REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Stopy w górę, a ceny mieszkań wciąż rosną

Expander
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Stopy w górę, a ceny mieszkań wciąż rosną
Stopy w górę, a ceny mieszkań wciąż rosną
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Z danych opublikowanych prze NBP na temat transakcyjnych cen mieszkań w IV kw. 2021 r. wynika , że pomimo podwyżek stóp procentowych, ceny mieszkań wciąż rosły. O ile?

W Gdyni ceny nowych mieszkań wzrosły aż o 35% r/r

Z danych NBP na temat cen transakcyjnych wynika, że na rynku pierwotnym najbardziej imponujące podwyżki miały miejsce w przypadku nowych mieszkań w Gdyni (35% r/r), Białymstoku (30% r/r) i Szczecinie (27% r/r). Najsłabiej rosły natomiast w Olsztynie (9% r/r) i Opolu (9% r/r). W przypadku rynku wtórnego najmocniejsze wzrosty pojawiły się w Krakowie (21% r/r), Kielcach (17% r/r) i Zielonej Górze (17% r/r).

REKLAMA

Katowice jedynym miastem ze spadkiem cen za mieszkania

Warto również porównać ceny w IV kwartale 2021 r. z tymi z III kw. 2021 r. Gdyby ceny zaczęły spadać, to tu byłoby to widać najszybciej. Nawet w tym ujęciu ceny jednak wciąż rosły. Jedynym wyjątkiem są Katowice. Nowe lokale były tam o 0,6% tańsze niż w poprzednim kwartale, a na rynku wtórnym spadek o 1,7% pokazał indeks hedoniczny (pokazuje zmiany cen uwzględniając zmiany w rodzaju sprzedawanych mieszkań).

Średnie ceny transakcyjne w IV kw. 2021 r.

Średnie ceny transakcyjne w IV kw. 2021 r.

Średnie ceny transakcyjne w IV kw. 2021 r.

Expander

Dlaczego ceny mieszkań szybko rosły pomimo podwyżek stóp procentowych?

Tak mocny wzrost cen może wydawać się dziwny. W październiku, listopadzie i grudniu pojawiły się przecież podwyżki stóp procentowych, które powinny hamować wzrost cen mieszkań. Warto jednak pamiętać, że od momentu podjęcia decyzji o zakupie mieszkania do oficjalnego zakupu mija zwykle 1-3 miesiące. Jest to więc w dużej mierze efekt decyzji jeszcze z III kwartału. Pierwsze efekty podwyżek zobaczymy więc dopiero w danych z tego roku.

Na mieszkania trzeba oszczędzać wiele lat

Warto też pamiętać, że na wzrost cen mieszkań pozwalały rosnące wynagrodzenia. Ceny rosły jednak szybciej, co doprowadziło do spadku dostępności mieszkań. W przypadku siedmiu największych miast, zakup nowego 50-metrowego mieszkania wymaga wydania kwoty odpowiadającej 115 średnich pensji netto. Rok wcześniej było to 109 pensji , a najlepszym momencie (III kw. 2006 i IV kw. 2017) było to 101 pensji. Przy założeniu, że ktoś z myślą o zakupie mieszkania odkładać aż połowę dochodów, można powiedzieć, że na mieszkanie trzeba pracować 2,5 roku dłużej niż pod koniec 2017 r.

Ile średnich pensji netto kosztuje nowe mieszkanie 50 m2

Ile średnich pensji netto kosztuje nowe mieszkanie 50 m2

Expander

Kiedyś zakup mieszkania wymagał 15-letnich dochodów

Należy jednak dodać, że choć relacja dochodów i cen mieszkań się pogorszyła, to wciąż jest dużo lepsza niż w szczycie poprzedniego boomu na rynku. W IV kw. 2007 r. zakup nowego mieszkania o powierzchni 50 m2 wymagał wydania równowartości aż 188 średnich pensji netto.

Dla uproszczenia przeliczmy to na lata. W IV kw. 2021 r. potrzebne były dochody z 9 lat i 7 miesięcy. W najlepszym momencie (III kw. 2006 i IV kw. 2017) było to 8 lat i 4 miesiące. W najgorszym momencie (IV kw. 2007) potrzebne były dochody aż z 15 lat i 8 miesięcy. To oczywiście nie licząc żadnych wydatków. Gdyby ktoś o takich dochodach faktycznie chciał odłożyć pełną kwotę potrzebną na zakup mieszkania, to trwałoby to znacznie dłużej.

Jaki wpływ na dostępność mają podwyżki stóp procentowych?

Przeciętny człowiek kupujący mieszkanie rzadko jest jednak w stanie uzbierać kwotę potrzebną na zakup mieszkania. Zwykle większą część pieniędzy pożycza, korzystając z kredytu hipotecznego. Dlatego żeby sprawdzić jaka jest dostępność mieszkań dla takich nabywców, trzeba uwzględnić nie tylko ceny i poziom wynagrodzeń, ale również koszt kredytu.

Sprawdźmy jaką część dochodu netto pary pochłania rata, przy założeniu, że zarabiają po 80% średniej pensji netto. W IV kw. 2021 r. ich łączne dochody wyniosły więc 7 130 zł miesięcznie. Zakładamy, że zgromadzili tylko 10% wkładu własnego i chcą kupić nowe mieszkanie o powierzchni 50 m2 po średniej cenie dla siedmiu największych miast.

Rata pochłonie ponad 40% dochodu

W IV kw. 2021 r. rata pochłaniałaby 33% dochodu naszej przykładowej pary. Rok wcześniej było to 30%. Dostępność mieszkań tylko minimalnie się więc pogorszyła. Znacząca zmiana nastąpi dopiero w tym roku. Jest niemal pewne, że w I kw. 2022 r. ten udział przekroczy 40%. Dostępność mieszkań znacząco spadnie, ponieważ banki obawiają się udzielania kredytów przy tak wysokim wskaźniku raty do dochodu.

Ile procent dochodu przykładowej pary pochłania pierwsza rata kretydu mieszkaniowego

Ile procent dochodu przykładowej pary pochłania pierwsza rata kredytu mieszkaniowego

Expander

Co zrobić, aby poprawić swoją szansę na kredyt mieszkaniowy

Jeśli ktoś planuje założenie rodziny i chciałby w najbliższym czasie kupić mieszkanie z pomocą kredytu, to jest w trudnej sytuacji. Z każdym miesiącem rosną stopy procentowe więc dostępna kwota kredytu coraz bardziej spada. Jeśli ktoś we wrześniu 2021 r. mógł liczyć na 400 000 zł, to obecnie dostanie już tylko ok. 289 000 zł. To spadek o ponad 100 000 zł. Jest jednak kilka sposobów, które zwiększają szansę na uzyskanie kredytu.

Po pierwsze warto porównywać oferty banków. Dostępna kwota w poszczególnych bankach może się różnić o ponad 100 000 zł. Najlepiej też zrezygnować z wszystkich posiadanych już limitów kredytowych, kart kredytowych czy spłacić kredyty ratalne. Dzięki temu wzrośnie dostępna kwota kredytu hipotecznego. Bardzo pomaga też dobra historia kredytowa, więc lepiej, aby przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego nie zdążyły się opóźnienia w spłacie nawet jakiegoś małego kredytu.

Warto też pamiętać, że im wyższe dochody tym łatwiej o kredyt. Warto więc spróbować wynegocjować z pracodawcą podwyżkę wynagrodzenia. Jeśli natomiast chodzi o zmianę pracy na lepiej płatną, to takie rozwiązanie może wydłużyć cały proces uzyskania kredytu. Na początku zwykle podpisywana jest umowa próbna na 3 miesiące. Banki preferują natomiast zdecydowanie dłuższe umowy, najlepiej na czas nieokreślony lub przynajmniej na kilka lat. W przypadku zmiany pracy trzeba byłoby więc zaczekać na zakończenie okresu próbnego i podpisanie kolejnej umowy.

Jeśli mamy taką możliwość, to najlepiej wnioskować o kredyt wspólnie z drugą osobą. Część banków obawia się pojedynczych kredytobiorców. W sytuacji utraty pracy taka osoba może nie poradzić sobie ze spłatą. Gdy jest np. dwóch kredytobiorców i oboje pracują, to utrata dochodów przez jednego z nich wciąż pozwala na utrzymanie się i terminową spłatę rat.

Na koniec warto dodać, że szukając sposobu na uzyskanie kredytu nie należy przesadzać z kwotą zadłużenia. Jest bardzo prawdopodobne, że stopy procentowe jeszcze wzrosną, a wraz z nimi raty kredytów. Przy zbyt wysokim zadłużeniu możemy nie poradzić sobie ze spłatą.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Expander
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Jak, zdaniem deweloperów, rząd może wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym?

    Jakie decyzje nowego rządu byłby najbardziej skuteczne, by możliwe było przyspieszenie tempa budowy mieszkań i zwiększenie bardzo niskiej podaży? Jak dalej będzie rozwijał się rynek mieszkaniowy? Deweloperzy odpowiadają.

    Ulga mieszkaniowa: wyroki zakończą wątpliwości?

    Niedawno zapadł kolejny, interesujący nie tylko dla prawników wyrok w sprawie ulgi mieszkaniowej. Postanowiliśmy go przybliżyć. Analizujemy również inne wyroki.

    Frankowicze nie odpuszczają, sądy przeżywają oblężenie. Nie opłaca się iść na ugodę z bankiem?

    Frankowicze nie wierzą w ugody. W sądach znowu wzrosła liczba pozwów, a eksperci nie przewidują zmian w najbliższym czasie. Rośnie świadomość kredytobiorców, a ponadto coraz więcej wyroków jest korzystnych dla nich.

    Specjalne zasady kontroli tzw. obiektów wielkopowierzchniowych w prawie budowlanym

    Magazyny, hale sportowe, fabryczne, targowe, obiekty sportowe, galerie handlowe, czy nawet duże sklepy określa się w żargonie budowlanym jako tzw. obiekty (budowlane) wielkopowierzchniowe. Jako, że z tych budynków korzysta wiele osób jednocześnie, to przepisy budowlane nakładają na właścicieli i zarządców tych obiektów częstsze obowiązki kontrolne. Chodzi o regularne sprawdzanie stanu technicznego tych obiektów i instalacji w nich zamontowanych, tak by ich użytkowanie było bezpieczne dla ludzi.

    REKLAMA

    Zaoszczędzisz 20 złotych, stracisz 200 tysięcy. Takie są skutki wzrostu wartości domów i mieszkań i niezwaloryzowanej polisy

    Ubezpieczyciele alarmują: setki tysięcy właścicieli mieszkań i domów nie ma świadomości, że trzeba je doubezpieczyć – zaktualizować wartość, by polisy nadal spełniały swoją rolę. Konsekwencje są dramatyczne, szczególnie gdy dojdzie do poważnej szkody. Pożar domu ubezpieczonego jako wart 600 tys. zł może oznaczać stratę 200 tys. zł, gdy jego wartość wzrosłą do 800 tys. zł.

    Wakacje kredytowe 2024. Tylko gdy rata kredytu mieszkaniowego przekracza 40 proc. średniego miesięcznego dochodu? [Projekt]

    Posłowie Polski 2050 - Trzeciej Drogi wnieśli 28 listopada 2023 r. do Sejmu projekt ustawy dotyczący wakacji kredytowych w 2024 roku. W myśl tego projektu w przyszłym roku wakacje kredytowe miałyby przysługiwać, jeżeli wydatki kredytobiorcy związane z obsługą miesięcznych rat kredytu mieszkaniowego przekraczają 40 proc. średniego miesięcznego dochodu.

    Ubezpieczenie mieszkania 2023 – wskazane dopłaty. Mieszkania drożeją i są niedoubezpieczone

    Wartość domów i lokali wyraźnie wzrosła w ostatnim czasie. Niestety, ich właściciele nie zawsze to uwzględniają przy zakupie polisy. Jak wskazują eksperci RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl skutkiem jest niedoubezpieczenie. 

    Dobra wiadomość dla planujących kupno mieszkania: w trzecim kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę o ponad 30 proc. więcej mieszkań niż w połowie roku

    Choć zgodnie z oczekiwaniami chętni na Bezpieczny Kredyt 2 procent w trzecim kwartale 2023 roku zdominowali rynek kredytów hipotecznych, to jednak nadal liczącą się grupą osób pożyczających pieniądze na kupno mieszkania lub domu są klienci nie korzystający ze specjalnej ścieżki. Dzięki temu liczba zaciągniętych kredytów rok do roku podwoiła się. Wzrosłą także średnia wartość kredytów, do czego także mocno przyczynili się aplikujący o pieniądze na pierwsze mieszkanie; oni zaciągają kredyty w wysokości wyższej niż pozostali kredytobiorcy.

    REKLAMA

    Kiedy można wymeldować osobę z mieszkania? Jakie dowody wskazują na trwałe opuszczenie miejsca stałego zamieszkania?

    W postępowaniu dotyczącym wymeldowania osoby z mieszkania nieuprawnione jest oparcie decyzji wyłącznie na informacjach wynikających z oględzin z pomięciem pozostałych dowodów (np. takich jak informacja o niskim zużyciu wody i energii elektrycznej, czy nie podejmowanie korespondencji kierowanej na adres stałego zameldowania). Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 9 października 2023 r. W uzasadnieniu tego wyroku znajdziemy ciekawą i bogatą argumentację prawną dotyczącą przesłanek wymeldowania oraz oceny dowodów potwierdzających trwałe opuszczenie miejsca stałego zamieszkania (pobytu stałego) lub zaprzeczających temu opuszczeniu.

    2024: jak długo trzeba oszczędzać na wkład własny do kredytu hipotecznego na mieszkanie. Ile lat oszczędzania by kupić lokum bez pożyczania

    Dla zdecydowanej większości Polaków kupno własnego mieszkania z oszczędności jest niemożliwe. Nawet przy wysokich zarobkach dwóch osób – małżonków czy partnerów, gdy jedna pensja w całości odkładana jest w formie oszczędności na przyszłe lokum – trzeba kilkunastu lat takich wyrzeczeń, by zgromadzić kapitał potrzebny na kupno mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych.

    REKLAMA