Czy można dokonać umowy darowizny nieruchomości przez pełnomocnika?

Kodeks cywilny nie przewiduje szczególnych ograniczeń dla zawierania umowy darowizny przez pełnomocników (zarówno po stronie darczyńcy, jak i obdarowanego). Ograniczenia wynikają z przepisów dotyczących pełnomocnictwa, udzielanego do określonych czynności, będących przedmiotem darowizny – w tym przypadku nieruchomości.

Forma i rodzaj pełnomocnictwa do udzielenia darowizny nieruchomości

Odnosząc się do formy pełnomocnictwa, należy wskazać art. 99§1 Kodeksu cywilnego, stanowiący, że jeśli do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna - taką samą formę musi mieć pełnomocnictwo. W przypadku nieruchomości (a także własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu) formą szczególną jest forma aktu notarialnego. W świetle powołanego przepisu, oznacza to, że również pełnomocnictwo musi być udzielone w tej formie. W każdym innym przypadku notariusz odmówi sporządzenia aktu - a sporządzony akt mógłby być podważany.

Zobacz także: Darowizna domu od teściów a obowiązek podatkowy

Kwestia rodzaju pełnomocnictwa odnosi się do jego treści. Rozróżniamy trzy podstawowe formy pełnomocnictwa:

- ogólne

- rodzajowe

- do poszczególnych czynności

Pełnomocnictwo ogólne upoważnia pełnomocnika do dokonania czynności tzw. zwykłego zarządu (czyli zmierzających do zachowania określonej rzeczy, prawa itp.).

Jeśli mamy do czynienia z czynnością przekraczającą zwykły zarząd (a taką jest zawsze przeniesienie własności rzeczy - chyba, że mamy do czynienia np. z pełnomocnikiem właściciela sklepu – a czynności dotyczą zawierania umowy sprzedaży) musimy udzielić pełnomocnictwa do czynności określonego rodzaju (np. do przenoszenia własności określonych składników majątku – np. pośrednik z agencji nieruchomości) lub do poszczególnej czynności (np. do dokonania darowizny określonej nieruchomości na rzecz określonej osoby).

Zobacz także: Darowizna - zobacz wątek na FORUM

Osoba pełnomocnika

 Kodeks cywilny nie ogranicza, co do zasady, osoby, która może być pełnomocnikiem. Może więc to być zarówno krewny, jak i osoba zupełnie obca – a także, osoba prawna (np. fundacja, spółka prawa handlowego itp. – reprezentowana przez swoje organy).

Co więcej, pełnomocnik nie musi mieć pełnej zdolności do czynności prawnych – może więc być osobą niepełnoletnią (ale powyżej 13. roku życia) lub częściowo ubezwłasnowolnioną.

Zobacz także: Czy można kupić nieruchomość od pełnomocnika?

Czy obdarowany może być pełnomocnikiem darczyńcy?

Choć trudno sobie wyobrazić taką sytuację, jest ona możliwa. Choć co do zasady, pełnomocnik nie może reprezentować obydwu stron czynności prawnej (czyli nie może zawrzeć umowy sam ze sobą), istnieje od niej odstępstwo. Otóż, zgodnie z art. 108 Kodeksu cywilnego – możliwe jest zawarcie takiej umowy, o ile wynika to z treści pełnomocnictwa – lub z uwagi na treść stosunku prawnego, nie może dojść do naruszenia interesów mocodawcy.

Biorąc pod uwagę charakter umowy darowizny (czyli czynności prawnej niekorzystnej dla darczyńcy, który uszczupla swój majątek na rzecz osoby trzeciej, bez świadczenia wzajemnego) – należy uznać, że taka sytuacja dopuszczalna będzie o tyle, o ile wprost będzie wynikać z treści pełnomocnictwa.

Zobacz także: Czy przy umowie sprzedaży nieruchomości niezbędna jest obecność właściciela?

Identyczne zasady dotyczą sytuacji odwrotnej (tj. reprezentowania obdarowanego przez darczyńcę) oraz sytuacji, w której osoba trzecia, reprezentować będzie obie strony umowy.