Ekologiczny dom: w którym banku wziąć kredyt hipoteczny?

Getin Noble Bank zapowiada, że kredyty z dopłatami na proekologiczne nieruchomości uruchomi przed październikiem, a BZ WBK, DB PBC i Nordea najpóźniej w czwartym kwartale. Banki szacują, że kredyty z dopłatami Funduszu, których udzielanie zaplanowane jest do końca 2018 r. będą warte około 2,5 mld zł. Stanowi to ok. 7 proc. rocznej sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Wywołana dopłatami akcja kredytowa na budownictwo energooszczędnego nie wstrząśnie rynkiem, ale już rozbudziła spore zainteresowanie potencjalnych klientów. Od dopytujących o szczegóły pracownicy BOŚ odbierają tygodniowo już ok. 50 telefonów. Zarówno do BOŚ jaki BPS i SGB zgłaszają się jednak głównie osoby, które już postawiły dom, lub są w trakcie budowy i chcą zmodyfikować budynek, tak by uzyskać dofinansowanie. Niestety nie jest to możliwe. Żeby otrzymać dopłatę NFOŚiGW już na etapie projektu konieczna jest konsultacja ze wskazanym przez Fundusz i banki ekspertem. Przy czym nie wystarczy, że projekt zapewni energooszczędność budynku, ale musi też spełniać wyznaczone przez NFOŚiGW wymagania. I tu pojawiają się pierwsze zastrzeżenia. Zdaniem Konrada Płochockiego, dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Fundusz niepotrzebnie poza celem w postaci niskiego zużycia energii, precyzyjnie wskazał też sposób w jaki do tego celu należy dojść. – Na polskim rynku są firmy, które świetnie radzą sobie z inwestycjami energooszczędnymi, ale wiele z nich stosuje nieco inne metody i niż te opisane w programie dopłat – dodaje Konrad Płochocki. Dyrektor PZFD jest przekonany, że nadmierna szczegółowość, to spora wada z punktu widzenia firm budowlanych jak i klientów. Wynikający z tego kłopot pojawia się już na etapie projektu, bo nie będzie to mógł być wyłącznie projekt domu energooszczędnego o wymaganych parametrach energetycznych, lecz dokument uwzględniający narzucony system budowy. Fundusz tłumaczy, że zaproponował sprawdzone rozwiązania tak, by klientom oszczędzić ewentualnych rozczarowań i nieotrzymania dopłaty.

Zobacz także: Kredyt hipoteczny: który bank ma korzystną ofertę pakietową?

Na jaką dopłatę można liczyć?

A o co w ogóle toczy się batalia? Zgodnie z planami NFOŚiGW:

1. Dla budynków jednorodzinnych, energooszczędnych ze zużyciem energii nie większym niż 40 kWh/m² w ciągu roku, w grę wchodzi otrzymanie 30 tys. zł, a dla domów pasywnych ze zużyciem energii nie większym niż 15 kWh/ m.kw. w ciągu roku – 50 tys. zł. Warunek to zaciągnięcie kredytu co najmniej w wysokości dopłaty i zakończenie budowy w ciągu maksymalnie trzech lat od podpisania umowy kredytowej. Dotacje nie zależą od wielkości, ani kosztu domu bądź mieszkania;
2. Dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych będzie to w zależności od standardu odpowiednio 11 tys. zł lub 16 tys. zł.

Inwestycji ekologicznych w mieszkania, praktycznie prawie nie ma, a budowa domu pasywnego to z kolei bardzo ambitne przedsięwzięcie, stąd oczekiwania, że klienci najczęściej będą decydować się na budowę domu ze zużyciem energii niższym niż 40kWh/m.kw. rocznie. I tym samym sięgać będą po 30 tys. zł i inwestować w budynek o zużyciu energii 2-3 krotnie niższym niż dom tradycyjny.

Zobacz także: Czy warto przewalutować kredyt na złotówki?

Dodatkowe opłaty

Otwarte pozostaje pytanie czy warto się dostosowywać do wymogów NFOŚiGW, by uzyskać dofinansowanie. Korzystający z dotacji muszą się bowiem liczyć z opodatkowaniem otrzymanych pieniędzy, a także dwukrotną opłatą dla ekspertów – weryfikatorów od 0,5 tys. zł do 2 tys. zł za każdą opinię. Wejście w najwyższą skalę opodatkowania wraz z opłatami weryfikatorów sprawi, że najpopularniejsza dopłata na 30 tys. zł – stopnieje o ok. 13 tys. zł, przy niższych stawkach PIT (18 proc.) czy CIT (liniowa 19 proc.) będzie to razem z weryfikacją ok. 9 tys. zł mniej.

Zobacz także: Czy warto nadpłacać kredyt?

Jak tak pomniejszone dopłaty przekładają się na koszty kredytu? Dla kredytu bez dopłaty na 600 tys. zł, zaciąganego na 30 lat, z marżą 1,8 proc. przy niskiej obecnie stawce WIBOR 3M 2,69 proc. rata kredytu wyniesie blisko 3037 zł. Jeśli klient otrzyma 17 tys. zł dopłaty i pożyczy w banku 583 tys. zł, jego miesięczne obciążenie wyniesie 2951 zł, a przy dopłacie w wysokości 21 tys. zł – 2930 zł. O ile oczywiście uda się dofinansowanie uzyskać. BOŚ na wszelki wypadek liczy klientom zdolność kredytową na kwotę bez dopłaty.

Zobacz także: Jak być wiarygodnym dla banku?

Na pocieszenie można dodać, że poza dopłatą, motywacją do poniesienia większego wysiłku mogą okazać się korzystniejsze warunki kredytowe. Np. BOŚ deklaruje, że udziela kredytów z nieco niższą marżą niż standardowe kredyty mieszkaniowe. Klient może tu liczyć na marżę w granicach 1,7-2,2 p.p., kredyty mogą być udzielone na pełną wartość nieruchomości i okres do 50 lat. Ale czy dopłata i niższa marża pomogą, jeśli trzeba będzie pożyczyć znacznie więcej niż na standardową inwestycję?

Nie da się ukryć, że koszty budownictwa ekologicznego wciąż budzą obawy. I w ich rozwianiu bynajmniej nie pomagają rozbieżności ekspertów, gdy część twierdzi, że jest to najwyżej kilka procent droższe przedsięwzięcie niż budowa tradycyjna, inni uważają, że może to być i 30 proc. więcej. Zdaniem przedstawicieli NFOŚiGW można założyć, że dom ze zużyciem energii nie większym niż 40 kWh/m². w ciągu roku będzie droższy w budowie o ok. 10 proc., a dom pasywny o ok. 20 proc. Fundusz zaznacza też, że nie ma ambicji, by oferowane przez niego dofinansowanie pokryło całkowicie dodatkowe wydatki. Korzyścią mają być jednak dużo niższe rachunki za eksploatację, a także większa konkurencyjność takiej nieruchomości w momencie sprzedaży.

Program NFOŚiGW zaplanowany na lata 2013-2018, przewiduje łączne dopłaty w wysokości 300 mln zł. Fundusz zakłada, że dofinansuje około kilkunastu tysięcy inwestycji. Wysyp kredytów z dopłatą za proekologiczne podejście inwestorów powinien nastąpić już w przyszłym roku.

Zobacz także: Jak można zyskać na spłacie kredytu hipotecznego?