Najważniejsze dokumenty przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, które musisz przeanalizować

Lektura obowiązkowa, czyli prospekt informacyjny ponad wszystko

Krążące w sieci setki poradników bezpiecznego kupna mieszkania na rynku pierwotnym zazwyczaj rekomendują czasochłonne sprawdzanie dokumentów dotyczących inwestycji jak i samego dewelopera. I tak w Krajowym Rejestrze Długów doradzają sprawdzenie zadłużenia firmy, następnie księgę wieczystą nieruchomości pod kątem własności i ewentualnych obciążeń, plan zagospodarowania przestrzennego, czy wreszcie fakt posiadania przez przedsiębiorcę pozwolenia na budowę.

Tymczasem wg portalu z ofertami nowych nieruchomości - RynekPierwotny.pl, wszystkie bez wyjątku konieczne do zweryfikowania dewelopera oraz inwestycji informacje zawiera prospekt informacyjny. Jest to absolutnie najważniejszy z dokumentów, jakie należy w pierwszym rzędzie starannie przestudiować przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie lokum z pierwszej ręki. Stanowi on bowiem najpierw podstawę zapisów umowy deweloperskiej, a finalnie zostaje jej załącznikiem, mającym zagwarantować nabywcy wywiązanie się dewelopera z przyjętych zobowiązań.

Prospekt prezentowany jest w przejrzystej formie tabelarycznej, gdzie poszczególne rubryki zawierają uporządkowaną wg. ustawowego klucza wiedzę podzieloną na dwie zasadnicze części: pierwszą - ogólną i drugą - indywidualną.

Część ogólna jest jednolita dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego i prezentuje dane dotyczące samego dewelopera i jego sytuacji prawno-finansowej, dotychczasowych jego dokonań, a następnie informacje odnoszące się do przedmiotowej nieruchomości i realizowanej w jej ramach inwestycji. Znajdą się tu więc m.in. informacje z księgi wieczystej nieruchomości, pozwolenia na budowę, terminy i harmonogram inwestycji, dane dotyczące rachunków powierniczych czy warunki odstąpienia od umowy.

Tabela, na którą potencjalny nabywca mieszkania deweloperskiego powinien zwrócić w części pierwszej prospektu informacyjnego szczególną uwagę, jest ta zawierająca informacje na temat głównie infrastrukturalnych inwestycji przewidzianych do realizacji w promieniu 1 km od budowanego osiedla, którego prospekt dotyczy.

Nie mniej ważna jest także część druga prospektu informacyjnego, a więc ta indywidualna, dedykowana poszczególnym, konkretnym lokalom czy domom. Znajdziemy tu m.in. parametry i opis tych lokali, ich ceny, usytuowanie, charakterystykę rozkładu pomieszczeń, standardy wykończenia, liczbę kondygnacji i lokali w budynku, doprowadzone media, czy dostęp do drogi publicznej. Całość ma obrazować załączony rzut kondygnacji z przedmiotowym lokalem mieszkalnym, a uzupełniać wzór umowy deweloperskiej do wglądu.

Deweloper musi przygotować prospekt przed przystąpieniem do sprzedaży lokali w danej inwestycji. Ma też obowiązek przekazać kopię prospektu informacyjnego każdemu, kto wyrazi zainteresowanie kupnem lokalu czy domu jednorodzinnego w prowadzonej inwestycji w formie papierowej lub elektronicznej. Co ważne, za zawarcie w prospekcie danych niezgodnych z prawdą, deweloperowi grozi odpowiedzialność karna, a nabywcy przysługuje w określonym terminie prawo do odstąpienia od umowy lub nawet prawo do odszkodowania, gdy wskutek wprowadzenia w błąd doznał straty majątkowej.

Trzy umowy na drodze do celu

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym dla większości amatorów nowego lokum wiąże się z koniecznością podpisania trzech różnych umów: rezerwacyjnej, deweloperskiej i końcowej przenoszącej własność. Szczególnie dwie pierwsze wymagają starannego przestudiowania przed podpisaniem, ponieważ wciąż zdarzają się przypadki umieszczania w nich klauzul niedozwolonych, albo takich, które do tych ostatnich nie należą, ale są i tak niekorzystne i ryzykowne dla klienta deweloperskiego biura sprzedaży. Na co więc zwrócić szczególną uwagę?

W przypadku umowy rezerwacyjnej szczególną uwagę należy zwrócić na wysokość opłaty rezerwacyjnej oraz warunki jej zwrotu w przypadku nie dojścia do podpisania umowy deweloperskiej. Na razie kwestia umowy rezerwacyjnej nie jest uregulowana w ustawie, stąd też duża dowolność formułowania jej treści przez deweloperów. Wysokość opłaty nie powinna nigdy przekraczać 1-2 proc. wartości mieszkania, a warunki zwrotu powinny uwzględniać różne okoliczności niezależne od kupującego. Najlepiej jeśli umowa rezerwacyjna w ogóle nie przewiduje opcji zatrzymania środków przez dewelopera, co staje się dość częstą praktyką najbardziej renomowanych firm.

Z kolei pułapki w umowie deweloperskiej częściej niż klauzul niedozwolonych dotyczą zapisów, które nimi do końca nie są, ale mogą wywoływać negatywne skutki dla nabywcy, jednocześnie chroniąc interesy dewelopera. Chodzi tu przykładowo o surowe kary umowne za niedotrzymanie warunków umowy przez nabywcę, warunki odstąpienia od umowy czy możliwość wykorzystania innych od przewidzianych w umowie materiałów budowlanych, albo jeszcze kwestie akceptacji ostatecznej powierzchni mieszkania. Przy jakichkolwiek wątpliwościach każdą z umów należy skonsultować z doświadczonym w tej materii prawnikiem, co pozwoli uniknąć kosztownych problemów w przyszłości.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl