REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce - czyli luka w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (NNC)

Kamil Nagrabski
radca prawny
Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Zakup nieruchomości przez cudzoziemca
Zakup nieruchomości przez cudzoziemca
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Teoretycznie cudzoziemiec z kraju nienależącego do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, aby kupić w Polsce nieruchomość nierolną i nieleśną lub większość udziałów w spółce posiadającą taką nieruchomość, musi zwrócić się do Ministra Spraw Wewnętrznych o uzyskanie specjalnego zezwolenia. Przepisy zawierają jednak lukę, która umożliwia obejście tego wymogu.

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca

REKLAMA

Ziemia o charakterze nierolnym i nieleśnym, a także lokale niemieszkalne (bowiem lokale mieszkalne i prawa z nimi związane, takie jak udział we własności gruntu czy udział we własności garażu wielostanowiskowego korzystają ze zwolnienia na podstawie art. 8 ust. 1. pkt 1) NNC), mogą być swobodnie nabywane przez obywateli państw członkowskich EOG i Szwajcarii. Natomiast obywatele pozostałych krajów, zgodnie z art. 1 NNC, muszą uzyskać zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na ich zakup. Zezwolenia wymaga również nabycie udziałów lub akcji w spółce prawa handlowego, będącej właścicielem nieruchomości położonej w Polsce, jeśli transakcja taka spowodowałaby, że spółka ta stanie się spółką kontrolowaną przez cudzoziemca, czyli osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego, osobę prawną lub podmiot nieposiadający osobowości prawnej, który ma siedzibę poza terytorium RP lub polską spółkę prawa handlowego, która jest kontrolowana przez któryś z w/w. podmiotów.

REKLAMA

Do tego momentu wszystko wydaje się spójne, a regulacja szczelna i wyczerpująca. Cudzoziemiec z kraju nienależącego do EOG, aby kupić nieruchomość nierolną i nieleśną lub większość udziałów w spółce taką nieruchomość posiadającą, musi zwrócić się do Ministra Spraw Wewnętrznych o uzyskanie zezwolenia. Jednak czy na pewno?

Iluzoryczna ochrona

Nie budzi wątpliwości, że np. polska spółka z o.o., której jedynym wspólnikiem jest obywatel kraju spoza EOG, np. Ukrainiec czy Chińczyk, jest cudzoziemcem w rozumieniu NNC, ze względu na definicję sformułowaną przez art. 1 ust. 2. pkt 4) NNC. Rozważyć należy jednak relację tej definicji, do zwolnienia, o którym mowa w art. 8 ust. 2 NNC, które umożliwia zakup nieruchomości położonych w Polsce każdemu cudzoziemcowi będącemu obywatelem lub przedsiębiorcą z państwa należącego do EOG lub Szwajcarii.

REKLAMA

Zgodnie z definicją zaczerpniętą z art. 4 ust. 1 ustawy Prawo przedsiębiorców, przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wykonująca działalność gospodarczą. Natomisst Polska jest pełnoprawnym członkiem EOG - od grudnia 2005 roku.

Kumulatywne spełnienie tych dwóch definicji oznacza, że polska spółka z o.o. jest przedsiębiorcą z obszaru EOG, niezależnie od tego, czy jest kontrolowana przez obywatela Polski, innego kraju EOG, czy kraju spoza EOG innego niż Szwajcaria. Zaznaczyć należy także, że tworzenie w Polsce spółek przez cudzoziemców spoza EOG lub nabywanie jej udziałów, jeśli spółka nie jest właścicielem nieruchomości, nie napotyka ograniczeń.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Takie stanowisko powtarza się również w judykaturze. Jako przykłady należy wymienić choćby orzeczenie WSA w Warszawie z dnia 10 maja 2006 roku sygn. V SA/Wa 2183/2005.

Zatem ochrona, którą miała gwarantować ustawa NNC, w świetle wskazanej wyżej niekonsekwencji, wydaje się raczej iluzoryczna. O ile cudzoziemiec spoza EOG nie może kupić większości udziałów spółki z o.o., która jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w Polsce, bez uzyskania stosownego zezwolenia, to polska spółka z o.o., której jedynym (lub większościowym) wspólnikiem jest obywatel kraju spoza EOG, nabędzie tę samą nieruchomość bez spełniania jakichkolwiek dodatkowych wymogów. Taka spółka może być kontrolowana przez dowolny podmiot spoza Polski i nie stanie to na przeszkodzie, aby kupić dowolną nieruchomość na terytorium RP, jeśli nie zabraniają tego inne przepisy (np. UKUR w stosunku do nieruchomości rolnych).

Jeśli sięgnąć do ustawodawstw innych krajów członkowskich EOG, to ustaliwszy, że np. niemiecka czy portugalska spółka również spełnia tamtejszą definicję przedsiębiorcy, zwolnienie z art. 8 ust. 2 NNC rozszerzy się na spółki mające siedzibę w którymś z tych krajów, niezależnie od tego, kto te spółki kontroluje.

Postulat de lege ferenda

Biorąc pod uwagę iluzoryczny charakter ochrony, jaki zapewnia ustawa NNC, należy zastanowić się, jakie (a może raczej czy w ogóle jakieś) ratio legis miało uregulowanie w obowiązującym brzmieniu oraz, w przypadku dojścia do wniosku, że jest ono wynikiem omyłki Ustawodawcy, sformułować postulat de lege ferenda odniesienia zwolnienia z art. 8 ust. 2 NNC do takich przedsiębiorców ze Szwajcarii i państw-stron umowy o EOG, niebędących osobami fizycznymi, których beneficjentami rzeczywistymi są wyłącznie obywatele tych państw. W przeciwnym razie ograniczenia mają charakter pozorny i jako takie powinny zostać w ogóle usunięte z systemu prawnego.

Nie znajduje bowiem racjonalnego uzasadnienia sytuacja, w której do tego samego efektu, polegającego na posiadaniu przez cudzoziemca spoza EOG udziałów polskiej spółki, będącej właścicielem nieruchomości gruntowej, jedną drogą (nabycie udziałów) jest możliwe tylko po uzyskaniu stosownego zezwolenia, ale drugą (założenie/nabycie spółki, która nabędzie własność nieruchomości) jest możliwe bez konieczności dopełniania jakichkolwiek formalności, ale przede wszystkim bez konieczności wykazania jakichkolwiek dodatkowych przesłanek.

Autor: radca prawny Kamil Nagrabski, wspólnik Kancelarii Prawnej Skarbiec specjalizującej się w doradztwie prawnym, podatkowym oraz strategicznym dla przedsiębiorców

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak wygląda rzeczywistość mieszkaniowa w największych miastach w Polsce?

Światowy Dzień Miast to dobra okazja, żeby sprawdzić, czy poprawa standardu mieszkań w Polsce jest widoczna we wszystkich, czy tylko w niektórych największych miastach w Polsce.

Prawo do dzierżawy działki po śmierci działkowicza

Osoby bliskie po śmierci działkowca mogą przejąć jego prawo do dzierżawy gruntu w ROD. Wyjaśniamy, jak wygląda taka procedura, bo działkowe dzierżawy są cenne.

Korzystne opodatkowanie garaży po zmianach w podatku od nieruchomości. Jak skorzystać w 2025 roku?

Zmiany w podatku od nieruchomości, które mają wejść w życie z dniem 1 stycznia 2025 r., co do zasady nie należą do korzystnych. Niemniej są wśród nich i takie, które można ocenić pozytywnie, jak np. opodatkowanie garaży w budynku mieszkalnym. Należy jednak pamiętać, że na dzień niniejszej publikacji (25 października 2024 r.), ustawa nowelizująca nie została jeszcze uchwalona.

Niektóre miasta wybudowały mniej mieszkań czynszowych niż przeznaczyły do rozbiórki!

Zasoby mieszkaniowe wielu gmin się kurczą. A to oznacza, że maleją szanse na tanie mieszkanie czynszowe, po które czekają w kolejce tysiące gospodarstw domowych. Eksperci portalu GetHome.pl zbadali, w których miastach wojewódzkich te szanse są największe.

REKLAMA

Bez Kredytu na start, ale za to z rabatem? Jak wygląda sytuacja na rynku nowych mieszkań?

Czy wstrzymanie programu Kredyt na start mocno wpłynęło na rynek mieszkaniowy? Czy klienci mogą liczyć na rabaty? Jaka jest obecnie sytuacja na rynku nowych mieszkań?

Pompa ciepła plus piec na pellet lub kominek na drewno: 25%-45% oszczędności na ogrzewaniu przy takim połączeniu

Jednym z urządzeń grzewczych wybieranych, w ramach dotychczasowych edycji Programu Czyste Powietrze, jest powietrzna pompa ciepła. Mimo wielu zalet, jak każde urządzenie, ona także ma swoje minusy, które jednak łatwo wyeliminować. Wystarczy połączyć pompę ciepła, np. z kominkiem opalanym drewnem lub piecem na pellet. Wsparcie powietrznej pompy ciepła kominkiem na drewno lub piecem na pellet daje sezonową oszczędność rzędu 25-45% - ocenia Krzysztof Woźniak, specjalista ds. energii w Grupie Zdrowego Oddychania.

Czy dziecko odpowie za czynszowe długi rodziców?

Młodzi lokatorzy zadłużonych mieszkań czynszowych z czasem osiągają pełnoletność. Wyjaśniamy, czy ta zmiana oznacza odpowiedzialność za dług. 

Dlaczego wynajmujemy mieszkania? Nie zawsze chodzi o pieniądze

Brak środków na zakup własnego M niekoniecznie jest jedynym ważnym powodem do wynajmu mieszkania. Eksperci z portalu GetHome.pl przyglądają się ciekawej ankiecie przeprowadzanej przez NBP. Wnioski są interesujące. 

REKLAMA

Czy obniżka stóp procentowych mogłaby sprawić, że sprzedaż mieszkań wzrośnie?

Czy obniżka stóp procentowych wpłynęłaby na sprzedaż mieszkań? Czy tańsze kredyty standardowe, bez rządowego wsparcia mogłyby być impulsem do zakupu własnego M? 

Nareszcie dobre wiadomości dla kupujących mieszkania: na rynku wtórnym ceny ofertowe zaczęły spadać, choć nie wszystkie

Ustępować z ceny zaczęli przede wszystkim oferujący mieszkania o średniej powierzchni i w mniejszych miastach wojewódzkich. W Warszawie natomiast jeszcze nie spadają, ale już nie rosną. Eksperci prognozują, że przynajmniej do końca roku ten spadkowy trend się utrzyma.

REKLAMA