REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy deweloper może narzucić wspólnocie mieszkaniowej zarządcę budynku?

Leszek Markiewicz
Agent nieruchomości
Czy deweloper może narzucić wspólnocie mieszkaniowej zarządcę budynku?
Czy deweloper może narzucić wspólnocie mieszkaniowej zarządcę budynku?
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Kupujący mieszkania od deweloperów dość często nie zwracają uwagi na niektóre podpisywane dokumenty oraz ich treść. Trudno się temu dziwić, bo tacy klienci deweloperów myślą głównie o kredycie, urządzeniu nowego „M” oraz przeprowadzce. Niekiedy okazuje się, że klienci firmy deweloperskiej dopiero po pewnym czasie poznają wszystkie dodatkowe warunki transakcji. Jednym z takich warunków może być zarządzanie budynkiem wielorodzinnym przez osobę lub firmę powiązaną z deweloperem. Wspomniana opcja nie zawsze odpowiada mieszkańcom nowego bloku. Przykładowo mogą oni obawiać się, że zarządca „z nadania” nie będzie obiektywny w razie sporu z deweloperem albo ustali wysokie wynagrodzenie za swoje usługi. Warto jednak wiedzieć, że istnieje możliwość odwołania zarządcy narzuconego wcześniej przez firmę deweloperską. Trzeba jednak sprawdzić w umowie, czy taka zmiana nie będzie miała zaskakujących konsekwencji.

Ważna jest pierwsza umowa sprzedaży lokalu …

REKLAMA

Warto podkreślić, że w kontekście powierzenia zarządu nad nowym budynkiem wielorodzinnym, szczególnie ważna jest umowa wyodrębniająca i przenosząca własność pierwszego mieszkania. „Wraz z jej zawarciem, powstaje bowiem wspólnota mieszkaniowa. Potwierdzenie tej zasady znajdziemy w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388)” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

REKLAMA

Wspomniany akt prawny mówi również, że w umowie przenoszącej własność lokalu mogą być zawarte klauzule określające sposób zarządzania budynkiem. Mianowicie deweloper może w umowie podpisywanej z pierwszym klientem umieścić informację o tym, że zarząd nad budynkiem przejmie wskazana osoba lub firma. „Czas takiego zarządu ustalonego z inwestorem wynosi zwykle 5 lat. Ten termin nieprzypadkowo zbiega się z długością okresu trwania rękojmi dotyczącej nieruchomości mieszkaniowej” - mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Co ważne, obowiązujące przepisy wskazują, że klauzule z pierwszej umowy sprzedaży mieszkania dotyczące zarządu będą skuteczne również w stosunku do kolejnych nabywców lokali (zobacz art. 18 ustęp 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.). „Każdy z takich nabywców nowego „M” już w umowie deweloperskiej powinien otrzymać informację o tym, czy zarządca będzie wybrany przez dewelopera” - przypomina Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Wspólnota może wymienić osobę zarządzającą

REKLAMA

Niektórzy klienci firmy deweloperskiej ze zdenerwowaniem przyjmują wiadomość o tym, że zarządca został jednostronnie wybrany przez dewelopera. Dotyczy to przede wszystkim osób, które nie przeczytały odpowiedniej klauzuli z umowy deweloperskiej i umowy sprzedaży mieszkania. „Na całe szczęście, wybór zarządcy powiązanego z deweloperem nie jest definitywny. W tym kontekście warto znów odwołać się do ustawy o własności lokali” - komentuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Zgodnie z artykułem 18 ustęp 2a tego aktu prawnego, właściciele mieszkań mogą w formie uchwały podjąć decyzję o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Chodzi tutaj o wyłonienie zarządu lub podjęcie decyzji o tym, że obowiązki przejmie inny zarządca (niepowiązany z firmą deweloperską). Co ważne, uchwałę w tej kwestii musi zaprotokołować notariusz. Później taka uchwała jest podstawą odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej. Osoby, którym nie odpowiada zarządca ustanowiony przez dewelopera, powinny najpierw sprawdzić zasady i konsekwencje rozwiązania umowy dotyczącej zarządu nieruchomością. „Trzeba też pamiętać, że uchwała w sprawie zmiany sposobu zarządzania budynkiem wymaga większości głosów. Zwykle będzie to większość liczona z uwzględnieniem udziałów w nieruchomości wspólnej” - zaznacza Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Zmiana zarządcy czasem wpływa na gwarancję

W ramach podsumowania, warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden „haczyk”, który czasem pojawia się w umowach zawieranych z deweloperem. Chodzi o powiązanie gwarancji z wykonywaniem obowiązków przez określonego zarządcę. Gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem dewelopera. Zatem może on zastrzec, że gwarancja przestanie obowiązywać jeśli zmieni się zarządca budynku. Oto przykład klauzuli umownej, która uzależnia gwarancję od sprawowania zarządu przez określoną osobę lub firmę:

Gwarancja, o której mowa w § 14 ustaje z dniem, w którym Zarządca – na skutek uchwały właścicieli lokali lub orzeczenia sądowego - przestanie wykonywać opisany w niniejszym paragrafie zarząd powierzony, nie wcześniej jednak niż po upływie 1 (jednego) roku od początku biegu terminu gwarancji.

Podobna sankcja oczywiście nie może dotyczyć rękojmi, która obowiązuje z mocy prawa i często przyznaje klientowi większe uprawnienia niż gwarancja. Tym niemniej, warto zwrócić uwagę na ewentualne sankcje przewidziane przez dewelopera w związku ze zmianą zarządcy budynku. Jeżeli uznamy, że jakieś klauzule umowne naruszają interesy konsumentów, to można o tym powiadomić UOKiK. „Wspomniany urząd już wcześniej kwestionował niektóre postanowienia umów deweloperskich i umów sprzedaży nieruchomości dotyczące narzucania zarządcy mieszkańcom nowego bloku” - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Polecamy: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Newseria.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Lokal usługowy na nowym osiedlu - ile trzeba za niego zapłacić?

    Ile trzeba przeznaczyć na lokal usługowy w nowym osiedlu? Jakie metraże poszukiwane są najczęściej? Jakie są ceny za metr kwadratowy? Czego szukają nabywcy lokali? 

    Trawnik po zimie. Kiedy kosić pierwszy raz? Kiedy i czym nawozić? Wiosenne zabiegi pielęgnacyjne (wertykulacja, aeracja). Co jeszcze?

    Jak pielęgnować trawnik wiosną? Kiedy skosić pierwszy raz po zimie? Kiedy i czym nawozić?

    Chcesz kupić nowe mieszkanie od ręki? Na rynku coraz mniej ofert

    Klient, który chce kupić nowe mieszkanie w dużym mieście nie ma zbyt wielkiego wyboru. Ile mieszkań jest gotowych do kupienia, jakie to są mieszkania i ile kosztują zbadali eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

    Wynajem mieszkań ma być tańszy. Rząd chce do tego doprowadzić wspierając budowę akademików

    Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl zwraca uwagę na fakt, iż miejsc w akademikach wystarcza dla niewielkiej grupy studentów. Wielu najmuje więc mieszkania. W efekcie jest ich mniej dla pozostałych osób i rodzin, chcących wynająć jakieś lokum.

    REKLAMA

    Kiedy przycinać tuje?

    Kiedy przycinać tuje szmaragdy, brabanty i kuliste danica? Czy przycinanie tuj po zimie na wysokość jest wystarczające? Ile przycinać tuje formowane na zimozielony żywopłot? Poznaj 8 głównych zasad.

    Średni dług mieszkaniowy to 15 tys. zł. Lokatora, który nie płaci czynszu "utrzymują" pozostali mieszkańcy

    Rosnące koszty utrzymania to jeden z palących problemów mieszkańców i zarządców nieruchomości. Zalegający z opłatami najemcy są straszeni przez zarządców dopisaniem do Krajowego Rejestru Długów, ale na straszeniu się kończy…

    Kiedy ciąć lawendę? Jak to zrobić?

    W wielu polskich ogrodach mamy posadzone krzaczki lawendy. Czy wiemy jak je przycinać i kiedy powinniśmy to zrobić? Jak ciąć lawendę na wiosnę?

    Kiedy przycinać budleję Davida na wiosnę? I jak?

    Jak i kiedy trzeba przyciąć na wiosnę budleję Davida? Czy budleję można ciąć tylko wiosną?

    REKLAMA

    Kiedy przycinać trawy?

    Kiedy przycinać trawy ozdobne w ogrodzie? Kiedy i jak przycinać trawy pampasowe, miskanty, rozplenice, turzyce i stipę? Lepiej to zrobić po zimie na wiosnę czy jesienią? Kiedy zaplanować przycinanie traw ozdobnych posadzonych w donicach?

    W Warszawie rośnie popyt na powierzchnię biurową. Rosną także czynsze i wydłuża się okres najmu biur

    Jak wynika z analizy firmy Walter Herz, w 2023 r. popyt ze strony najemców na powierzchnię biurową w Warszawie był niewiele niższy od rekordowego 2022 r. W ubiegłym roku na rynku warszawskim zakontraktowano ok. 750 tys. mkw. powierzchni biurowej. Niestety, na rynkach regionalnych oczekiwany jest dalszy spadek popytu.

    REKLAMA