REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce - czyli luka w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (NNC)

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kamil Nagrabski
radca prawny
Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Zakup nieruchomości przez cudzoziemca
Zakup nieruchomości przez cudzoziemca
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Teoretycznie cudzoziemiec z kraju nienależącego do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, aby kupić w Polsce nieruchomość nierolną i nieleśną lub większość udziałów w spółce posiadającą taką nieruchomość, musi zwrócić się do Ministra Spraw Wewnętrznych o uzyskanie specjalnego zezwolenia. Przepisy zawierają jednak lukę, która umożliwia obejście tego wymogu.

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca

REKLAMA

Ziemia o charakterze nierolnym i nieleśnym, a także lokale niemieszkalne (bowiem lokale mieszkalne i prawa z nimi związane, takie jak udział we własności gruntu czy udział we własności garażu wielostanowiskowego korzystają ze zwolnienia na podstawie art. 8 ust. 1. pkt 1) NNC), mogą być swobodnie nabywane przez obywateli państw członkowskich EOG i Szwajcarii. Natomiast obywatele pozostałych krajów, zgodnie z art. 1 NNC, muszą uzyskać zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na ich zakup. Zezwolenia wymaga również nabycie udziałów lub akcji w spółce prawa handlowego, będącej właścicielem nieruchomości położonej w Polsce, jeśli transakcja taka spowodowałaby, że spółka ta stanie się spółką kontrolowaną przez cudzoziemca, czyli osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego, osobę prawną lub podmiot nieposiadający osobowości prawnej, który ma siedzibę poza terytorium RP lub polską spółkę prawa handlowego, która jest kontrolowana przez któryś z w/w. podmiotów.

REKLAMA

Do tego momentu wszystko wydaje się spójne, a regulacja szczelna i wyczerpująca. Cudzoziemiec z kraju nienależącego do EOG, aby kupić nieruchomość nierolną i nieleśną lub większość udziałów w spółce taką nieruchomość posiadającą, musi zwrócić się do Ministra Spraw Wewnętrznych o uzyskanie zezwolenia. Jednak czy na pewno?

Iluzoryczna ochrona

Nie budzi wątpliwości, że np. polska spółka z o.o., której jedynym wspólnikiem jest obywatel kraju spoza EOG, np. Ukrainiec czy Chińczyk, jest cudzoziemcem w rozumieniu NNC, ze względu na definicję sformułowaną przez art. 1 ust. 2. pkt 4) NNC. Rozważyć należy jednak relację tej definicji, do zwolnienia, o którym mowa w art. 8 ust. 2 NNC, które umożliwia zakup nieruchomości położonych w Polsce każdemu cudzoziemcowi będącemu obywatelem lub przedsiębiorcą z państwa należącego do EOG lub Szwajcarii.

REKLAMA

Zgodnie z definicją zaczerpniętą z art. 4 ust. 1 ustawy Prawo przedsiębiorców, przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wykonująca działalność gospodarczą. Natomisst Polska jest pełnoprawnym członkiem EOG - od grudnia 2005 roku.

Kumulatywne spełnienie tych dwóch definicji oznacza, że polska spółka z o.o. jest przedsiębiorcą z obszaru EOG, niezależnie od tego, czy jest kontrolowana przez obywatela Polski, innego kraju EOG, czy kraju spoza EOG innego niż Szwajcaria. Zaznaczyć należy także, że tworzenie w Polsce spółek przez cudzoziemców spoza EOG lub nabywanie jej udziałów, jeśli spółka nie jest właścicielem nieruchomości, nie napotyka ograniczeń.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Takie stanowisko powtarza się również w judykaturze. Jako przykłady należy wymienić choćby orzeczenie WSA w Warszawie z dnia 10 maja 2006 roku sygn. V SA/Wa 2183/2005.

Zatem ochrona, którą miała gwarantować ustawa NNC, w świetle wskazanej wyżej niekonsekwencji, wydaje się raczej iluzoryczna. O ile cudzoziemiec spoza EOG nie może kupić większości udziałów spółki z o.o., która jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w Polsce, bez uzyskania stosownego zezwolenia, to polska spółka z o.o., której jedynym (lub większościowym) wspólnikiem jest obywatel kraju spoza EOG, nabędzie tę samą nieruchomość bez spełniania jakichkolwiek dodatkowych wymogów. Taka spółka może być kontrolowana przez dowolny podmiot spoza Polski i nie stanie to na przeszkodzie, aby kupić dowolną nieruchomość na terytorium RP, jeśli nie zabraniają tego inne przepisy (np. UKUR w stosunku do nieruchomości rolnych).

Jeśli sięgnąć do ustawodawstw innych krajów członkowskich EOG, to ustaliwszy, że np. niemiecka czy portugalska spółka również spełnia tamtejszą definicję przedsiębiorcy, zwolnienie z art. 8 ust. 2 NNC rozszerzy się na spółki mające siedzibę w którymś z tych krajów, niezależnie od tego, kto te spółki kontroluje.

Postulat de lege ferenda

Biorąc pod uwagę iluzoryczny charakter ochrony, jaki zapewnia ustawa NNC, należy zastanowić się, jakie (a może raczej czy w ogóle jakieś) ratio legis miało uregulowanie w obowiązującym brzmieniu oraz, w przypadku dojścia do wniosku, że jest ono wynikiem omyłki Ustawodawcy, sformułować postulat de lege ferenda odniesienia zwolnienia z art. 8 ust. 2 NNC do takich przedsiębiorców ze Szwajcarii i państw-stron umowy o EOG, niebędących osobami fizycznymi, których beneficjentami rzeczywistymi są wyłącznie obywatele tych państw. W przeciwnym razie ograniczenia mają charakter pozorny i jako takie powinny zostać w ogóle usunięte z systemu prawnego.

Nie znajduje bowiem racjonalnego uzasadnienia sytuacja, w której do tego samego efektu, polegającego na posiadaniu przez cudzoziemca spoza EOG udziałów polskiej spółki, będącej właścicielem nieruchomości gruntowej, jedną drogą (nabycie udziałów) jest możliwe tylko po uzyskaniu stosownego zezwolenia, ale drugą (założenie/nabycie spółki, która nabędzie własność nieruchomości) jest możliwe bez konieczności dopełniania jakichkolwiek formalności, ale przede wszystkim bez konieczności wykazania jakichkolwiek dodatkowych przesłanek.

Autor: radca prawny Kamil Nagrabski, wspólnik Kancelarii Prawnej Skarbiec specjalizującej się w doradztwie prawnym, podatkowym oraz strategicznym dla przedsiębiorców

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Uwaga na wadliwe wyroby budowlane!

W 2024 r. roku nadzór budowlany zlecił badania 259 próbek wyrobów budowlanych, co do których miał podejrzenie, że ich jakość jest gorsza, niż deklarują to producenci. I uwaga, potwierdziło się to w trzech na dziesięć przypadków – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, udostępnionych portalowi GetHome.pl.

Umowa deweloperska - czym jest, a czym nie jest?

W kontekście niedawnych zmian dotyczących rękojmi u deweloperów powrócił temat statusu prawnego umowy deweloperskiej. Wyjaśniamy czym jest ta umowa.

REIT-y w Polsce: utracona szansa czy świadoma ochrona rynku?

Dyskusja o wprowadzeniu do Polski funduszy REIT trwa od blisko dekady. Ostatnie sygnały z rządu wskazują jednak na brak zgody nie tylko na REIT-y mieszkaniowe, ale również na ewentualne fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne. W praktyce może to oznaczać całkowite zamrożenie tej formy inwestowania w naszym kraju. Pytanie, z jakim skutkiem dla krajowych rynków nieruchomości i kapitałowego.

Student wynajmuje mieszkanie (jesień 2025 r.). Czynsze i opłaty za kawalerkę i większe mieszkania

- W niektórych miastach ceny kawalerek zrównały się z cenami małych mieszkań dwupokojowych. Studenci mimo to najpierw wybierają kawalerki, potem szukają mieszkań, które mogliby wynajmować w duetach. Zauważam także, że ceny znowu zaczęły odgrywać wielką rolę w przypadku wynajmów studenckich. Był taki czas, gdy ważniejsza była lokalizacja, a nawet kwestie związane np. z wystrojem mieszkania. Teraz najważniejsza jest cena – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

REKLAMA

CPK – nowe przepisy 2025: zmiany w wywłaszczeniach nieruchomości i wypłacie odszkodowań [Projekt przyjęty przez Radę Ministrów]

We wtorek, 26 sierpnia 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (CPK). Chodzi o proces wywłaszczania i uzyskania odszkodowania. Projekt zakłada m.in. wprowadzenie minimalnego terminu na wydanie nieruchomości.

Ceny mieszkań w 2025 r. rosną wolniej (4,3% r/r) niż wynagrodzenia (+8,9% r/r)

Dostępność cenowa mieszkań poprawia się – sugerują dane GUS i NBP. Sprzyjają temu spadająca już od roku dynamika wzrostu cen mieszkań i solidny wzrost wynagrodzeń. W drugim kwartale 2025 r. mieszkania na 7 największych rynkach były o 4,3% droższe niż rok wcześniej. Za to wynagrodzenia w przedsiębiorstwach w tym samym czasie wzrosły o 8,9%.

Motyl inspiracją prac nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków

Motyl, a dokładnie budowa jego skrzydeł, ma być inspiracją i wzorem dla specjalnych powłok, które będą umożliwiać zarządzanie ciepłem w budynkach. Trwają prace nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków.

Nowe inwestycje mieszkaniowe a relacje sąsiedzkie. Co ułatwia integrację?

Jakie rozwiązania infrastrukturalne sprzyjające budowaniu relacji międzyludzkich i integracji mieszkańców pojawiają się we współczesnych projektach deweloperskich? Jakie kierunki dominują w aranżacji nowych inwestycji? Które z wdrażanych koncepcji okazują się najbardziej efektywne? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl

REKLAMA

Cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2025 r. [Komunikat GUS]

Prezes Głównego Urzędu Statystycznego wydał 25 sierpnia 2025 r. komunikat w sprawie ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2025 r. Komunikat zostanie ogłoszony w Dzienniku Urzędowym GUS.

Co oznacza zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze?

Dobra i zła wiara są podstawowymi pojęciami w sprawach o zasiedzenie. Na czym polega zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze? Jakie aktualnie obowiązują terminy zasiedzenia?

REKLAMA