Turcja jako nowy kierunek inwestycji w nieruchomości. Czy to się opłaca? [WYWIAD]

• Turcja - kierunek inwestycji w nieruchomości
• Najem krótkoterminowy i długoterminowy w Turcji
• Ryzyka prawne, dokumentacyjne i inne
• Kupno nieruchomości w Turcji
• Firmy zarządzające najmem w Turcji
• Rada dla inwestora

Turcja - kierunek inwestycji w nieruchomości

Emilia Panufnik, redaktorka infor.pl: Czy Turcja jest popularnym kierunkiem inwestycyjnym? Które regiony Turcji są obecnie najbardziej perspektywiczne pod względem inwestycji?

Krystyna Helińska, Wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej: Tak, Turcja jest popularnym kierunkiem inwestycyjnym, szczególnie wśród kupujących, szukających relatywnie niższych cen wejścia niż w wielu krajach Unii Europejskiej oraz potencjału wzrostu w miejscowościach turystycznych. Rynek przyciąga też inwestorów zainteresowanych najmem wakacyjnym i lokalizacjami o silnym ruchu turystycznym, zwłaszcza na południu kraju. Jednocześnie inflacja, wahania walutowe i ryzyka prawne sprawiają, że jest to rynek bardziej „wysokiego potencjału i wyższego ryzyka” niż np. dojrzałe rynki zachodnioeuropejskie.

Za najbardziej perspektywiczne zwykle uznaje się południe Turcji, szczególnie obszary turystyczne i dobrze skomunikowane. W dostępnych materiałach rynkowych często pojawiają się:

• Antalya i okolice, jako rynek z silnym popytem turystycznym i inwestycyjnym.
• Bodrum, kojarzone z segmentem premium i wzrostem wartości nieruchomości.
• Stambuł, atrakcyjny dla najmu długoterminowego i częściowo też krótszego, choć rynek jest bardziej złożony i zróżnicowany cenowo.
• Miejsca o mniejszej skali, ale z potencjałem rozwoju, jeśli mają infrastrukturę, popyt lokalny i turystyczny.

Z praktycznego punktu widzenia inwestor powinien patrzeć nie tylko na „popularność regionu”, ale na konkretne mikro-lokalizacje, a tutaj ważny jest dostęp do lotniska, plaży, centrum, komunikacji, usług i legalności projektu.

Najem krótkoterminowy i długoterminowy w Turcji

Czy bardziej opłaca się zakup nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy czy długoterminowy?

Jeśli celem jest maksymalizacja przychodu brutto, najem krótkoterminowy bywa bardziej atrakcyjny w lokalizacjach turystycznych, ale wiąże się z wyższą sezonowością, większą rotacją gości i większym nakładem operacyjnym. Wynajem długoterminowy jest zwykle prostszy w obsłudze, bardziej przewidywalny i mniej wymagający regulacyjnie. Tak więc wynajem krótkoterminowy to wyższy potencjał przychodu, ale większe ryzyko pustostanów i obowiązki operacyjne. Natomiast wynajem długoterminowy to niższa „dynamika” zysków, ale stabilniejsze przepływy i prostsze zarządzanie. Dla pierwszej inwestycji często rozsądniejszy jest najem długoterminowy, chyba że kupuje się nieruchomość w topowej lokalizacji turystycznej i ma się sprawdzony model zarządzania.

Ryzyka prawne, dokumentacyjne i inne

Jakie są największe ryzyka związane z inwestowaniem w tureckie nieruchomości?

Do najważniejszych ryzyk należy zaliczyć ryzyka prawne, czyli ukryte obciążenia, hipoteki, służebności, spory własnościowe. W dalszej kolejności (co nie oznacza, że mniej ważne) to ryzyka dokumentacyjne, czyli brak Izin, (pozwolenie/zezwolenie na użytkowanie) oraz Iskan, czyli tureckiego certyfikatu użytkowania, a także nielegalne przeróbki lub rozbudowy. Iskan to urzędowy dokument w Turcji, który potwierdza, że budynek został wzniesiony zgodnie z projektem, spełnia rygorystyczne normy budowlane i jest w pełni bezpieczny do zamieszkania. Bez tego dokumentu obiekt jest traktowany przez państwo jako nieskończony lub nielegalny.

W tureckim prawie i obrocie nieruchomościami wyróżnia się dwa główne rodzaje iskana: pierwszy to tzw. Genel İskan (ogólny), który wydawany jest dla całego budynku (bloku) przez lokalne władze po zakończeniu jego budowy. To potwierdzenie, że deweloper zrealizował inwestycję zgodnie z prawem. Oraz drugi to Ferdi İskan (indywidualny), który jest certyfikatem przypisanym do konkretnego lokalu (mieszkania). To na jego podstawie można legalnie przepisać liczniki na media (wodę, prąd, gaz). Dlaczego Iskan jest kluczowy przy zakupie nieruchomości w Turcji? Bo na jego podstawie można podłączyć media.

Nieruchomość bez iskana (zwłaszcza indywidualnego) nie może mieć legalnie podpisanych umów na media. Często korzysta się wtedy z droższych, tymczasowych liczników budowlanych. Dalej - koszty eksploatacji, czyli rachunki za prąd i wodę bez iskana są zazwyczaj znacznie wyższe. I po wtóre, w odniesieniu do prawa własności i kredytów - kupno mieszkania bez tego dokumentu uniemożliwia wzięcie kredytu hipotecznego i może utrudnić odsprzedaż.

Należy również wspomnieć o ryzyku deweloperskim, czyli o opóźnieniach, niewypłacalności lub niedokończeniu projektu przy zakupie off-plan. Jest jeszcze ryzyko walutowe, gdyż zmienność kursu liry tureckiej może mocno wpływać na wynik inwestycji liczony w EUR lub PLN. I wreszcie jest ryzyko operacyjne, gdzie w najmie krótkoterminowym dochodzi obsługa gości, sprzątanie, licencje i sezonowość. Najkrócej rzecz ujmując - w Turcji nie wystarczy „ładna lokalizacja”; kluczowe jest sprawdzenie tytułu własności, statusu budynku i pełnej historii obciążeń.

Kupno nieruchomości w Turcji

Jak wygląda proces zakupu nieruchomości przez obywatela Polski?

Polak może kupić nieruchomość w Turcji jako cudzoziemiec, ale cały proces powinien być prowadzony bardzo ostrożnie i najlepiej z lokalnym wsparciem prawnym. W praktyce proces obejmuje wybór nieruchomości i wstępne sprawdzenie dokumentów, weryfikację właściciela, stanu prawnego i technicznego, ustalenie warunków umowy i wpłat, uzyskanie numeru podatkowego oraz przygotowanie dokumentów kupującego, finalizację w tureckim urzędzie odpowiedzialnym za wpis własności oraz zapis własności na nazwisko kupującego i rozliczenie opłat. Najważniejszym etapem jest proces due diligence, który musi się odbyć, zanim jakakolwiek kwota/zaliczka zostanie wpłacona, bo wiele problemów ujawnia się dopiero po dokładnej weryfikacji.

Jakie dokumenty są wymagane przy zakupie?

Do zakupu nieruchomości w Turcji najczęściej potrzebny jest paszport kupującego, turecki numer podatkowy, zdjęcia do dokumentacji urzędowej, dokumenty dotyczące nieruchomości, w tym dane tytułu własności i dokumentacja techniczna. A w przypadku, gdy kupujący działa przez przedstawiciela, konieczne jest udzielenie pełnomocnictwa. Tyle teorii, ale w praktyce konieczne będą także dokumenty bankowe związane z przelewem środków i potwierdzeniem pochodzenia pieniędzy, zwłaszcza, gdy transakcja jest wyższej wartości.

Czy cudzoziemcy mają takie same prawa własności jak obywatele Turcji?

Cudzoziemcy, co do zasady, mogą posiadać nieruchomości w Turcji, ale zakup musi spełniać lokalne warunki i ograniczenia. W praktyce oznacza to, że zagraniczny nabywca nie ma „gorszego” modelu własności w sensie użytkowym, ale musi liczyć się z dodatkowymi formalnościami, kontrolami i ograniczeniami dotyczącymi niektórych lokalizacji lub typów nieruchomości. Najważniejsze jest to, że sam wpis własności powinien być czysty, a nieruchomość wolna od ukrytych problemów prawnych.

Jakie podatki i opłaty należy uwzględnić przed podjęciem decyzji inwestycyjnej?

Przed decyzją inwestycyjną trzeba uwzględnić co najmniej następujące koszty: podatek od zakupu / opłatę transakcyjną związaną z przeniesieniem własności, koszty notarialne, tłumaczeniowe i administracyjne, jeśli występują. Do tego koszty obsługi prawnej i przeprowadzenia procesu due diligence. Podatki związane z przychodem z najmu, szczególnie przy wynajmie długoterminowym i krótkoterminowym. Plus koszty eksploatacyjne, wspólnotowe, media i ewentualne opłaty za zarządzanie. W przypadku najmu krótkoterminowego trzeba dodatkowo uwzględnić wymogi formalne, bo taki model bywa traktowany jak działalność komercyjna i jest bardziej regulowany.

Firmy zarządzające najmem w Turcji

Czy warto korzystać z usług firm zarządzających najmem?

Tak, często warto, zwłaszcza jeśli inwestor mieszka w Polsce i nie planuje częstych pobytów w Turcji. Firma zarządzająca może przejąć obsługę najmu, kontakt z gośćmi, sprzątanie, rozliczenia, serwis techniczny i bieżący nadzór nad nieruchomością. Najbardziej opłaca się to przy najmie krótkoterminowym, gdzie logistyka jest intensywna, jak również przy zakupie na odległość oraz wtedy, gdy nieruchomość ma być aktywnie komercjalizowana, a nie tylko „trzymana” jako lokata kapitału. Trzeba wtedy jednak dokładnie sprawdzić umowę, prowizje i standard raportowania, bo słaba obsługa może zjadać rentowność.

Rada dla inwestora

Jaką radę dałaby Pani osobie, która rozważa swoją pierwszą inwestycję w nieruchomość w Turcji?

Na pierwszą inwestycję w Turcji poleciłabym podejście zachowawcze i bardzo procesowe. Najlepiej zacząć od lokalizacji o czytelnym popycie, kompletnej dokumentacji i prostym modelu wynajmu, zamiast od „okazji” off-plan bez pełnej weryfikacji. Najważniejsze zasady, na które szczególnie radzę zwrócić uwagę, to kupowanie inwestycji tylko i wyłącznie po pełnym sprawdzeniu tytułu własności i statusu budynku. Dalej - unikanie projektów z niejasnym harmonogramem i słabym deweloperem. Ważne jest dokładne policzenie rentowności zakupionej nieruchomości, po odjęciu wszelkich kosztach, a nie tylko na podstawie samej ceny najmu. Trzeba także uwzględnić ryzyko walutowe i sezonowość. Do tego zwróciłabym jeszcze uwagę na wybór lokalizacji z prawem do płynnego wyjścia z inwestycji, a nie tylko z wysokim „marketingowym” potencjałem.

Podsumowując, jeśli mam to ująć jednym zdaniem - Turcja może być dobrą inwestycją, ale najlepiej sprawdza się u inwestora, który akceptuje wyższe ryzyko w zamian za potencjał wzrostu i który bardzo starannie kontroluje stronę prawną oraz operacyjną.

Bardzo dziękuję.