Coraz więcej nowych mieszkań w ofercie rynkowej, ale czy zwiększa się liczba chętnych do ich kupna

• Oferta nowych mieszkań na rynku: niska ale stabilna sprzedaż
• Oferta nowych mieszkań na rynku: wysokie stopy procentowe głównym powodem słabej sprzedaży
• Oferta nowych mieszkań na rynku: rośnie zainteresowanie mieszkaniami
• Oferta nowych mieszkań na rynku: czynniki wpływające na przyszłe ożywienie
• Oferta nowych mieszkań na rynku: Polacy szukają własnego M na obrzeżach największych miast
• Oferta nowych mieszkań na rynku: w Warszawie ponad połowa klientów to single i pary

Poziom sprzedaży wciąż niski, ale zainteresowanie nabywców rekordowo wysokie – eksperci JLL i portalu RynekPierwotny.pl przedstawiają analizę sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce

Poziom sprzedaży na rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach utrzymuje się na niskim, ale stabilnym poziomie – w ostatnim kwartale było to 3 tys. jednostek w Warszawie, 1,5 tys. w Trójmieście oraz 1,3 tys. w Krakowie i we Wrocławiu. Jednocześnie zainteresowanie nabywców wyraźnie się ożywiło.
W I kw. 2025 roku liczba zapytań od użytkowników portalu RynekPierwonty.pl osiągnęła rekordowy poziom – aż o 31% wyższy niż w najbardziej aktywnym miesiącu trwania programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Eksperci JLL oraz portalu RynekPierwotny.pl przedstawiają analizę sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce wraz perspektywą na kolejne miesiące.

Oferta nowych mieszkań na rynku: niska ale stabilna sprzedaż

Zgodnie z danymi JLL na wszystkich największych rynkach w Polsce obserwujemy niskie, ale stabilne wolumeny sprzedaży. W przypadku stolicy w ostatnich dwunastu miesiącach deweloperzy sprzedawali średnio około 3 tys. jednostek kwartalnie.
Wyniki w przypadku Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta były zbliżone i wahały się w przedziale 1,4-1,5 tys. jednostek, jednak w okresie styczeń-marzec 2025 r. liczba sprzedanych mieszkań w Krakowie i Wrocławiu wyhamowała do 1,3 tys. Najsłabiej sprzedawały się mieszkania w Łodzi, gdzie trudno było osiągnąć poziom 1,0 tys. jednostek.

Oferta nowych mieszkań na rynku: wysokie stopy procentowe głównym powodem słabej sprzedaży

Kluczowym czynnikiem kształtującym sytuację na rynku mieszkaniowym są stopy procentowe. Ich wysoki poziom, niezmienny na przestrzeni minionego roku, był jednym z głównych powodów niskiej sprzedaży. Wysoki poziom stóp procentowych oznacza on nie tylko drogą ratę, ale przede wszystkim problemy ze zdolnością kredytową. W połączeniu z buforem ostrożnościowym i restrykcyjnymi wymaganiami banków, okazuje się, że wielu potencjalnych nabywców musiało odłożyć decyzję o zakupie. Na przestrzeni minionych kwartałów nie pomagała również informacja o potencjalnym programie dopłat do kredytów.
- Oczekiwanie na nowe propozycje dopłat odsuwało w czasie zakup mieszkania w przypadku nabywców pierwszych mieszkań. Pozostali mogli zastanawiać się nad ewentualnymi spadkami cen mieszkań, o których było głośno. Warto wspomnieć także o otoczeniu nie tyle rynkowym, co odczuciach i emocjach związanych z napięciami i sytuacją geopolityczną - oczywiste jest, że w niespokojnych czasach ważne decyzje są odraczane – mówi Aleksandra Gawrońska Director, Head of Residential Research, JLL.

Oferta nowych mieszkań na rynku: rośnie zainteresowanie mieszkaniami

Od połowy 2024 roku, po okresie wyhamowania spowodowanego zakończeniem programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, obserwujemy rosnącą liczbę zapytań od klientów – szczególnie w największych miastach. Według danych portalu RynekPierwotny.pl, w I kw. 2025 roku liczba zapytań od użytkowników osiągnęła rekordowy poziom – aż o 31% wyższy niż w najbardziej aktywnym miesiącu trwania programu dopłat. Co istotne, dużą część zainteresowanych stanowi nowa grupa nabywców, którzy dopiero rozpoczynają swoje poszukiwania i zapoznają się z rynkową ofertą.
W porównaniu z okresami spowolnienia wywołanymi pandemią Covid-19 w 2020 r., czy wybuchem wojny w Ukrainie w roku 2022, bądź z kryzysowym rokiem 2009, obecny poziom sprzedaży mieszkań jest na znacznie wyższym poziomie. Dzisiejszym wyzwaniem jest jednak wysoka oferta i relacja liczby dostępnych mieszkań w stosunku do sprzedaży. Według danych JLL czas wyprzedaży oferty pogorszył się na większości rynków a Kraków i Wrocław dołączyły do grupy miast z wyraźną nadpodażą.
Eksperci JLL wskazują, że potrzeba byłoby około dwóch lat, aby przy obecnym tempie sprzedaży wyprzedać bieżącą ofertę na czterech największych rynkach: w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. Jedynie w przypadku Warszawy i Trójmiasta, gdzie obecna oferta pozostaje zbliżona do odnotowywanej rocznej sprzedaży, nadal możemy mówić o poziomie bliskim równowagi rynkowej

Oferta nowych mieszkań na rynku: czynniki wpływające na przyszłe ożywienie

Przyszłe ożywienie na rynku mieszkaniowym zależy od szeregu wzajemnie powiązanych czynników ekonomicznych, politycznych i społecznych.
- Kluczową rolę odegrają decyzje RPP dotyczące obniżek stóp procentowych, które mogą rozpocząć się już dzisiaj. Niższe stopy procentowe zwiększą dostępność kredytów, co prawdopodobnie przełoży się na wzrost liczby zakupów finansowanych kredytem. Równocześnie, nabywcy dysponujący gotówką mogą zacząć obawiać się zamykającego się "okienka promocji" i zdecydować się na zakupy, zanim ceny zaczną rosnąć. Proces ten ma szanse zacząć się najwcześniej w Warszawie i Trójmieście – mówi Kazimierz Kirejczyk, Housing Strategy Advisor, JLL.
Istotnym czynnikiem będzie również ostateczna decyzja co do kształtu programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, a raczej informacja o tym, czy taki program w ogóle wejdzie w życie. Nie bez znaczenia pozostają czynniki geopolityczne, takie jak potencjalny rozejm na Ukrainie, który mógłby poprawić poczucie bezpieczeństwa zarówno osób kupujących dla siebie, jak i inwestorów.

Oferta nowych mieszkań na rynku: Polacy szukają własnego M na obrzeżach największych miast

Aż 89% poszukujących mieszkań w siedmiu największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, GZM) koncentruje się na lokalizacjach położonych poza centralnymi dzielnicami – głównie na obrzeżach i w dzielnicach pośrednich (zlokalizowanych między obrzeżami a centrum). Kupujący coraz częściej wybierają tańsze oferty oraz mniejsze metraże, co potwierdza rosnące od początku 2024 roku zainteresowanie kawalerkami i mieszkaniami 2-pokojowymi.
- Zmianie uległy też same motywacje zakupowe. O ile jeszcze dwa lata temu znaczący udział w popycie stanowili inwestorzy, dziś ich aktywność wyraźnie spadła – co jest efektem wysokich kosztów finansowania, stagnacji na rynku najmu i ograniczonej rentowności. W efekcie obserwujemy coraz większą liczbę nabywców poszukujących nieruchomości z myślą o własnych potrzebach, nie zaś o inwestycji - tłumaczy Jan Dziekoński, Dyrektor Działu Badań w portalu RynekPierwotny.pl.

Oferta nowych mieszkań na rynku: w Warszawie ponad połowa klientów to single i pary

Na warszawskim rynku nieruchomości wśród kupujących prym wiodą single i bezdzietne pary. Stanowią oni już ponad 56% wszystkich klientów, co oznacza wzrost o aż 11 punktów procentowych w porównaniu z rokiem 2023. Najczęściej interesują ich mieszkania 2- lub 3-pokojowe, o powierzchni od 30 do 70 m². Rodziny z kolei coraz częściej rozglądają się za większymi lokalami (4 pokoje i więcej), co wiąże się z potrzebą większej przestrzeni życiowej.
Co ciekawe, osoby poszukujące mieszkania w Warszawie wykazywały dużą otwartość co do lokalizacji. Aż 40% z nich nie miało jasno określonych preferencji dotyczących dzielnicy, w której chcieliby zamieszkać. Natomiast 43% zawężało swoje poszukiwania do kilku wybranych dzielnic. Wśród najczęściej rozważanych znalazły się m.in. Białołęka, Rembertów, Targówek, Ursus, Wawer, Włochy oraz Wesoła.