Księgi wieczyste - co znajdziemy w ich treści?

Zasady ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste, jak wynika z art. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Ustawodawca określił kilka podstawowych zasad dotyczących funkcjonowania systemu prawnego ksiąg wieczystych. Należą do nich:

1) Zasada jawności

Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

2) Zasada domniemania zgodności ze stanem prawnym

Przepisy wskazują na zasadę domniemania, zgodnie z którą domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Jak również, domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje. Przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania.

3) Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

4) Zasada pierwszeństwa

Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu. A prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo.

Działy księgi wieczystej

Księga wieczysta, w świetle art. 25 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zawiera cztery działy, z których:

1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;

2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;

3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;

4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Poza tym, księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawiera cztery działy, z których:

1) pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany;

2) drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

3) trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;

4) czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.

Księgi wieczyste prowadzi się według ustalonych wzorów, obejmujących poszczególne działy księgi wieczystej.

Dodatkowo, wpis dotyczący osoby fizycznej uprawnionej według treści prawa lub roszczenia, lub osoby fizycznej, której roszczenie zostało zabezpieczone przez wpis ostrzeżenia, obejmuje jej imię (imiona) i nazwisko (nazwiska), numer PESEL, chyba że odrębne przepisy nie przewidują nadawania tego numeru, oraz imię ojca i imię matki.

Księgi wieczyste - dostępne informacje

Księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w systemie teleinformatycznym, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.

Funkcjonująca Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych (CIKW) umożliwia za pośrednictwem systemu teleinformatycznego Elektroniczne Księgi Wieczyste (EKW) przeglądanie ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym. Wobec czego, każdy, kto zna numer księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, może bezpłatnie przeglądać księgę wieczystą za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Strona internetowa EKW to https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do.

Prowadzony przez resort sprawiedliwości system teleinformatyczny EKW umożliwia m.in. przeglądanie księgi wieczystej i składanie wniosków o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. System ten jest jedynym prawnie obowiązującym źródłem informacji o treści ksiąg wieczystych prowadzonych przez sądy powszechne.

Dla potrzeb przeglądania księgi wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego EKW nie potrzeba podawać ani danych osobowych wnioskodawcy ani uiszczać opłaty za przeglądanie. Jedynym warunkiem przeglądania księgi wieczystej wymaganym przez przepisy jest znajomość pełnego numeru księgi wieczystej. Zgodnie z § 11 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym numer księgi wieczystej obejmuje:

1) czteroznakowy kod wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w którym księga została założona;

2) numer według repertorium ksiąg wieczystych oraz;

3) cyfrę kontrolną.

Księgi wieczyste - kto może założyć?

Przepisy zawarte w art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, mówiące o obowiązku właściciela nieruchomości, wskazują, że właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.

W przypadku gdy osoba trzecia dozna szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania tego obowiązku, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.

Wobec tego, każdy właściciel nieruchomości (domu, mieszkania, lokalu czy działki) powinien zadbać o to, żeby taka nieruchomość posiadała założoną księgę wieczystą, a ujawniony w niej stan prawny był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Wpis do księgi wieczystej

Wpis w księdze wieczystej, zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Natomiast wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.

Do składania wniosku o wpis do księgi wieczystej służy formularz KW-WPIS.

Składając wniosek należy zaznaczyć jakie jest nasze żądanie wpisu:

• odłączenie / wyodrębnienie z księgi wieczystej części nieruchomości i przyłączenie jej do innej istniejącej już księgi wieczystej,
• sprostowanie oznaczenia nieruchomości,
• żądanie ujawnienia budynku lub urządzenia,
• wpis właściciela (współwłaściciela), użytkownika wieczystego (współużytkownika wieczystego), uprawnionego (współuprawnionego),
• wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki.

Załączniki do wniosku o wpis do księgi wieczystej to:

• KW-ZAD - żądanie wpisu w księdze wieczystej,
• KW-WU - wnioskodawca / uczestnik postępowania,
• KW-PP - pełnomocnik / przedstawiciel ustawowy.

Wniosek KW-WPIS można złożyć w biurze podawczym wydziału ksiąg wieczystych lub nadać w urzędzie pocztowym na adres tego wydziału.

Założenie księgi wieczystej może zostać dokonane także za pośrednictwem notariusza.

Opłaty za wpis

Wysokość opłat za wpis do księgi wieczystej określa Rozdział 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, i tak:

1) Opłata przy wpisie do księgi wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego

Opłatę stałą w kwocie 200 złotych pobiera się od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 złotych.

Od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności pobiera się jedną opłatę stałą w wysokości 150 złotych niezależnie od liczby udziałów w tych prawach.

2) Opłata przy wpisie do księgi wieczystej praw rzeczowych

Opłatę stałą w kwocie 150 złotych pobiera się od wniosku o wpis:

1) własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami;

2) własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha;

3) praw osobistych i roszczeń;

4) zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych.

3) Opłata od wniosku o wpis służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy telekomunikacyjnego

Opłatę stałą w kwocie 40 zł pobiera się od wniosku o wpis służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy telekomunikacyjnego.

Opłatę stałą w kwocie 30 zł pobiera się od wniosku o wpis, o którym mowa w art. 30 ust. 5a ustawy z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 2410 oraz z 2020 r. poz. 471), oraz wniosku o wpis, o którym mowa w art. 33 ust. 3a tej ustawy.

4) Opłata przy założeniu księgi wieczystej

Opłatę stałą w kwocie 100 złotych pobiera się od wniosku o:

1) założenie księgi wieczystej;

2) połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości;

3) odłączenie nieruchomości lub jej części;

4) sprostowanie działu I–O;

5) wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;

6) dokonanie innych wpisów, poza określonymi w art. 42 i 43 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jeżeli założenie księgi wieczystej następuje w związku z odłączeniem nieruchomości lub jej części z istniejącej księgi wieczystej, pobiera się tylko jedną opłatę stałą określoną w art. 44. ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Natomiast, zgodnie z rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 29 listopada 2013 r.  w sprawie wysokości opłat od wniosków o wydanie przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych odpisów ksiąg wieczystych, wyciągów z ksiąg wieczystych i zaświadczeń o zamknięciu ksiąg wieczystych oraz od wniosku o wyszukanie ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych, Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych pobiera następujące opłaty:

1) od wniosku o wydanie w postaci papierowej:

a) odpisu zwykłego księgi wieczystej – 30 zł pomnożone przez liczbę żądanych odpisów zwykłych,

b) odpisu zupełnego księgi wieczystej – 60 zł pomnożone przez liczbę żądanych odpisów zupełnych,

c) wyciągu z księgi wieczystej:

– 15 zł – za wyciąg z jednego działu księgi wieczystej,

– 20 zł – za wyciąg z dwóch działów księgi wieczystej,

– 25 zł – za wyciąg z trzech działów księgi wieczystej,

– 30 zł – za wyciąg z czterech działów księgi wieczystej,

pomnożone przez liczbę żądanych wyciągów,

d) zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej – 10 zł pomnożone przez liczbę żądanych zaświadczeń;

2) od złożonego, na podstawie art. 36⁴ ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, wniosku o wydanie, w celu samodzielnego wydrukowania:

a) odpisu zwykłego księgi wieczystej – 20 zł,

b) odpisu zupełnego księgi wieczystej – 50 zł,

c) wyciągu z księgi wieczystej:

– 5 zł – za wyciąg z jednego działu księgi wieczystej,

– 10 zł – za wyciąg z dwóch działów księgi wieczystej,

– 15 zł – za wyciąg z trzech działów księgi wieczystej,

– 20 zł – za wyciąg z czterech działów księgi wieczystej,

d) zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej – 5 zł;

3) od wniosku o wyszukanie ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych – 20 zł.

Podstawa prawna

Podstawę prawną w zakresie ksiąg wieczystych stanowią przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, t.j. z dnia 14 listopada 2019 r. (Dz.U. z 2019 r., poz. 2204).

Na system prawny ksiąg wieczystych składają się ponadto akty prawne wydane w drodze rozporządzeń, tj.:

- rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym;

- rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 29 listopada 2013 r.  w sprawie wysokości opłat od wniosków o wydanie przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych odpisów ksiąg wieczystych, wyciągów z ksiąg wieczystych i zaświadczeń o zamknięciu ksiąg wieczystych oraz od wniosku o wyszukanie ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych.