Gdzie firmy i fundusze najchętniej inwestują w mieszkania na wynajem? Na celowniku metropolie

• Rynek najmu instytucjonalnego
• Ponad 23 tys. mieszkań
• Czy w Polsce wzrośnie popularność najmu instytucjonalnego?

Rynek najmu instytucjonalnego

- W gusowskich statystykach rynek najmu instytucjonalnego jest wciąż białą plamą. Wiemy o nim tylko tyle, ile ujawnią najwięksi gracze – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Co prawda od 2019 r. GUS zaczął publikować dane o budowie mieszkań na wynajem w ramach przedsięwzięć deweloperskich, to jednak trudno uznać, że pokazują one pełny obraz rynku. Wynika z nich bowiem, że w ciągu sześciu lat w ramach tych przedsięwzięć rozpoczęto budowę tylko niespełna 11 tys. lokali na wynajem, a zakończono - prawie 5,4 tys. Wiele wskazuje na to, że statystyki GUS obejmują w dużej mierze mieszkania budowane w formule najmu instytucjonalnego w ramach rynkowej części rządowego programu Mieszkanie Plus.

Inwestorem jest w tym przypadku należący do Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju, którego aktywami zarządza PFR Nieruchomości. Spółka podaje, że w eksploatacji ma ok. 5,7 tys. lokali.

Ponad 23 tys. mieszkań

Tymczasem z danych BIG DATA Rynek Pierwotny.pl x FLTR wynika, że na rynku najmu instytucjonalnego, zwanym również PRS (ang. Private Rented Sector), jest ponad 23,8 tys. mieszkań, a w budowie jest kolejnych 8,1 tys. Przy czym mówimy tu o mieszkaniach należących do firm i funduszy działających na zasadach komercyjnych. Wśród nich jest należący do BGK Fundusz Sektora Mieszkań na Wynajem, którym zarządza wspomniana wcześniej spółka PFR Nieruchomości. W posiadaniu tego funduszu jest ok. 2,5 tys. mieszkań. Marek Wielgo podkreśla, że pionierami na rynku PRS w Polsce nie byli zagraniczni inwestorzy, a właśnie Fundusz Mieszkań na Wynajem, który rozpoczął działalność w 2014 r.

Jednak od 2021 r. liderem w tej czysto komercyjnej części rynku PRS jest Resi4Rent, którą utworzyły: firma deweloperska Echo Investment oraz Griffin Capital Partners (w imieniu globalnego funduszu inwestycyjnego PIMCO). BIG DATA Rynek Pierwotny.pl x FLTR wyliczyła, że Resi4Rent mogła wprowadzić do tej pory na rynek blisko 6,3 tys. mieszkań (firma deklaruje, że w tym roku chce powiększyć swoje portfolio do 7,5 tys.). Na podium są jeszcze wrocławska firma Vantage Rent (należąca do niemieckiej Grupy TAG Immobilien) oraz wspomniana PFR Nieruchomości.

Co ciekawe, w posiadaniu Vantage Rent jest prawdopodobnie ok. 3,3 tys. lokali. A przypomnijmy, że kiedy w 2020 r. TAG Immobilien przejmował wrocławskiego dewelopera, plan był dużo ambitniejszy. W ciągu pięciu lat zamierzał on wybudować lub kupić w naszym kraju 8 -20 tys. mieszkań na wynajem.

Problem w tym, że nie tylko temu inwestorowi, ale też m.in. szwedzkiej firmie Heimstaden Bostad, która weszła na nasz rynek z przytupem w końcówce 2020 r., plany najwyraźniej pokrzyżowały gospodarcze skutki napaści Rosji na Ukrainę (wysoka inflacja, a w efekcie drogie kredyty). Obecnie Vantage deklaruje chęć posiadania ponad 10 tys. mieszkań w perspektywie najbliższych czterech lat. Z kolei Szwedzi – gracz numer 4 na rynku PRS – mają w swoim portfolio ok. 2 tys. mieszkań, zamiast deklarowanych 3,8 tys.

Na przykładzie tych firm widać jednak, że w ubiegłym roku tempo inwestycji bardzo przyspieszyło. Międzynarodowa firma doradcza JLL podaje, że ponad jedną czwartą wszystkich mieszkań na wynajem, będących obecnie w eksploatacji, było oddanych do użytkowania w 2024 r. Natomiast jedno się nie zmieniło – na celowniku firm i funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem są wyłącznie największe miasta. Jak podaje BIG DATA Rynek Pierwotny.pl x FLTR, zdecydowanie najwięcej takich mieszkań jest obecnie dostępnych w Warszawie - ponad 9,8 tys. (w tym 121 lokali w podwarszawskim Piasecznie). Firmy i fundusze chętnie inwestowały też w mieszkania na wynajem w Krakowie (ok. 4 tys.), Wrocławiu (ok. 4 tys.), Poznaniu (ok. 2,6 tys.), Łodzi (ok. 2 tys.) i Trójmieście (ok. 1 tys.) i Katowicach (nieco ponad 500 lokali).

Czy w Polsce wzrośnie popularność najmu instytucjonalnego?

– Są to duże ośrodki akademickie, w których wiele młodych Polek i Polaków po zakończeniu nauki szuka lepszych warunków do życia. Młodzi biorą pod uwagę przede wszystkim szanse na znalezienia stabilnej i dobrze płatnej pracy, a o taką najłatwiej jest w największych metropoliach – podkreśla Marek Wielgo. I dodaje, że firmy działające od lat w krajach zachodnioeuropejskich doskonale zdają sobie sprawę z tego, że także w Polsce coraz więcej osób będzie skazanych na najem ze względu na bardzo wysokie ceny mieszkań. Ponadto wśród najemców coraz liczniejszą grupą są dobrze zarabiający specjaliści, którzy mogliby sobie pozwolić na zakup mieszkania za kredyt. Jednak nie robią tego, jeśli charakter pracy wymaga od nich częstej zmiany miejsca zamieszkania. W efekcie wzrośnie popularność najmu, która w naszym kraju jest na razie niewielka w porównaniu z krajami Europy Zachodniej.

Tymczasem liczba mieszkań w segmencie PRS rośnie niemal z miesiąca na miesiąc. Szacuje się, że w trakcie budowy jest ich ponad 8,1 tys., a w przygotowaniu – ok. 6,6 tys. Oznacza to, że w najbliższych latach można spodziewać się wzrostu liczby mieszkań PRS do ponad 38,5 tys.

– Rozwój segmentu PRS będzie zauważalny w największych miastach, ale nie w skali całego rynku najmu. Najpewniej jeszcze długo będzie on zdominowany przez indywidualnych właścicieli, którzy – według szacunków – oferują co najmniej 1,2 mln mieszkań, za które najemcy płacą rynkowy czynsz – komentuje ekspert GetHome.pl.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl