Mieszkania drożeją jeszcze szybciej

• Coraz szybsze tempo wzrostu cen mieszkań
• Kupujemy na kredyt i za gotówkę
• Gdy ceny rosną wybieramy tańsze mieszkania
• Efekt nadrabiania zaległości
• Czekają nas podwyżki, ale wolniejsze?
• W większości miast wzrosty są dwucyfrowe

Coraz szybsze tempo wzrostu cen mieszkań

Zgodnie z przewidywaniami wzrost cen mieszkań w drugim kwartale przyspieszył – wynika z najnowszych danych NBP. Na 7 największych rynkach przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była w drugim kwartale o ponad 11% wyższa niż rok wcześniej. Za metr lokalu z drugiej ręki Polacy płacili na w drugim kwartale o ponad 9% więcej niż przed rokiem. Są to dane uśrednione dla 7 największych rynków. W tej grupie znajdują się: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław.

Kupujemy na kredyt i za gotówkę

Nie powinno być zaskoczeniem, że bardzo wysoki popyt na nieruchomości przełożył się w ostatnich miesiącach na rosnące ceny. Wszystko to dzieje się dlatego, że chętnych do zakupu mieszkań jest więcej niż mieszkań dostępnych do sprzedaży. I choć deweloperzy próbują uzupełnić te braki, to nie sposób zrobić to z dnia na dzień. Problemem jest dziś zbyt mała podaż mieszkań. To jej wzmocnienie jest kluczem do zaspokojenia potrzeb Polaków.

Po drugiej stronie rynku mamy za to rekordowy popyt. Bardzo dużo rodaków, korzystając z poprawiającej się koniunktury na rynku pracy, postanowiło kupić mieszkanie z wykorzystaniem najtańszego w historii kredytu hipotecznego. Mamy też do czynienia z rekordowym napływem gotówki do sektora mieszkaniowego. Ten drugi jest stymulowany faktem, że lokaty są niemal nieoprocentowane, a więc osoby posiadające odpowiednio duże oszczędności kupują mieszkania zamiast liczyć na rachityczne odsetki – szczególnie w obliczu wzmożonej inflacji.

Gdy ceny rosną wybieramy tańsze mieszkania

Szczególnie warte uwagi są informacje na temat cen mieszkań używanych. W tym przypadku analitycy banku centralnego mają więcej danych i są w stanie dokładniej badać zmiany cen. W efekcie dla rynku wtórnego możliwe jest oszacowanie tzw. indeksu hedonicznego. Pokazuje on jak faktycznie zmieniają się ceny mieszkań używanych biorąc pod uwagę nie tylko dane z aktów notarialnych, ale też jakość czy atrakcyjność sprzedawanych nieruchomości.

Z opublikowanych przez NBP danych można więc wysnuć wniosek, że dziś – gdy mieszkania wyraźnie drożeją – jeszcze więcej rodaków wybiera mieszkania z niższej półki cenowej – np. w gorszym standardzie czy w większym oddaleniu od centrum. W ten sposób staramy się ograniczyć łączny koszt zakupu. To dlatego indeks uwzględniający jakość sprzedawanych mieszkań wzrósł w ciągu roku o ponad 9%, a zwykła średnia cena transakcyjna metra kwadratowego poszła w górę o trochę ponad 6% (dane NBP dla 7 miast). Najpewniej stało się tak dlatego, że relatywnie więcej sprzedano mieszkań niższej jakości.

Efekt nadrabiania zaległości

Dane banku centralnego kryją w sobie też jeszcze jedną ciekawostkę. Okazuje się bowiem, że w samym tylko drugim kwartale doszło do bardzo szybkiego wzrostu cen. W 7 dużych miastach przeciętny metr nowego „M” zdrożał o 2%, ale metr mieszkania z drugiej ręki aż o ponad 5%. Możemy mieć tu do czynienia z nadrabianiem zaległości przez mieszkania używane, których wzrosty cen przez ostatnie kwartały ustępowały podwyżkom ordynowanym przez deweloperów.

Zła informacja jest taka, że gdyby to tempo się utrzymało, to za rok mieszkania używane byłyby o ponad 20% droższe niż dziś. Całe szczęście jest to mało prawdopodobny scenariusz. Oczywiście prawdą jest, że optymizm rodaków rośnie, gospodarka dynamicznie się odbudowuje, a kredyty są najtańsze w historii i te wszystkie czynniki szybko nie znikną, ale na kondycję w mieszkaniówce miał w pierwszym półroczu wpływ jeden bardzo ważny czynnik. Chodzi o nadrabianie zaległości, które zaczęło się wraz z początkiem roku. Najpierw największe banki znowu udostępniły kredyty z 10-proc. wkładem własnym, a potem zaczęliśmy żegnać trzecią falę epidemii, Polacy zapragnęli zrealizować marzenia o zakupie mieszkania, które wcześniej przez długi czas odwlekali na później.

Póki co np. dane BIK sugerują, że ten dodatkowy popyt miał swoje apogeum w maju. Wtedy każdego dnia roboczego do banków trafiało po około 2,5 tys. wniosków kredytowych. W kolejnych dwóch miesiącach ta fala opadała. W efekcie w lipcu możemy już mówić o około 2 tys. wniosków kredytowych dziennie – wciąż jest to wyraźnie więcej niż przed rokiem, ale już bliżej sytuacji normalnej.

Czekają nas podwyżki, ale wolniejsze?

Jeśli ta hipoteza (o normalizacji popytu) jest słuszna, to jest nadzieja na to, że za kwartał czy dwa mieszkania będą drożały z mniejszą dynamiką – wraz z tym jak wytraci impet popyt generowany przez osoby, które marzenia o zakupie mieszkania postponowały przez epidemię. Czas pokaże czy tak faktycznie będzie. Bez wątpienia byłby to lepszy dla rynku scenariusz.

Złą informacją byłoby bowiem gdyby mieszkania drożały znacznie szybciej niż rosłyby pensje rodaków. Dotychczas przez wiele lat udawało się utrzymać między tymi zmianami względną równowagę, której zazdrościć nam może większość krajów europejskich. Warto więc przytoczyć w tym miejscu inne wyliczenia analityków NBP, z których wynika, że w latach 2021 – 23 wynagrodzenia mają rosnąć o 7,8-8,1% rocznie.

W większości miast wzrosty są dwucyfrowe

Dane NBP pokazują tylko dwa miasta, w których ceny mieszkań są dziś niższe niż przed rokiem. Kosmetyczna korekta odnotowana została w przypadku używanych mieszkań w Rzeszowie i nowych lokali w Opolu. W obu przypadkach może to być jedynie efekt statystyczny. Tak się akurat złożyło, że dokładnie rok wcześniej w Opolu bank centralny zanotował 10-proc. podwyżkę cen mieszkań nowych i to w ciągu zaledwie kwartału. W Rzeszowie podobnie - mieszkania używane drożały bardzo znacząco w pierwszym półroczu ubiegłego roku. W obu przypadkach aktualny wynik jest efektem porównywania dzisiejszych danych do wysokiej bazy przed roku.

W większości miast obserwowany jest dwucyfrowy wzrost cen względem sytuacji z 2 kwartału 2020 roku. Co do zasady w ostatnim czasie szybciej drożały mieszkania nowe niż używane, chociaż ostatni kwartał pokazuje, że lokale z drugiej ręki zaczęły wyraźnie nadrabiać ten dystans. Bardzo prawdopodobne, że podobnie będzie też w przyszłości. Regułą jest bowiem, że trendy rynkowe zapoczątkowane na rynku mieszkań nowych z pewnym opóźnieniem przenoszą się na rynek mieszkań używanych.

Ceny mieszkań w największych miastach (II kwartał 2021 r.)
Lokalizacja	Mieszkania nowe		Mieszkania używane
	Przeciętna cena transakcyjna	Zmiana cen w ciągu roku	Przeciętna cena transakcyjna	Zmiana cen w ciągu roku*
	(w zł za m kw.)		(w zł za m kw.)
Białystok	6 370 zł	10%	6 216 zł	7%
Bydgoszcz	7 107 zł	12%	5 792 zł	4%
Gdańsk	10 257 zł	16%	9 071 zł	4%
Gdynia	9 880 zł	24%	8 465 zł	4%
Katowice	7 839 zł	15%	5 481 zł	8%
Kielce	6 297 zł	13%	5 301 zł	11%
Kraków	9 446 zł	10%	9 103 zł	11%
Lublin	7 085 zł	19%	6 950 zł	9%
Łódź	6 676 zł	10%	5 800 zł	10%
Olsztyn	6 813 zł	9%	5 852 zł	8%
Opole	6 000 zł	-3%	5 605 zł	3%
Poznań	7 934 zł	7%	6 923 zł	12%
Rzeszów	6 448 zł	10%	6 957 zł	0%
Szczecin	7 888 zł	16%	6 466 zł	11%
Warszawa	10 671 zł	13%	10 513 zł	9%
Wrocław	8 578 zł	7%	8 510 zł	10%
Zielona Góra	5 684 zł	16%	5 174 zł	7%
* Na podstawie indeksu hedonicznego uwzględniającego jakość sprzedawanych mieszkań
Opracowanie HRE Investments na podstawie danych NBP

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments