Sprzedaż mieszkania po podziale majątku źródłem problemów. Czy rozwiedziony małżonek musi zapłacić podatek?

• Sprzedaż mieszkania po podziale majątku a PIT
• Kiedy zostaje nabyta nieruchomość należąca do majątku wspólnego?
• Wspólność ustawowa jest bezudziałowa

Sprzedaż mieszkania po podziale majątku a PIT

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości budzą w praktyce wiele wątpliwości. Możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku często zależy od szczegółów sytuacji, na które podatnicy nie zawsze zwracają uwagę. To prowadzi do tego, że w pozornie takich samych sytuacjach jedna osoba musi zapłacić podatek, a druga może wykorzystać ze zwolnienia. Podatnicy bywają w związku z tym zdezorientowani i popełniają błędy w rozliczaniu podatku. Jednej z tego rodzaju spraw dotyczy interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 stycznia 2026 r. (nr 0115-KDIT2.4011.622.2025.2.DT). We wniosku o jej wydanie podatniczka wskazała, że w 1996 r. wraz z bratem odziedziczyła w spadku po rodzicach mieszkanie. W 2001 r. zostało ono sprzedane, a środki ze sprzedaży zostały podzielone po równo. Ze swojej części podatniczka kupiła mieszkanie do majątku wspólnego swojego i męża. W wyniku późniejszego rozwodu i przeprowadzonego postępowania o podział majątku sąd zasądził na rzecz byłego męża podatniczki spłatę w wysokości 30% wartości mieszkania. Podatniczka chciałaby sprzedać je 1 lutego 2026 r. Nabrała jednak wątpliwości, czy taka sprzedaż dokonana po uprawomocnieniu się wyroku o podział majątku będzie skutkowała powstaniem obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Kiedy zostaje nabyta nieruchomość należąca do majątku wspólnego?

Zdaniem podatniczki za datę nabycia nieruchomości należy uznać 2001 r., kiedy mieszkanie zostało nabyte do majątku wspólnego małżeńskiego. Późniejszy podział majątku i spłata stanowią jedynie formę rozliczenia między małżonkami. W takiej sytuacji podatniczka uważa, że sprzedaż dokonana w 2026 r. nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż od końca roku, w którym doszło do nabycia, czyli od końca 2001 r., minęło ponad 5 lat.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej ocenił stanowisko przedstawione przez podatniczkę jako prawidłowe. W uzasadnieniu wydanej interpretacji wskazał, że na gruncie przepisów ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku, gdy takie odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz wskazanych w regulacji praw majątkowych ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wspólność ustawowa jest bezudziałowa

Jednocześnie z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, że w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków wskazanych w przepisach praw majątkowych, okres ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Z przepisów ustawy z 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy wynika z kolei, że z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa), która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego.
Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w czasie trwania wspólności małżeńskiej oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Konsekwencją takiego stanu rzeczy jest to, że w sytuacji przedstawionej w treści wniosku rokiem nabycia przez podatniczkę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu był rok nabycia go do majątku wspólnego małżeńskiego, a więc 2001 r. Oznacza to, że 5-letni okres wymagany w przepisie już minął, a sprzedaż tego prawa w 2026 r. nie będzie stanowiła dla podatniczki źródła przychodu.