Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

W celu spełnienia tzw. zasady „dobrego sąsiedztwa” a także w celu kształtowania i utrzymania ładu przestrzennego, planowane zamierzenie inwestycyjne powinno stanowić wynik analizy sąsiedniej zabudowy – jej formy, gabarytów, przyjętych rozwiązań materiałowych. Decyzja o warunkach zabudowy powinna stanowić wynik takich analiz i skutkować budowaniem przestrzeni harmonijnej, estetycznej, a także funkcjonalnej oraz z wystarczającym zapleczem infrastrukturalnym.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest odpowiednio przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym, po uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Nie dotyczy to obszarów zamkniętych (np. tereny kolejowe, wojskowe), gdzie decyzja jest wydawana przez wojewodę.

O wydanie decyzji o warunkach zabudowy może wnioskować każdy, niezależnie od tego, czy posiada tytuł prawny do nieruchomości. Decyzję można wydać także więcej niż jednemu wnioskodawcy, gdyż nie rodzi ona praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Polecamy: Pakiet żółtych książek - Podatki 2018

Decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana, jeśli nieruchomość spełnia następujące warunki:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób umożliwiający określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji i formy, czyli cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu,
2. teren posiada dostęp do drogi publicznej,
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (dostęp do sieci wodociągowej, elektroenergetycznej),
4. teren nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne (dot. gruntów rolnych I-III klasy),
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy złożyć w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu Gminy. We wniosku należy określić, na czym polega zamierzenie inwestycyjne:

1. czy będzie to budowa, przebudowa, budynku mieszkalnego, usługowego, produkcyjnego, magazynowego, czy też będzie to budowa np. zjazdu. Należy także podać adres inwestycji, łącznie z nr geodezyjnymi działek;
2. opisać istniejący stan zagospodarowania działki;
3. określić przybliżone gabaryty projektowanej inwestycji: ilość kondygnacji, powierzchnię zabudowy;
4. określić kształt i spadek dachu, szerokość i wysokość elewacji frontowych, przybliżoną kubaturę;
5. określić przybliżone zapotrzebowanie inwestycji na media (woda, ścieki, prąd);
6. określić skalę oddziaływania inwestycji na środowisko;
7. określić sposób obsługi komunikacyjnej inwestycji (istniejący lub projektowany zjazd z drogi publicznej);
8. określić przewidywany sposób gromadzenia i odprowadzania odpadów stałych.

Zobacz: Nieruchomości

Do wniosku należy także dołączyć:

1. kopię mapy zasadniczej – min. 2 egzemplarze, w zależności od urzędu, w skali 1:500 lub 1:1000. (W przypadku inwestycji liniowych, dopuszcza się skalę 1:2000)
2. jeden egzemplarz bez naniesień projektowych;
3. jeden egzemplarz, na którym powinien być zaznaczony obszar inwestycji (wszystkie wpisane do wniosku działki) wraz ze wstępną koncepcją architektoniczną zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem istniejącego zagospodarowania (wrysowana projektowana inwestycja w planie, wraz z niezbędnymi wymiarami – odległość inwestycji od sąsiednich budynków, od granicy działki, szerokość elewacji frontowych, linia zabudowy itp.) W załączniku tym należy czytelnie przedstawić wysokości budynku (od poziomu terenu) oraz budynków sąsiednich.
4. dokumenty od gestorów sieci zaświadczające, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, lub w przypadku braku infrastruktury technicznej – umowy dotyczące zagwarantowania wykonania uzbrojenia terenu, zawartej pomiędzy gestorem sieci a inwestorem. (szczególnie warunki przyłączeniowe do sieci elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacji sanitarnej)
5. decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach – w przypadku inwestycji mogących znacząco lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko;
6. dowód uiszczenia opłaty skarbowej (107zł) – nie dotyczy budownictwa mieszkaniowego;
7. pełnomocnictwo imienne wraz dowodem uiszczenia opłaty skarbowej – gdy ustanowiono pełnomocnika;
8. wyciąg z Krajowego Rejestru Sądowego firmy – jeśli jest to wymagane.

Wydana decyzja o warunkach zabudowy zawiera:

1. warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w szczególności:
2. maksymalna powierzchnia zabudowy.
3. wysokość budynku (ilość kondygnacji, wysokość elewacji frontowych – do krawędzi i do kalenicy dachu.
4. geometria dachu, ewentualnie kąt ich nachylenia.
5. szerokość elewacji frontowej, czyli elewacji równoległej do drogi, z której odbywa się główny wjazd na działkę, wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na analizowanym obszarze, z tolerancją do 20%
6. linia zabudowy – nieprzekraczalna lub obowiązująca, wyznaczona najczęściej jako przedłużenie linii zabudowy istniejących budynków na sąsiednich działkach.
7. warunki dotyczące ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu i zdrowia ludzi oraz ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, a zwłaszcza:
8. określenie, czy teren inwestycji położony jest na obszarze objętym jakąkolwiek prawną formą ochrony przyrody, dziedzictwa kulturowego i zabytków, dóbr kultury współczesnej.
9. określenie, czy zamierzenie wymaga nałożenia ograniczeń, o których mowa w art. 73 Ustawy Prawo ochrony środowiska.
10. określenie tymczasowego miejsca gromadzenia odpadów stałych.
11. warunki dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, takie jak:
12. określenie dojazdu do planowanej inwestycji.
13. sposób zaopatrzenia w energię elektryczną, wodę.
14. sposób odprowadzenia ścieków bytowych, wód opadowych.
15. możliwe sposoby zaopatrzenia w energię cieplną.
16. wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich.
17. wymagania dotyczące ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych, narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych, poprzez wskazanie granic i sposobów zagospodarowania obszarów lub obiektów, podlegających ochronie.
18. załącznik graficzny, na którym przedstawiono linie rozgraniczające teren inwestycji, oraz graficzne oznaczenie odległości obowiązującej lub nieprzekraczalnej linii zabudowy od granicy działki, sposób komunikacji.

Zobacz: Finanse

W przypadku działek, których przeznaczenie w ewidencji gruntów jest rolnicze, przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, organ wydający decyzję o warunkach zabudowy, uzgadnia ją ze starostą w zakresie ochrony gruntów rolnych.

Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, lub inne grunty o najniższej przydatności rolniczej. Wyłączenie niektórych gruntów z produkcji rolnej następuje automatycznie, z chwilą rozpoczęcia innego niż rolnicze użytkowania gruntów, część natomiast można wyłączyć z produkcji rolnej, po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie.

Przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, starosta uzgadnia decyzję w formie postanowienia i wskazuje sposób wyłączenia obszarów z produkcji rolnej.

Po otrzymaniu decyzji o warunkach zabudowy, inwestor posiada dostateczne informacje, by podjąć decyzję o zasadności planowanej inwestycji oraz rozpoczęcia prac nad projektem architektoniczno-budowlanym. Ostateczna decyzja o warunkach zabudowy stanowi, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, niezbędny załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę.