REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy deweloper może narzucić wspólnocie mieszkaniowej zarządcę budynku?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Leszek Markiewicz
Agent nieruchomości
Czy deweloper może narzucić wspólnocie mieszkaniowej zarządcę budynku?
Czy deweloper może narzucić wspólnocie mieszkaniowej zarządcę budynku?
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Kupujący mieszkania od deweloperów dość często nie zwracają uwagi na niektóre podpisywane dokumenty oraz ich treść. Trudno się temu dziwić, bo tacy klienci deweloperów myślą głównie o kredycie, urządzeniu nowego „M” oraz przeprowadzce. Niekiedy okazuje się, że klienci firmy deweloperskiej dopiero po pewnym czasie poznają wszystkie dodatkowe warunki transakcji. Jednym z takich warunków może być zarządzanie budynkiem wielorodzinnym przez osobę lub firmę powiązaną z deweloperem. Wspomniana opcja nie zawsze odpowiada mieszkańcom nowego bloku. Przykładowo mogą oni obawiać się, że zarządca „z nadania” nie będzie obiektywny w razie sporu z deweloperem albo ustali wysokie wynagrodzenie za swoje usługi. Warto jednak wiedzieć, że istnieje możliwość odwołania zarządcy narzuconego wcześniej przez firmę deweloperską. Trzeba jednak sprawdzić w umowie, czy taka zmiana nie będzie miała zaskakujących konsekwencji.

Ważna jest pierwsza umowa sprzedaży lokalu …

REKLAMA

Warto podkreślić, że w kontekście powierzenia zarządu nad nowym budynkiem wielorodzinnym, szczególnie ważna jest umowa wyodrębniająca i przenosząca własność pierwszego mieszkania. „Wraz z jej zawarciem, powstaje bowiem wspólnota mieszkaniowa. Potwierdzenie tej zasady znajdziemy w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388)” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

REKLAMA

Wspomniany akt prawny mówi również, że w umowie przenoszącej własność lokalu mogą być zawarte klauzule określające sposób zarządzania budynkiem. Mianowicie deweloper może w umowie podpisywanej z pierwszym klientem umieścić informację o tym, że zarząd nad budynkiem przejmie wskazana osoba lub firma. „Czas takiego zarządu ustalonego z inwestorem wynosi zwykle 5 lat. Ten termin nieprzypadkowo zbiega się z długością okresu trwania rękojmi dotyczącej nieruchomości mieszkaniowej” - mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Co ważne, obowiązujące przepisy wskazują, że klauzule z pierwszej umowy sprzedaży mieszkania dotyczące zarządu będą skuteczne również w stosunku do kolejnych nabywców lokali (zobacz art. 18 ustęp 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.). „Każdy z takich nabywców nowego „M” już w umowie deweloperskiej powinien otrzymać informację o tym, czy zarządca będzie wybrany przez dewelopera” - przypomina Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Wspólnota może wymienić osobę zarządzającą

REKLAMA

Niektórzy klienci firmy deweloperskiej ze zdenerwowaniem przyjmują wiadomość o tym, że zarządca został jednostronnie wybrany przez dewelopera. Dotyczy to przede wszystkim osób, które nie przeczytały odpowiedniej klauzuli z umowy deweloperskiej i umowy sprzedaży mieszkania. „Na całe szczęście, wybór zarządcy powiązanego z deweloperem nie jest definitywny. W tym kontekście warto znów odwołać się do ustawy o własności lokali” - komentuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Zgodnie z artykułem 18 ustęp 2a tego aktu prawnego, właściciele mieszkań mogą w formie uchwały podjąć decyzję o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Chodzi tutaj o wyłonienie zarządu lub podjęcie decyzji o tym, że obowiązki przejmie inny zarządca (niepowiązany z firmą deweloperską). Co ważne, uchwałę w tej kwestii musi zaprotokołować notariusz. Później taka uchwała jest podstawą odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej. Osoby, którym nie odpowiada zarządca ustanowiony przez dewelopera, powinny najpierw sprawdzić zasady i konsekwencje rozwiązania umowy dotyczącej zarządu nieruchomością. „Trzeba też pamiętać, że uchwała w sprawie zmiany sposobu zarządzania budynkiem wymaga większości głosów. Zwykle będzie to większość liczona z uwzględnieniem udziałów w nieruchomości wspólnej” - zaznacza Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zmiana zarządcy czasem wpływa na gwarancję

W ramach podsumowania, warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden „haczyk”, który czasem pojawia się w umowach zawieranych z deweloperem. Chodzi o powiązanie gwarancji z wykonywaniem obowiązków przez określonego zarządcę. Gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem dewelopera. Zatem może on zastrzec, że gwarancja przestanie obowiązywać jeśli zmieni się zarządca budynku. Oto przykład klauzuli umownej, która uzależnia gwarancję od sprawowania zarządu przez określoną osobę lub firmę:

Gwarancja, o której mowa w § 14 ustaje z dniem, w którym Zarządca – na skutek uchwały właścicieli lokali lub orzeczenia sądowego - przestanie wykonywać opisany w niniejszym paragrafie zarząd powierzony, nie wcześniej jednak niż po upływie 1 (jednego) roku od początku biegu terminu gwarancji.

Podobna sankcja oczywiście nie może dotyczyć rękojmi, która obowiązuje z mocy prawa i często przyznaje klientowi większe uprawnienia niż gwarancja. Tym niemniej, warto zwrócić uwagę na ewentualne sankcje przewidziane przez dewelopera w związku ze zmianą zarządcy budynku. Jeżeli uznamy, że jakieś klauzule umowne naruszają interesy konsumentów, to można o tym powiadomić UOKiK. „Wspomniany urząd już wcześniej kwestionował niektóre postanowienia umów deweloperskich i umów sprzedaży nieruchomości dotyczące narzucania zarządcy mieszkańcom nowego bloku” - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Polecamy: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Newseria.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rekordowy boom na mieszkania: Polacy rzucili się do zakupów po obniżce stóp procentowych

Po miesiącach wyczekiwania Polacy wrócili na rynek mieszkaniowy z nową siłą. W maju codziennie rezerwowano aż 115 mieszkań na największych rynkach – to najwyższy wynik od roku. Obniżka stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i poprawa dostępności kredytów sprawiły, że kupujący podejmują decyzje szybciej i bardziej zdecydowanie. Czy to początek nowej fali boomu mieszkaniowego?

Czy rynek nowych mieszkań zwalnia?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych maleje. Czy deweloperzy modyfikują swoje strategie i przesuwają terminy realizacji nowych projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Wynajem traci sens? Coraz więcej Polaków wraca do marzenia o własnym M!

Ceny mieszkań się stabilizują, kredyty znów są dostępne, a wynajem coraz droższy. W efekcie Polacy coraz częściej wybierają zakup własnego M zamiast płacenia wysokich czynszów. Czy 2025 to początek wielkiego powrotu do kupowania mieszkań? Sprawdzamy, co się zmieniło i co dziś naprawdę się opłaca.

Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Gminy budują mało mieszkań czynszowych z co najmniej pięciu powodów. Niektóre mogą szokować!

Szanse na tanie mieszkanie czynszowe od gminy są znikome i nie wystarczy – jak przekonują niektórzy politycy – dosypać więcej pieniędzy z budżetu państwa, a inwestycje z tanimi mieszkaniami na wynajem wyrosną jak grzyby po deszczu. Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że jest co najmniej pięć przyczyn niskiej aktywności inwestycyjnej gmin.

Rynek wynajmu w Warszawie w 2025 roku – czy zakup na wynajem to dobra forma inwestycji?

Wynajem nieruchomości mieszkalnych to na ten moment ciekawy pomysł na dochodowy biznes. Inwestowanie w mieszkania na terenie Warszawy zawsze wiąże się z ryzykiem. Musisz wiedzieć, jak wybierać nieruchomości, aby kupić je w jak najrozsądniejszej cenie, wyremontować, a następnie wynająć z zyskiem.

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem?

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem? Na rynek najmu coraz częściej trafiają mieszkania z budynków posiadających miejsca postojowe. Wyjaśniamy, czy te miejsca są wynajmowane razem z lokalem.

DSR i magazyny energii w Polsce – wyzwania i szanse transformacji energetyczne [WYWIAD]

Czy polski system energetyczny jest gotowy na rosnące wyzwania? Dlaczego mechanizmy redukcji zapotrzebowania (DSR) nie działają jeszcze tak, jak powinny? Co musimy zmienić, by zwiększyć elastyczność i niezawodność sieci oraz jaką rolę mogą odegrać magazyny energii i OZE?

REKLAMA

Obniżka stóp procentowych a kupno mieszkania w 2025 roku

Jak obniżka stóp procentowych w 2025 roku wpływa na kupno nowego mieszkania? Oznacza to przede wszystkim lepszą dostępność kredytów hipotecznych. Co jeszcze powinni wiedzieć kupujący nieruchomość?

Gdzie przechować rzeczy w trakcie remontu i nie tylko?

Przechowywanie rzeczy w wielu sytuacjach życiowych staje się dużym problemem. Jedną z takich sytuacji jest remont domu lub mieszkania. Gdzie najbezpieczniej przechować sprzęty RTV i AGD, meble i inne wartościowe rzeczy? Podpowiadamy.

REKLAMA