REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce - czyli luka w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (NNC)

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kamil Nagrabski
radca prawny
Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Zakup nieruchomości przez cudzoziemca
Zakup nieruchomości przez cudzoziemca
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Teoretycznie cudzoziemiec z kraju nienależącego do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, aby kupić w Polsce nieruchomość nierolną i nieleśną lub większość udziałów w spółce posiadającą taką nieruchomość, musi zwrócić się do Ministra Spraw Wewnętrznych o uzyskanie specjalnego zezwolenia. Przepisy zawierają jednak lukę, która umożliwia obejście tego wymogu.

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca

REKLAMA

Ziemia o charakterze nierolnym i nieleśnym, a także lokale niemieszkalne (bowiem lokale mieszkalne i prawa z nimi związane, takie jak udział we własności gruntu czy udział we własności garażu wielostanowiskowego korzystają ze zwolnienia na podstawie art. 8 ust. 1. pkt 1) NNC), mogą być swobodnie nabywane przez obywateli państw członkowskich EOG i Szwajcarii. Natomiast obywatele pozostałych krajów, zgodnie z art. 1 NNC, muszą uzyskać zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na ich zakup. Zezwolenia wymaga również nabycie udziałów lub akcji w spółce prawa handlowego, będącej właścicielem nieruchomości położonej w Polsce, jeśli transakcja taka spowodowałaby, że spółka ta stanie się spółką kontrolowaną przez cudzoziemca, czyli osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego, osobę prawną lub podmiot nieposiadający osobowości prawnej, który ma siedzibę poza terytorium RP lub polską spółkę prawa handlowego, która jest kontrolowana przez któryś z w/w. podmiotów.

REKLAMA

Do tego momentu wszystko wydaje się spójne, a regulacja szczelna i wyczerpująca. Cudzoziemiec z kraju nienależącego do EOG, aby kupić nieruchomość nierolną i nieleśną lub większość udziałów w spółce taką nieruchomość posiadającą, musi zwrócić się do Ministra Spraw Wewnętrznych o uzyskanie zezwolenia. Jednak czy na pewno?

Iluzoryczna ochrona

Nie budzi wątpliwości, że np. polska spółka z o.o., której jedynym wspólnikiem jest obywatel kraju spoza EOG, np. Ukrainiec czy Chińczyk, jest cudzoziemcem w rozumieniu NNC, ze względu na definicję sformułowaną przez art. 1 ust. 2. pkt 4) NNC. Rozważyć należy jednak relację tej definicji, do zwolnienia, o którym mowa w art. 8 ust. 2 NNC, które umożliwia zakup nieruchomości położonych w Polsce każdemu cudzoziemcowi będącemu obywatelem lub przedsiębiorcą z państwa należącego do EOG lub Szwajcarii.

REKLAMA

Zgodnie z definicją zaczerpniętą z art. 4 ust. 1 ustawy Prawo przedsiębiorców, przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wykonująca działalność gospodarczą. Natomisst Polska jest pełnoprawnym członkiem EOG - od grudnia 2005 roku.

Kumulatywne spełnienie tych dwóch definicji oznacza, że polska spółka z o.o. jest przedsiębiorcą z obszaru EOG, niezależnie od tego, czy jest kontrolowana przez obywatela Polski, innego kraju EOG, czy kraju spoza EOG innego niż Szwajcaria. Zaznaczyć należy także, że tworzenie w Polsce spółek przez cudzoziemców spoza EOG lub nabywanie jej udziałów, jeśli spółka nie jest właścicielem nieruchomości, nie napotyka ograniczeń.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Takie stanowisko powtarza się również w judykaturze. Jako przykłady należy wymienić choćby orzeczenie WSA w Warszawie z dnia 10 maja 2006 roku sygn. V SA/Wa 2183/2005.

Zatem ochrona, którą miała gwarantować ustawa NNC, w świetle wskazanej wyżej niekonsekwencji, wydaje się raczej iluzoryczna. O ile cudzoziemiec spoza EOG nie może kupić większości udziałów spółki z o.o., która jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w Polsce, bez uzyskania stosownego zezwolenia, to polska spółka z o.o., której jedynym (lub większościowym) wspólnikiem jest obywatel kraju spoza EOG, nabędzie tę samą nieruchomość bez spełniania jakichkolwiek dodatkowych wymogów. Taka spółka może być kontrolowana przez dowolny podmiot spoza Polski i nie stanie to na przeszkodzie, aby kupić dowolną nieruchomość na terytorium RP, jeśli nie zabraniają tego inne przepisy (np. UKUR w stosunku do nieruchomości rolnych).

Jeśli sięgnąć do ustawodawstw innych krajów członkowskich EOG, to ustaliwszy, że np. niemiecka czy portugalska spółka również spełnia tamtejszą definicję przedsiębiorcy, zwolnienie z art. 8 ust. 2 NNC rozszerzy się na spółki mające siedzibę w którymś z tych krajów, niezależnie od tego, kto te spółki kontroluje.

Postulat de lege ferenda

Biorąc pod uwagę iluzoryczny charakter ochrony, jaki zapewnia ustawa NNC, należy zastanowić się, jakie (a może raczej czy w ogóle jakieś) ratio legis miało uregulowanie w obowiązującym brzmieniu oraz, w przypadku dojścia do wniosku, że jest ono wynikiem omyłki Ustawodawcy, sformułować postulat de lege ferenda odniesienia zwolnienia z art. 8 ust. 2 NNC do takich przedsiębiorców ze Szwajcarii i państw-stron umowy o EOG, niebędących osobami fizycznymi, których beneficjentami rzeczywistymi są wyłącznie obywatele tych państw. W przeciwnym razie ograniczenia mają charakter pozorny i jako takie powinny zostać w ogóle usunięte z systemu prawnego.

Nie znajduje bowiem racjonalnego uzasadnienia sytuacja, w której do tego samego efektu, polegającego na posiadaniu przez cudzoziemca spoza EOG udziałów polskiej spółki, będącej właścicielem nieruchomości gruntowej, jedną drogą (nabycie udziałów) jest możliwe tylko po uzyskaniu stosownego zezwolenia, ale drugą (założenie/nabycie spółki, która nabędzie własność nieruchomości) jest możliwe bez konieczności dopełniania jakichkolwiek formalności, ale przede wszystkim bez konieczności wykazania jakichkolwiek dodatkowych przesłanek.

Autor: radca prawny Kamil Nagrabski, wspólnik Kancelarii Prawnej Skarbiec specjalizującej się w doradztwie prawnym, podatkowym oraz strategicznym dla przedsiębiorców

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
W co inwestować w 2025 roku? Mieszkania tracą na atrakcyjności, rośnie popularność lokali usługowych

Mieszkania wciąż dominują w portfelach inwestorów, ale ich rentowność spada. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się mikro lokale usługowe – tańsze, łatwiejsze w zarządzaniu i znacznie bardziej dochodowe.

Duże mieszkania na rynku pierwotnym – kto je kupuje i za ile?

Jak wygląda sprzedaż największych, nowych mieszkań i domów? Kto najczęściej decyduje się na ich zakup? Jakie mają metraże? W jakich inwestycjach deweloperskich są dostępne? I w jakich przedziałach cenowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Drożej za ochronę, jeszcze drożej bez niej – czy stać Cię na brak polisy mieszkaniowej?

Wzrost liczby pożarów, coraz częstsze gwałtowne zjawiska pogodowe i drożejące usługi remontowe pokazują, że ubezpieczenie nieruchomości staje się dziś koniecznością. Mimo rosnących składek – średnio o 13% rok do roku – eksperci ostrzegają: brak polisy może oznaczać znacznie większe straty finansowe.

Wymeldowanie małżonka przed rozwodem

W okresie poprzedzającym rozwód, często pojawiają się pytania o status prawny wspólnego mieszkania. Jednym z najczęstszych dylematów jest to, możliwe jest wymeldowanie małżonka przed rozwodem. Klienci często mylą administracyjną czynność wymeldowania z prawem do korzystania z mieszkania czy możliwością eksmisji.

REKLAMA

Dzicy lokatorzy w Polsce: nie płacą, niszczą mieszkania, a sprawy w sądach trwają latami. Ekspert: prawo od lat chroni oszustów

Były premier Mateusz Morawiecki kilka dni temu opublikował w social mediach informację o pewnym hiszpańskim hotelu, który zbankrutował, a dzisiaj jest ruiną, bo w okolicy zadomowili się migranci, którzy sprawili, że turyści i goście zniknęli z wyspy. Hotel ma być zamieszkiwany przez „Ocupas” czyli słynnych dzikich lokatorów, którzy zajmują hiszpańskie nieruchomości. – Zirytował mnie ten wpis. Nie trzeba patrzeć na Hiszpanię, by zobaczyć patologiczne sytuacje zajmowania czyjejś własności bez żadnych konsekwencji. Od lat mówię, że w Polsce przestępcy i oszuści, czyli dzicy lokatorzy są lepiej chronieni niż uczciwi obywatele – mówi detektyw i windykator, specjalistka ds. dzikich lokatorów Małgorzata Marczulewska.

Jawność cen mieszkań: przełom czy tylko pozorna zmiana? Rynek nadal kształtują kredyty i koszty budowy

Od maja 2025 roku deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe mieszkań i ich historię zmian. To ważny krok w stronę większej przejrzystości na rynku pierwotnym, który ma ułatwić kupującym podejmowanie decyzji. Czy jednak sama jawność wystarczy, by realnie wpłynąć na ceny? Eksperci są zgodni – to kredyty, koszty budowy i przepisy grają dziś pierwsze skrzypce.

Rekordowy boom na mieszkania: Polacy rzucili się do zakupów po obniżce stóp procentowych

Po miesiącach wyczekiwania Polacy wrócili na rynek mieszkaniowy z nową siłą. W maju codziennie rezerwowano aż 115 mieszkań na największych rynkach – to najwyższy wynik od roku. Obniżka stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i poprawa dostępności kredytów sprawiły, że kupujący podejmują decyzje szybciej i bardziej zdecydowanie. Czy to początek nowej fali boomu mieszkaniowego?

Czy rynek nowych mieszkań zwalnia?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych maleje. Czy deweloperzy modyfikują swoje strategie i przesuwają terminy realizacji nowych projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Wynajem traci sens? Coraz więcej Polaków wraca do marzenia o własnym M!

Ceny mieszkań się stabilizują, kredyty znów są dostępne, a wynajem coraz droższy. W efekcie Polacy coraz częściej wybierają zakup własnego M zamiast płacenia wysokich czynszów. Czy 2025 to początek wielkiego powrotu do kupowania mieszkań? Sprawdzamy, co się zmieniło i co dziś naprawdę się opłaca.

Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA