Czy lokale usługowe na osiedlach mają wzięcie?

Oto sonda przeprowadzona wśród deweloperów.

Lokale usługowe na osiedlach a pandemia

Dawid Wrona, dyrektor sprzedaży Echo Investment

Przez pandemiczne obostrzenia zmienił się nasz rytm dnia, zatarł się sztywny podział na życie prywatne i zawodowe oraz miejsca, które ten podział wyznaczały. Znacznie więcej czasu spędzamy w domu i jego okolicy, więc wszystko co niezbędne do życia chcemy mieć blisko siebie, czyli właśnie w odległości 15 minut od mieszkania - pieszo bądź na rowerze. Dlatego, odpowiadając na nowe oczekiwania klientów, skupiamy się na tworzeniu przyjaznych, wielofunkcyjnych przestrzeni do mieszkania, pracy, wypoczynku i miłego spędzania czasu z rodziną oraz znajomymi. Ta zmiana podejścia jest także uzasadniona ekonomicznie. Cykle koniunkturalne dla różnych sektorów są zwykle inne, kiedy jeden przechodzi przez turbulencje, to inne radzą sobie lepiej. Dzięki temu projekty „destination” są najbardziej odporne na zmiany rynkowe i jako całość pozostają stabilne. Należy jednak przy tym pamiętać, że wciąż jesteśmy w trakcie pandemii. Związana z nią niepewność spowalnia odbicie w sektorze usługowym i gastronomicznym, przez co na prawdziwy boom na lokale usługowe musimy jeszcze trochę poczekać. Chociaż wzrost zainteresowania naszymi lokalami jest już odczuwalny, czego przykładem jest wybór Browarów Warszawskich na debiut restauratorski Roberta Lewandowskiego.

Powierzchnia usługowa na osiedlu a decyzja o zakupie mieszkania

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A.

Lokale usługowe od lat cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem, szczególnie te zlokalizowane w inwestycjach w centrach miast lub w dużych projektach mieszkaniowych. Istnieje nawet cała wyspecjalizowana grupa inwestorów, współpracujących z sieciami dyskontów, nabywających powierzchnie usługowe z myślą o ich wynajmie pod obiekty handlowe.

W naszych projektach zawsze staramy się oferować tego rodzaju lokale. Bliskość dobrze zaopatrzonych sklepów jest jednym z kluczowych kryteriów, jakimi kierują się nabywcy mieszkań przy podejmowaniu decyzji zakupowych. Obecnie tego typu lokale dostępne są w projektach Kamienna 145 we Wrocławiu, Słoneczne Miasteczko, Centralna Park i Grzegórzecka 77 w Krakowie. Ich ceny w zależności od inwestycji zaczynają się już od około 6 tys. zł netto za mkw.

Lokale usługowo-handlowe na osiedlach cieszą się zainteresowaniem

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.

Lokale usługowo-handlowe w naszych wieloetapowych inwestycjach cieszą się dużym zainteresowaniem. W przypadku dużych projektów przestrzenie usługowo-handlowe są rezerwowane już w pierwszych dniach od uruchomienia sprzedaży. Ich nabywcy mają świadomość, że nowe osiedle o dużej liczbie mieszkań będzie generowało duży popyt na ich usługi. Nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian w popycie ze względu na pandemię, niezmiennie zapytań o lokale jest bardzo dużo.

Jeśli chodzi o ceny takich przestrzeni, dla przykładu we wrocławskim osiedlu Atal City Square za mkw. trzeba zapłacić 9 tys. zł netto. Osoby poszukujące miejsca do prowadzenia biznesu w Łodzi może zainteresować oferta 40 lokali usługowych w projekcie Nowe Miasto Polesie, gdzie ceny mieszczą się w przedziale 7-7,5 tys. zł/mkw. W Poznaniu mamy lokale usługowe w inwestycji Apartamenty Milczańska w cenie netto 7 tys. zł/mkw.

Wzrost popytu na lokale usługowe na osiedlach

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Obserwujemy znaczny wzrost popytu na lokale usługowe w realizowanych przez nas inwestycjach. Dostajemy liczne zapytania, a klienci szukają najlepszych powierzchni pod swoje usługi. Myślę, że można to powiązać z aktualnymi potrzebami i coraz większą popularnością koncepcji miasta piętnastominutowego. Mieszkańcy dużych miast szukają rozwiązań, dzięki którym będą mieli w zasięgu ręki wszystko, czego potrzebują do wygodnego i wysokojakościowego życia. To zauważalny trend nie tylko po stronie przyszłych mieszkańców, ale też inwestorów poszukujących lokali pod swoją działalność.

Projektujemy lokale handlowo-usługowe o różnym metrażu, od 25 mkw. do 350 mkw. Mamy w ofercie coraz więcej takich powierzchni, m.in. w Centreville we Wrocławiu i poznańskim Soleil de Malta. W każdej z tych inwestycji zagospodarowaliśmy parter pod lokale handlowo-usługowe. Obecnie w sprzedaży dostępne są dwa lokale usługowe o powierzchni 25 mkw. w Soleil de Malta w Poznaniu w cenie 12 200 zł/mkw. oraz lokal o metrażu 137 mkw. w Centreville we Wrocławiu w cenie 10 285 zł/mkw.

Lokale usługowe na parterze

Adrian Potoczek, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Wawel Service

Nie ukrywam, że w naszej ofercie lokale usługowe sprzedają bardzo szybko, dlatego też nie zauważyliśmy żadnej zależności wywołanej pandemią. Zawsze kierowaliśmy się założeniem, że na każdym zrównoważonym osiedlu punkty usługowe powinny się znaleźć i mieszkańcy powinni mieć wszystko w zasięgu ręki, dzięki czemu osiedla będą spełniać wszystkie zasady idealnego osiedla. Prawie w każdej z naszych inwestycji mieszkaniowej staramy się projektować około 3-4 lokale usługowe na parterze o różnych wielkościach od 100 mkw. do 300 mkw. Wyjątkiem będą nowe, prestiżowe i kameralne projekty, które wkrótce będziemy wprowadzać do oferty, tj. m.in. inwestycja Na Błonie 106 czy Wille Sowiniec, osiedle pięknych willi przy ulicy Wiosennej na Woli Justowskiej.

Punkty handlowo-usługowe na osiedlach a zrównoważona tkanka miejska

Waldemar Olbryk, prezes Archicom S.A.

Kierunki  te nie są niczym nowym, od jakiegoś czasu wzmożony jest trend tworzenia nowej kompletnej i zrównoważonej tkanki miejskiej. Dbamy o taką kompleksowość już na etapie planowania inwestycji, bo jesteśmy świadomi olbrzymiej odpowiedzialności, jaka spoczywa na nas w zakresie tworzenia nowych fragmentów miast, które służyć będą kolejnym pokoleniom. Dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji i zieleni jest kluczowy dla mieszkańców.

Rynek nieruchomości w Polsce dojrzewa już do tego, że nie ma innej drogi, jak odchodzenie od monokulturowych i rozproszonych stref zamieszkania w stronę destynacji – tworzenia miejsc, które z założenia pełnią wiele funkcji i w pełni odpowiadają na potrzeby mieszkańców. Są strefą do życia, wypoczynku i biznesu. Wpisujemy się w to myślenie, tworząc np. nowe centrum wrocławskiego Śródmieścia, realizowany w idei mixed use kompleks Browarów Wrocławskich. Poprzez tę inwestycję oddajemy mieszkańcom Wrocławia zrewitalizowany teren XIX wiecznego Browaru Piastowskiego. Obok zabudowy mieszkaniowej, na którą składa się 12 budynków z dodatkową funkcją usługową na parterze, w tym 3 prestiżowe postindustrialne obiekty loftowe, postawiliśmy na 32 lokale komercyjne, 5 500 mkw. powierzchni handlowo-usługowej. Jednocześnie pozostawiamy kompleks otwarty na miasto i rzekę, tak by z różnorodności i mnogości usług mogli korzystać wszyscy wrocławianie, a właściciele biznesów stale powiększali potencjał swojej działalności i rzesze odbiorców.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

W koncepcję zakładającą, że mieszkańcy miasta będą mieli pod ręką wszystko, co potrzebne do życia idealnie wpisuje się Osiedle Bliska Wola, które budowane jest etapami od 2014 roku, a jego ostatni element, tj. mieszkalno-biurowo-aparthotelowy obiekt Bliska Wola Tower jest w finalnej fazie realizacji. Z uwagi na lokalizację osiedle ma typowo miejski charakter, znajduje się blisko przystanków komunikacji miejskiej, w niedużej odległości od sklepów, przychodni i aptek, restauracji, przedszkoli i szkół. W okolicy jest też pięć parków. W pobliżu są dwie duże hale sportowe i cztery baseny, kina i teatry.

Osiedle jest prawie samowystarczalne dzięki swojej wewnętrznej strukturze. Są tu osiedlowe pasaże handlowo-usługowe i lokale gastronomiczne, zajmujące prawie 7 tys. mkw. powierzchni i bardzo rozbudowana część rekreacyjna: place zabaw dla dzieci, ścieżki rowerowe, park fontann, a także boisko do siatkówki, koszykówki, piłki ręcznej, piłki nożnej, badmintona i tenisa stołowego. Ponadto, w budynku Bliska Wola Tower, gdzie powstanie 480 mieszkań zaplanowany został na parterze pasaż handlowo-usługowy i dwupoziomowa część gastronomiczna. Łącznie będzie tu 27 lokali usługowych. Tylko jeden jeszcze nie został sprzedany. Prawie 10 tys. mkw. zajmie w Bliskiej Woli Tower powierzchnia biurowa z odrębnym niż mieszkalna wejściem.

Mariusz Jędrzejczak, dyrektor działu komercjalizacji usług Lokum Deweloper S.A.

W naszym odczuciu lokale handlowo-usługowe usytuowane na terenie osiedli również przed okresem pandemii cieszyły się dużym powodzeniem. Zainteresowanie najmem nie zwiększyło się, zmienił się natomiast model wykorzystania samej przestrzeni. Obecnie zauważamy rotację klientów, którzy poszukują strefy dla swojego biznesu bądź też zmieniają jego lokalizację. Przy podejmowaniu decyzji ważna jest dla nich już nie tylko funkcjonalność lokalu, ale też takie usytuowanie wśród innych firm, by na osiedlu usługi uzupełniały się wzajemnie, a najemcy dobrze prosperowali współpracując ze sobą. Biorąc pod uwagę aktualną sytuację, aby wyjść naprzeciw oczekiwaniom klientów, jesteśmy przygotowani na wprowadzanie innowacyjnych i nowoczesnych rozwiązań.

Na wszystkich inwestycjach wieloetapowych koncentrujemy się wokół zapewnienia mieszkańcom pełnego pakietu usług, staramy się profilować najemców działając w myśl wielu założeń koncepcji miasta piętnastominutowego. W ramach powstającego obecnie osiedla Lokum Porto na wrocławskim Starym Mieście, oprócz powierzchni biurowych, zaplanowaliśmy liczne gastronomie, usługi oraz strefę fitness, a ponadto ofertę uzupełni także publiczna placówka przedszkolna. Zdobyte we Wrocławiu doświadczenie wykorzystujemy również w Krakowie. W naszych inwestycjach Lokum Salsa i Lokum Vista dostępne będą powierzchnie przeznaczone, zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Robyg S.A.

Zauważamy trend koncentrowania się sfery zakupowej i usługowej mieszkańców w obrębie osiedla. Pandemia spowodowała, że unikają oni dużych obiektów i zatłoczonych miejsc, a jak najwięcej spraw chcą załatwić w pobliżu miejsca zamieszkania. Dlatego spodziewamy się, że lokale usługowe na terenie osiedli będą coraz bardziej popularne. Mamy taką ofertę w każdej, swojej inwestycji.

Przykładem ciekawej propozycji są lokale w pasażu usługowym Forum Wola o powierzchni od 80 do 280 mkw., co daje ponad 3 tys. mkw. przestrzeni usługowo-handlowej. Forum Wola to inwestycja położona w nowej dzielnicy mieszkaniowej. W osiedlu oddano już do użytku 860 mieszkań. Pasaż w osiedlu Forum Wola to miejsce tętniące życiem niemal w samym sercu Warszawy. To idealne miejsce, by stworzyć azyl dla firmy i mieć udział w budowaniu lokalnej społeczności. Przestronne lokale usługowe mają potencjał dostosowania do indywidualnych potrzeb i spełniają wymagania nowoczesnych przedsiębiorców. Strefa usługowa osiedla tętni życiem, a przedsiębiorcy cieszą się dużym zainteresowaniem swoimi usługami.

Karolina Bronszewska, członek zarządu, dyrektor Marketingu i Innowacji w Ronson Development

Lokale usługowe w naszej ofercie cieszą się aktualnie bardzo dużą popularnością. Są klasycznym produktem inwestycyjnym, który sprzedaje się bardzo szybko. Gotowe lokale usługowe mieliśmy dostępne w projektach na warszawskiej Woli i Mokotowie, ale one są już w większości sprzedane.

Podobnie w Ursusie Centralnym oraz inwestycji Miasto moje, gdzie sprzedaliśmy już prawie wszystkie lokale usługowe. W I etapie Miasto moje, lokale usługowe w znacznej większości zostały skomercjalizowane z sukcesem, co zapewnia mieszkańcom zaspokojenie wszystkich podstawowych potrzeb. Są tam sklepy, usługi beauty, piekarnia, warzywniak, przedszkole, żłobek, cukiernia. W przygotowaniu jest również kawiarnia z salą zabaw dla dzieci.

Takie podejście do inwestycji bardzo się sprawdziło, klienci doceniają komfort z tym związany, dlatego w najnowszych projektach będziemy chcieli zadbać, by mieli zagwarantowany szeroki pakiet usług w ramach osiedla. Powierzchnie usługowe są obecnie w fazie projektowania.

Robert Stachowiak, prezes zarządu SGI

Przy naszych obecnie realizowanych inwestycjach nie ma lokali usługowych. Jednak planując je, na samym początku bardzo dokładnie badamy rynek, analizujemy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i warunki zabudowy w okolicy, a także planowane inwestycje publiczne i prywatne. Wszystko po to, by jak najlepiej określić przyszłe sąsiedztwo, w jakim nasz projekt powstanie. Tworzymy program funkcjonalnego osiedla, który ma za zadanie zweryfikować, czy lokalizacja jest wystarczająco nasycona najpotrzebniejszymi usługami, czy może widać zainteresowanie wprowadzeniem m.in. funkcji ponadstandardowych, typu fitness czy siłownia. Dodatkowo, uwzględnianie tzw. zabudowy wielofunkcyjnej (mixed-used) jest czymś niezwykle istotnym. Żyjemy szybko, chcemy mieć wszystko pod ręką, nie marnując czasu na dojazdy.

Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate

Coraz więcej mówi się o koncepcjach miasta piętnastominutowego, mikromobilności czy też dzielnicach kompletnych. To ważny kierunek wpływający na rozwój i różnorodność lokalnego handlu oraz jakość życia mieszkańców.

Lokalami usługowymi o powierzchni 702 mkw. dysponujemy we Wrocławiu w osiedlu Bacciarellego 54. Z kolei w łódzkim osiedlu Kraft znajdują się tylko lokale mieszkaniowe. Wychodząc jednak naprzeciw społeczno-urbanistycznym trendom rozwijamy w Polsce nowoczesną sieć parków handlowych pod marką Vendo Park, oferującą nowy rodzaj konsumenckiego doświadczenia. Nasze projekty naturalnie wtapiają się w miejski krajobraz i codzienne ścieżki zakupowe mieszkańców.

Joanna Cendrowska, rzeczniczka prasowa Grupy Eiffage Polska

We wszystkich inwestycjach Eiffage Immobilier Polska część powierzchni przeznaczana jest na lokale usługowe, które w perspektywie mają służyć mieszkańcom. Ale nie tylko taka przestrzeń cieszy się zainteresowaniem. Klienci coraz większą wagę przykładają do otoczenia samej inwestycji, a szczególnie jej wyposażenia w funkcjonalne powierzchnie wspólne. To zdecydowanie efekt pandemii, podczas której zmianie uległ model pracy. Klienci dostrzegli zalety pracy w domu, a jednocześnie odkryli możliwości, jakie daje dobrze zaprojektowana przestrzeń wspólna. Świetlica czy klub mieszkańca wyposażone w pełną infrastrukturę stały się alternatywą dla biura, miejscem integracji sąsiedzkiej i dodatkową przestrzenią, którą dostaje się w cenie zakupionego mieszkania. Takie rozwiązanie, oprócz lokali usługowych, oferujemy na przykład we wrocławskim Atmo.

Anna Dużyńska, CEO w Equilis Poland

Faktycznie, obserwujemy na rynku zwiększone zainteresowanie lokalami usługowymi na terenie nowych osiedli mieszkaniowych. Może to wynikać, zarówno z rosnącej popularności koncepcji miasta piętnastominutowego, jak i ze zwiększonej ilości zakupów takich lokali w celach inwestycyjnych. W naszym projekcie w dzielnicy Ursus będziemy oferowali lokale usługowe o zróżnicowanych powierzchniach, również lokale przystosowane do konkretnych typów działalności, na przykład pod gastronomię.

Monika Perekitko, członek zarządu Matexi Polska

Zawsze traktowaliśmy dobrze zaprojektowane, atrakcyjne lokale usługowe, nie tylko jako produkt, ale także potencjalne udogodnienie dla mieszkańców. Staramy się dostarczać przemyślany projekt w tym zakresie i widzimy stałe, duże zainteresowanie tego typu lokalami. Sądzę, że pandemia zwiększy zainteresowanie dobrymi i przemyślanymi projektami deweloperskimi, w których po prostu dobrze się mieszka, a dostępność atrakcyjnych usług i handlu w budynku to jeden z ważnych czynników komfortu dla mieszkańców.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Zauważamy coraz większe zainteresowanie lokalami usługowymi w naszych inwestycjach. Sytuacja może mieć związek z tym, że podczas pandemii różnego rodzaju usługi zlokalizowane w galeriach handlowych ucierpiały, gdyż całe obiekty były zamknięte. Natomiast lokale usługowe zlokalizowane na terenie osiedli, z bezpośrednim dostępem z zewnątrz w większości dobrze sobie radziły.

W naszej ofercie znajdują się jeszcze ostatnie gotowe lokale usługowe na sprzedaż lub wynajem w inwestycji Apartamenty Okopowa 59A na Woli, w pobliżu C.H. Westfield Arkadia oraz w osiedlu Warszawski Świt w dzielnicy Targówek.

Jeszcze w tym roku będzie oddany do użytkowania projekt Apartamenty Oszmiańska 20 w pobliżu stacji metra Targówek Mieszkaniowy, gdzie również dostępne są ostatnie lokale usługowe w parterze budynków. W czerwcu br. wprowadziliśmy do przedsprzedaży drugi etap inwestycji Metro Park na pograniczu Bielan i Żoliborza, w którym także znajdą się lokale usługowe. Najtańszy lokal usługowy w naszej ofercie można kupić w cenie od 427 tys. zł netto.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Pandemia w przypadku wielu osób spowodowała zmianę systemu wartości. Cenniejszy stał się czas z bliskimi nawet kosztem większych wydatków czy mniejszych zarobków. Widzimy to w naszych zasiedlonych inwestycjach. Mieszkańcy zamiast jechać do oddalonego marketu po tańsze zakupy wolą zejść do sklepu w tym samym budynku a zaoszczędzony czas spędzić z dzieckiem na spacerze. Natomiast wzrost popytu na lokale usługowe nie tyle ma źródło w pandemii, co większym zainteresowaniu zakupami inwestycyjnymi.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Wszystkie lokale usługowe w nowym Osiedlu Natura 2 zostały sprzedane bądź zakontraktowane jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań. Obecnie nie mamy więc w ofercie tego typu lokali. Obserwujemy rosnący popyt na osiedla z pełną infrastrukturą. Przymierzamy się do realizacji samowystarczalnych i ekologicznych miasteczek ze szkołami, sklepami, powierzchnią biurową i usługami. Rozpoczęliśmy projektowanie tego typu osiedla pod Warszawą i w Poznaniu.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu Aurec Home

Zdecydowanie jest to dla nas istotna kwestia. Nasze projekty, Miasteczko Jutrzenki i Fabrica Ursus, mimo świetnej komunikacji z centrum miasta, są od niego oddalone. Koncepcja miasta piętnastominutowego jest nam bardzo bliska. Dbamy o to, by mieszkańcy osiedli mieli jak najlepszy dostęp do sklepów, restauracji i salonów usługowych, a rodzinom zapewniamy przedszkola na terenie osiedli. Sektor usługowo-handlowy chętnie z nami współpracuje, widząc w tym duży potencjał rozwoju.

Robert Urbański, prezes zarządu w Baltic Estate

Zainteresowanie lokalami usługowymi to jedna kwestia, a zmiany w funkcjonalności budynków to drugi i być może istotniejszy kierunek zmian. Do każdego projektu podchodzimy indywidulanie, ale oczywiście znajdujemy dla nich wiele cech wspólnych, które traktujemy jako standard. Myślę o podwyższonej akustyce, instalacji antysmogowej, pralni, paczkomatach, parkingach rowerowych i stacjach naprawy rowerów, boxach magazynowych, gniazdach ładowania samochodów, elektronicznych zamkach i oczywiście smart home. Ważną cechą naszych projektów jest również przestrzeń co working. Z dobrą paletą usług oraz dostępem do sieci mało i średniopowierzchniowych tworzymy tzw. miasto piętnastominutowe.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Koncepcja 15 minutowego miasta jest nam bardzo bliska. Życzylibyśmy sobie, aby monofunkcyjne dzielnice ustąpiły miejsca dobrze zaplanowanym osiedlom, gdzie faktycznie w kwadrans będzie można dojść lub dojechać do wszystkich miejsc realizujących nasze potrzeby. Skupisko kilku budynków z zaprojektowanymi na parterach lokalami usługowymi jest krokiem w dobrym kierunku. W budowanych przez nas inwestycjach od dłuższego już czasu obserwujemy wzrost zainteresowania lokalami usługowymi. Nabywają je, zarówno inwestorzy, wynajmując następnie lokal najemcom i traktując jako doskonałą lokatę kapitału, ale także nieduże firmy i przedsiębiorcy z zamiarem prowadzenia własnej działalności.

Nasz najnowszy projekt – FIQUS Marcelin jest inwestycją wielofunkcyjną, w której na parterze zaprojektowaliśmy lokale usługowe. Pomimo trwającej dopiero przedsprzedaży już połowa z nich znalazła nabywców. Podobnie, dużymi zainteresowaniem cieszyły się lokale w inwestycji ST_ART Piątkowo, którą z kolei planujemy zakończyć w trzecim kwartale bieżącego roku.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

W dotychczasowych projektach nie oferowaliśmy lokali usługowych na terenie realizowanych osiedli. Niemniej, zauważalne jest to, że klienci przy wyborze mieszkania czy apartamentu zwracają coraz większą uwagę na towarzyszącą danej inwestycji infrastrukturę oraz zaplecze usługowe. Przekłada się to na lokowanie inwestycji w okolicach, gdzie ta infrastruktura i dostęp do usług jest już rozwinięta bądź też prężnie się rozwija. Dlatego nasze obecnie projektowane inwestycje również są weryfikowane pod kątem zapotrzebowania na tego typu udogodnienia. Projekty staramy się umiejscawiać w lokalizacjach z pełną infrastrukturą. Najlepszymi przykładami mogą być inwestycje Grano Residence w gdańskim Śródmieściu, Osiedle Foresta w Gdańsku Piecki Migowo, czy Osiedle Zielone w gdańskim Jasieniu.