Wkład własny do kredytu mieszkaniowego - kwota

Jak długo trzeba oszczędzać na wkład własny do kredytu mieszkaniowego?

Nawet kilkanaście lat – tyle wg szacunków HRE Investments może trwać oszczędzanie na wkład własny do kredytu na 45-metrowe mieszkanie. Choć jest to liczba skrajna – z której konsekwencjami musi się mierzyć pracująca para mieszkająca w Gdyni, to właśnie ona najlepiej może uzmysłowić skalę problemu jakim dla wielu osób jest brak wymaganego wkładu własnego.

Zakładamy przy tym, że obie osoby pracują i zarabiają tyle ile wynosi przeciętne wynagrodzenie w danym mieście. I tak portal Numbeo szacuje, że w Gdyni taka para powinna dysponować co miesiąc kwotą trochę wyższą niż 6 tys. złotych „na rękę”. Problem w tym, że żyjąc dość skromnie – nie posiadając własnego samochodu i rzadko jedząc poza domem, i tak na jedzenie, ubrania, czy dach nad głową taka para wyda w Gdyni prawie 5,7 tys. złotych miesięcznie. To powoduje, że odkładanie 20% ceny mieszkania o powierzchni 45 m kw. zajęłoby prawie 16 lat. Wszystko dlatego, że mówimy tu o kwocie ponad 72 tys. złotych. Nie powinniśmy mieć przy tym złudzeń. Wynik, który otrzymaliśmy, w praktyce oznacza, że aby mówić o realnej możliwości zakupu własnego „M”, para musiałaby postarać się o dodatkowe źródło dochodu lub ograniczyć koszty życia.

Ile lat para musi oszczędzać na wkład własny?
Miasto	Przeciętne zarobki "na rękę" dwóch osób pracujących	Koszty skromnego życia*	Koszty bardzo skromnego życia**	20% wkładu własnego przy zakupie mieszkania o powierzchni 45 m kw.	Ile lat trzeba oszczędzać na wkład własny?
					przy skromnym życiu*	przy bardzo skromnym życiu**
Gdynia	6 046 zł	5 665 zł	4 566 zł	72 226 zł	15,8	4,1
Poznań	6 362 zł	5 734 zł	4 411 zł	60 709 zł	8,1	2,6
Łódź	5 879 zł	5 117 zł	4 084 zł	48 900 zł	5,4	2,3
Białystok	5 314 zł	4 485 zł	3 523 zł	53 032 zł	5,3	2,5
Wrocław	7 106 zł	5 886 zł	4 448 zł	72 515 zł	5,0	2,3
Kraków	7 098 zł	5 650 zł	4 360 zł	75 294 zł	4,3	2,3
Szczecin	6 109 zł	4 988 zł	3 923 zł	56 339 zł	4,2	2,1
Lublin	6 033 zł	4 856 zł	3 834 zł	59 739 zł	4,2	2,3
Rzeszów	5 888 zł	4 584 zł	3 697 zł	59 641 zł	3,8	2,3
Bydgoszcz	6 624 zł	5 482 zł	4 225 zł	51 205 zł	3,7	1,8
Warszawa	9 008 zł	6 522 zł	5 087 zł	91 212 zł	3,1	1,9
Katowice	6 393 zł	5 059 zł	4 041 zł	48 328 zł	3,0	1,7
* koszt najmu mieszkania z jedną sypialnią poza centrum, ale też jedzenia, transportu publicznego, bardzo rzadkiego korzystania z taksówek, a ponadto dwóch tanich tygodniowych wyjazdów wakacyjnych oraz rzadkich wypadów do restauracji, kina czy na kawę i niskich wydatków na odświeżenie garderoby.
** jak wyżej, ale najem jednego pokoju w mieszkaniu z trzema sypialniami, brak korzystania z taksówek i jedzenie poza domem tylko w tańszych restauracjach
Szacunki HRE Investments oparte o dane NBP i Numbeo

To teoretycznie byłoby możliwe, bo kalkulując koszty skromnego życia uwzględniliśmy wynajem samodzielnego mieszkania z jedną sypialnią, co w sumie nie jest najtańszą opcją, ale z drugiej strony w większości krajów europejskich – do których poziomu życia przecież aspirujemy – nie jest też nadmierną ekstrawagancją.

Przygotowaliśmy więc też wariant bardziej oszczędnego życia – taki, w którym para nie tylko bardzo rzadko chodzi do restauracji, ale omija te droższe, nie jeździ taksówkami nawet sporadycznie, nie korzysta z płatnych rozrywek i mieszka w wynajętym pokoju, a nie samodzielnym mieszkaniu. Efekt? Koszty takiego bardzo skromnego życia portal Numbeo szacuje w Gdyni na mniej niż 4,6 tys. złotych. To pozwalałoby odłożyć już około 1,4-1,5 tys. złotych miesięcznie i skróciłoby czas potrzebny do skompletowania założonego wkładu własnego do niewiele ponad 4 lat. Dodatkowo para mogłaby postanowić, że zakupu dokonają wcześniej – o ile skorzystaliby z oferty banku oferującego kredyty z 10-proc. wkładem własnym.

Przeciętnie trzeba oszczędzać na wkład własny przez kilka lat

Przykład Gdyni jest jednak w tym przypadku skrajny. Dość długo, bo ponad 8 lat para musiałaby odkładać na wkład własny prowadząc skromne życie w Poznaniu. Tnąc koszty jeszcze mocniej, mogłaby skrócić czas oszczędzania do niewiele ponad dwóch i pół lat. Dane NBP i szacunki Numbeo sugerują, że w większości przebadanych miast nie zaciskając pasa zbyt ciasno, czyli prowadząc życie, które nazwaliśmy skromnym, możliwe byłoby uzbieranie 20-proc. wkładu własnego do kredytu na 45-metrowe „M” w około 4-5 lat. Możliwe byłoby skrócenie tego czasu do około 2 lat, gdyby prowadzić bardzo skromne życie. Tak podsumować można perspektywę pary ze Szczecina, Bydgoszczy, Białegostoku, Łodzi, Wrocławia, Lublina, Krakowa czy Rzeszowa.

Są też dwa miasta, w których para, aby uzbierać odpowiedni wkład własny musiałaby pracować około 3 lata żyjąc skromnie i niecałe 2 lata żyjąc bardzo skromnie. Jednym z tych miast są Katowice. W sumie nie powinno to dziwić. Ceny nieruchomości nie są tam najwyższe, a więc i niezbędny do zebrania wkład własny można oszacować w naszym przypadku na około 48 tysięcy złotych. Z drugiej strony w Katowicach zarobki szacowane przez Numbeo są wyższe niż w 7 z przebadanych miast (w tym w Rzeszowie, Łodzi, Gdyni czy nawet Poznaniu).

Niemałym zaskoczeniem jest natomiast fakt, że dość krótko na wkład własny para musiałaby oszczędzać w Warszawie. Pomimo relatywnie wyższych kosztów życia i cen nieruchomości stołeczna para ma sporą przewagę nad tymi z innych przebadanych miast. Tą przewagą są zarobki, które portal Numbeo oszacował na poziomie 9 tysięcy złotych miesięcznie (netto).

System gwarancji obliczony na 80 tysięcy beneficjentów rocznie

Powyższe szacunki mają pokazać z jakim problemem ma się zmierzyć zaproponowany w ramach Polskiego Ładu program mieszkaniowy. Z dokumentów wynika, że co roku ma on dać szansę na własne „M”  80 tysiącom kredytobiorców, którzy będą chcieli kupić swoje pierwsze mieszkanie. Skala jest imponująca. W ostatnich latach banki udzielały bowiem po 200-225 tysięcy nowych kredytów rocznie. Jeśli nowy program ma trafiać głównie do osób, które wsparcia potrzebują i bez niego mieszkania by nie kupiły, to może być to trochę przeszacowana liczba.

Problem dla milionów obywateli

Nie zmienia to jednak faktu, że potrzeby są ogromne. Samych tylko dorosłych, którzy mając na karku od 25 do 34 wiosen wciąż mieszkają z rodzicami jest w Polsce około 2,4 miliona – sugerują dane Eurostatu. Co ciekawe, większość z nich pracuje. Mówimy tu jedynie o dość wąskiej grupie wiekowej. Gdyby rozważyć wszystkich w wieku do 40 lat, którzy nie mają własnego „M”, to grono tych osób byłoby jeszcze szersze.

Wciąż nie są to jednak jedyni potencjalni adresaci proponowanego wsparcia. Są przecież jeszcze rodacy, którzy co prawda nie mieszkają już z rodzicami, tylko znaleźli swoje miejsce na ziemi na rynku najmu. Jak pokazały przykłady zaprezentowane na wstępie, szczególnie w ich przypadku wysokie koszty utrzymania mogą powodować, że trudno jest z najmu zrezygnować i iść na swoje. W sumie powód jest podobny jak w przypadku tych, którzy z rodzicami mieszkają. Chodzi o co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych gotówki potrzebnej do zakupu mieszkania na kredyt. Składają się na tę kwotę pieniądze, które trzeba wydać na notariusza, pośrednika, opłaty sądowe, te związane z zaciągnięciem kredytu czy podatek od czynności cywilnoprawnych. W sumie na ten cel może być potrzebna kwota na poziomie kilku procent wartości nieruchomości (przeważnie od 2 do 7%). Na tym jednak nie koniec. Sprzedający na etapie podpisywania wstępnej umowy zażąda zadatku lub zaliczki.

Najważniejsze są jednak wymagania stawiane przez banki. Te co do zasady wymagają pokrycia 20% ceny mieszkania gotówką. Co prawda znowu w bankach dostępne są oferty, w których wymagane jest pokrycie 10% ceny nieruchomości z pieniędzy kupującego, ale co do zasady są to kredyty trochę droższe niż te dla osób z wyższym wkładem. I w tym właśnie miejscu pojawia się rozwiązanie, które zaproponował rząd, czyli gwarancje kredytowe. Z zapowiedzi wynika, że osobom w wieku do 40 lat rząd chciałby udzielać gwarancji do zakupu lub budowy pierwszej nieruchomości o ile zakup lub budowę chcemy finansować kredytem. Kwota tej gwarancji ma wynosić do 100 tys. złotych i ma opiewać na maksymalnie 40% jej ceny.

Nie gotówka lecz chęć szczera da Ci hipotekę

O co dokładnie chodzi z gwarancjami? Najłatwiej pokazać to na przykładzie. Gwarancja nie jest bowiem gotówką, którą dostajemy do ręki. Załóżmy, że chcemy kupić mieszkanie warte 300 tys. złotych. Bank wymaga 20-proc. wkładu własnego, czyli chce abyśmy zapłacili sprzedającemu 60 tysięcy złotych z własnej kieszeni, a dopiero resztę nam pożyczy. Problem pojawia się wtedy, gdy nie mamy wymaganych 60 tysięcy, bo na przykład płacimy za najem mieszkania tyle, że nie zdążyliśmy jeszcze odłożyć odpowiedniej kwoty na zakup własnego „M”. W normalnych warunkach mieszkania nie kupimy, bo nie spełniamy wymagań i to pomimo zarobków, które spokojnie wystarczyłyby na spłatę raty kredytu. System gwarancji kredytowych ma właśnie w takiej sytuacji pomóc. Bank widząc, że stoi za nami skarb państwa, który gwarantuje wkład własny, z przyjemnością pożyczy nam pieniądze na zakup mieszkania. Uda się to oczywiście tylko wtedy, gdy będziemy mieli stałe dochody, zdolność kredytową i będziemy w oczach banku wiarygodnym klientem. Banki dalej będą musiały to sprawdzać.

Jak oszacowaliśmy koszty życia?

Przyjęliśmy dwa warianty – mniej i bardziej skromnego życia, a danych dostarczył portal Numbeo. Założenia do kalkulacji kosztów skromnego życia były następujące: para rzadko wychodzi z domu do kina lub na kawę (dwa razy w miesiącu), rzadko je w restauracjach (5 proc. posiłków), a jeśli już wychodzi, to w połowie przypadków wybiera tanie knajpy. Ponadto przyjęliśmy, że para rzadko pija kawę poza domem (średnio 1,5 razy miesięcznie), nie pali tytoniu i nie pije alkoholu. Zrezygnowaliśmy ponadto z samochodu, ale zabezpieczyliśmy budżet na bardzo rzadkie przemieszczanie się taksówkami. W takim układzie niezbędne jest za to wykupienie biletu okresowego komunikacji miejskiej. Założyliśmy ponadto, że para oszczędza na odświeżaniu garderoby (wydają na ten cel od 94 do 150 złotych miesięcznie). Portal Numbeo uwzględnia ponadto koszt wakacji. Założyliśmy dwa tygodnie urlopu rocznie, ale wycieczki raczej z niższej półki cenowej. Najważniejszy w tych wszystkich wyliczeniach jest koszt dachu nad głową. W tym wariancie uwzględniliśmy dość drogą opcję, bo choć najem mieszkania założyliśmy poza ścisłym centrum miasta, to przyjęliśmy, że para chciałaby mieć mieszkanie z oddzielną sypialnią, czyli dwupokojowe.

Drugim wariantem są koszty bardzo skromnego życia. W tym przypadku samodzielne mieszkanie zamieniliśmy na najem pojedynczego pokoju, zrezygnowaliśmy z wyjść do kina lub na kawę, korzystania z taksówek oraz droższych restauracji.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments