych

Kolejne regulacje dotyczące gruntów warszawskich

Ustawa z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 22, poz. 99, ze zm.) wygasiła prawo do odszkodowań za przejęte przez państwo grunty, budynki i inne części składowe przewidziane w Dekrecie. Jednocześnie wprowadziła uprawnienie poprzednich właścicieli niektórych gruntów (głównie mieszkalnych) lub ich następców prawnych do zgłoszenia do 31 grudnia 1988 r. wniosku o oddanie takich gruntów w użytkowanie wieczyste.

Obowiązująca obecnie ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami („UGN”) w dużej mierze powtarza powyższe postanowienia swojej poprzedniczki – daje możliwość zwrotu nieruchomości dawnym właścicielom jeśli do 31 grudnia 1988 r. złożono odpowiedni wniosek.

„Małą ustawą reprywatyzacyjną” z 25 czerwca 2015 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 1271) wprowadzono do UGN kilka sytuacji, w których organ mógł odmówić ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu na rzecz poprzedniego właściciela, niezależnie od przyczyn z Dekretu, to jest:

1. przeznaczenie lub wykorzystywanie gruntu na cele określone w art. 6 UGN, to jest na cele publiczne;
2. sprzedaż lub oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste na rzecz osób trzecich;
3. zabudowę przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego dokonaną po dniu wejścia w życie Dekretu, której wartość przenosi znacznie wartość zajętego na ten cel gruntu;
4. odbudowę lub remont, dokonany ze środków publicznych, budynków, o których mowa w Dekrecie, zniszczonych w latach 1939-1945 więcej niż w 66%;
5. brak możliwości dokonania zgodnego z prawem i ładem przestrzennym podziału nieruchomości, której jedynie część jest przedmiotem roszczenia określonego w Dekrecie.

Zgodnie z „małą ustawą reprywatyzacyjną”, organ miał prawo (a nie obowiązek) odmówić ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu z powyższych przyczyn. W kolejnych latach katalog ten był nieco modyfikowany.

Zmiany wprowadzone ustawą o gruntach warszawskich

Obowiązująca od 20 października 2020 r. Ustawa znacznie rozszerza katalog okoliczności, w których odmawia się oddania gruntu w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa własności gruntu na dotychczasowemu właścicielowi gruntu, i dodaje następujące przesłanki:

1. zajmowanie lokalu przez lokatora;
2. przeznaczenie nieruchomości na cele nauki, oświaty i kultury;
3. położenie gruntu w ramach publicznego kompleksu wypoczynkowego lub rekreacyjnego lub terenów zieleni;
4. ustanowienie lub przeniesienie na rzecz osób trzecich praw rzeczowych na gruncie, budynku lub ich części albo oddanie nieruchomości lub jej części do odpłatnego korzystania, w szczególności na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego – bez względu na czas trwania stosunku cywilnoprawnego z osobą trzecią;
5. przeszkody powodujące, iż ustanowienie użytkowania wieczystego oraz własności budynku lub innego urządzenia powodowałyby sprzeczność z przeznaczeniem społeczno-gospodarczym tych praw;
6. niemożność pogodzenia z prawidłowym ukształtowaniem stosunków sąsiedzkich;
7. przeznaczenie lub wykorzystanie nieruchomości na cele użyteczności publicznej.

Zmianie uległa też wprowadzona „małą ustawą reprywatyzacyjną” przesłanka odbudowy lub remontu, dokonanego ze środków publicznych, budynków, zniszczonych w latach 1939-1945 – Ustawą obniżono 66% próg do zniszczenia w więcej niż 55%.

Powyższe przesłanki Ustawa nakazuje stosować także do części gruntu, budynku albo ich części składowych. W konsekwencji, przesłanki te obejmą większą ilość sytuacji.

Ponadto, Ustawa zmienia prawo organu do fakultatywnej odmowy („można odmówić”) oddania gruntu w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa własności na obowiązek („odmawia się”). W konsekwencji, w przypadku wystąpienia którejkolwiek ze wskazanych w Ustawie przesłanek, organ musi wydać decyzję o odmowie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste / przeniesienia prawa własności, a dawni właściciela ani ich następcy prawni nie będą mogli domagać się zwrotu na podstawie UGN.

Inne zmiany w UGN wprowadzone ustawą

Poza powyższymi, Ustawa wprowadza do UGN jeszcze dwie zmiany:

1. zasadę, zgodnie z którą wnioskodawca oraz jego ewentualni następcy prawni nie mogą być reprezentowani przez kuratora spadku lub kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu;
2. wskazuje, że podstawa umorzenia postępowania o przyznanie prawa do nieruchomości na podstawie Dekretu zachodzi, gdy organ wezwał nieustalone strony lub strony, których adresów nie ustalono, do uczestnictwa w postępowaniu przez ogłoszenie, a w sprawie nie wpłynęło żadne pismo pochodzące od wzywanej strony w ciągu ostatnich 30 lat poprzedzających dzień publikacji ogłoszenia.

Stosowanie nowych regulacji

Opisane powyższej zmienione przepisy UGN stosuje się do spraw i postępowań wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie Ustawy. Tym samym, jeśli postępowanie już się toczy i zachodzą w nim przesłanki wprowadzone Ustawą, to organ ma obowiązek odmówić zwrotu nieruchomości.

Podsumowanie

Według projektodawcy wprowadzone do UGN Ustawą zmiany stwarzają gwarancję ochrony praw lokatorów oraz ochronę nieruchomości ze względu na jej szczególne walory zabytkowe, naukowe, znaczenie dla kultury narodowej, ze względu na usytuowanie gruntu w obrębie obszarów o szczególnym znaczeniu dla wypoczynku. Ochroną objęto też stosunki sąsiedzkie, oraz osoby, które uzyskały na nieruchomości warszawskiej prawa rzeczowe oraz uprawnienia wynikające z oddania do odpłatnego korzystania, np. na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Nie sposób się z tym nie zgodzić, jednak wskazać należy, że rozszerzenie odmownych przesłanek dekretowych sprawia, iż odzyskanie nieruchomości w naturze będzie trudniejsze. Jednocześnie, jest to wprowadzenie kolejnego rozwiązania doraźnego, ukierunkowanego na m.st. Warszawę, a nie – kompleksowej ustawy obejmującej materię reprywatyzacji całościowo.

Autor: Katarzyna Białek, adwokat w kancelarii GSW Legal, Grabarek, Szalc i Wspólnicy sp. k. w Warszawie

Więcej informacji znajdziesz w serwisie MOJA FIRMA