REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Stopy w górę, a ceny mieszkań wciąż rosną

Expander
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Stopy w górę, a ceny mieszkań wciąż rosną
Stopy w górę, a ceny mieszkań wciąż rosną
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Z danych opublikowanych prze NBP na temat transakcyjnych cen mieszkań w IV kw. 2021 r. wynika , że pomimo podwyżek stóp procentowych, ceny mieszkań wciąż rosły. O ile?

W Gdyni ceny nowych mieszkań wzrosły aż o 35% r/r

Z danych NBP na temat cen transakcyjnych wynika, że na rynku pierwotnym najbardziej imponujące podwyżki miały miejsce w przypadku nowych mieszkań w Gdyni (35% r/r), Białymstoku (30% r/r) i Szczecinie (27% r/r). Najsłabiej rosły natomiast w Olsztynie (9% r/r) i Opolu (9% r/r). W przypadku rynku wtórnego najmocniejsze wzrosty pojawiły się w Krakowie (21% r/r), Kielcach (17% r/r) i Zielonej Górze (17% r/r).

REKLAMA

Katowice jedynym miastem ze spadkiem cen za mieszkania

Warto również porównać ceny w IV kwartale 2021 r. z tymi z III kw. 2021 r. Gdyby ceny zaczęły spadać, to tu byłoby to widać najszybciej. Nawet w tym ujęciu ceny jednak wciąż rosły. Jedynym wyjątkiem są Katowice. Nowe lokale były tam o 0,6% tańsze niż w poprzednim kwartale, a na rynku wtórnym spadek o 1,7% pokazał indeks hedoniczny (pokazuje zmiany cen uwzględniając zmiany w rodzaju sprzedawanych mieszkań).

Średnie ceny transakcyjne w IV kw. 2021 r.

Dalszy ciąg materiału pod wideo
Średnie ceny transakcyjne w IV kw. 2021 r.

Średnie ceny transakcyjne w IV kw. 2021 r.

Expander

Dlaczego ceny mieszkań szybko rosły pomimo podwyżek stóp procentowych?

Tak mocny wzrost cen może wydawać się dziwny. W październiku, listopadzie i grudniu pojawiły się przecież podwyżki stóp procentowych, które powinny hamować wzrost cen mieszkań. Warto jednak pamiętać, że od momentu podjęcia decyzji o zakupie mieszkania do oficjalnego zakupu mija zwykle 1-3 miesiące. Jest to więc w dużej mierze efekt decyzji jeszcze z III kwartału. Pierwsze efekty podwyżek zobaczymy więc dopiero w danych z tego roku.

Na mieszkania trzeba oszczędzać wiele lat

Warto też pamiętać, że na wzrost cen mieszkań pozwalały rosnące wynagrodzenia. Ceny rosły jednak szybciej, co doprowadziło do spadku dostępności mieszkań. W przypadku siedmiu największych miast, zakup nowego 50-metrowego mieszkania wymaga wydania kwoty odpowiadającej 115 średnich pensji netto. Rok wcześniej było to 109 pensji , a najlepszym momencie (III kw. 2006 i IV kw. 2017) było to 101 pensji. Przy założeniu, że ktoś z myślą o zakupie mieszkania odkładać aż połowę dochodów, można powiedzieć, że na mieszkanie trzeba pracować 2,5 roku dłużej niż pod koniec 2017 r.

Ile średnich pensji netto kosztuje nowe mieszkanie 50 m2

Ile średnich pensji netto kosztuje nowe mieszkanie 50 m2

Expander

Kiedyś zakup mieszkania wymagał 15-letnich dochodów

Należy jednak dodać, że choć relacja dochodów i cen mieszkań się pogorszyła, to wciąż jest dużo lepsza niż w szczycie poprzedniego boomu na rynku. W IV kw. 2007 r. zakup nowego mieszkania o powierzchni 50 m2 wymagał wydania równowartości aż 188 średnich pensji netto.

Dla uproszczenia przeliczmy to na lata. W IV kw. 2021 r. potrzebne były dochody z 9 lat i 7 miesięcy. W najlepszym momencie (III kw. 2006 i IV kw. 2017) było to 8 lat i 4 miesiące. W najgorszym momencie (IV kw. 2007) potrzebne były dochody aż z 15 lat i 8 miesięcy. To oczywiście nie licząc żadnych wydatków. Gdyby ktoś o takich dochodach faktycznie chciał odłożyć pełną kwotę potrzebną na zakup mieszkania, to trwałoby to znacznie dłużej.

Jaki wpływ na dostępność mają podwyżki stóp procentowych?

Przeciętny człowiek kupujący mieszkanie rzadko jest jednak w stanie uzbierać kwotę potrzebną na zakup mieszkania. Zwykle większą część pieniędzy pożycza, korzystając z kredytu hipotecznego. Dlatego żeby sprawdzić jaka jest dostępność mieszkań dla takich nabywców, trzeba uwzględnić nie tylko ceny i poziom wynagrodzeń, ale również koszt kredytu.

Sprawdźmy jaką część dochodu netto pary pochłania rata, przy założeniu, że zarabiają po 80% średniej pensji netto. W IV kw. 2021 r. ich łączne dochody wyniosły więc 7 130 zł miesięcznie. Zakładamy, że zgromadzili tylko 10% wkładu własnego i chcą kupić nowe mieszkanie o powierzchni 50 m2 po średniej cenie dla siedmiu największych miast.

Rata pochłonie ponad 40% dochodu

W IV kw. 2021 r. rata pochłaniałaby 33% dochodu naszej przykładowej pary. Rok wcześniej było to 30%. Dostępność mieszkań tylko minimalnie się więc pogorszyła. Znacząca zmiana nastąpi dopiero w tym roku. Jest niemal pewne, że w I kw. 2022 r. ten udział przekroczy 40%. Dostępność mieszkań znacząco spadnie, ponieważ banki obawiają się udzielania kredytów przy tak wysokim wskaźniku raty do dochodu.

Ile procent dochodu przykładowej pary pochłania pierwsza rata kretydu mieszkaniowego

Ile procent dochodu przykładowej pary pochłania pierwsza rata kredytu mieszkaniowego

Expander

Co zrobić, aby poprawić swoją szansę na kredyt mieszkaniowy

Jeśli ktoś planuje założenie rodziny i chciałby w najbliższym czasie kupić mieszkanie z pomocą kredytu, to jest w trudnej sytuacji. Z każdym miesiącem rosną stopy procentowe więc dostępna kwota kredytu coraz bardziej spada. Jeśli ktoś we wrześniu 2021 r. mógł liczyć na 400 000 zł, to obecnie dostanie już tylko ok. 289 000 zł. To spadek o ponad 100 000 zł. Jest jednak kilka sposobów, które zwiększają szansę na uzyskanie kredytu.

Po pierwsze warto porównywać oferty banków. Dostępna kwota w poszczególnych bankach może się różnić o ponad 100 000 zł. Najlepiej też zrezygnować z wszystkich posiadanych już limitów kredytowych, kart kredytowych czy spłacić kredyty ratalne. Dzięki temu wzrośnie dostępna kwota kredytu hipotecznego. Bardzo pomaga też dobra historia kredytowa, więc lepiej, aby przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego nie zdążyły się opóźnienia w spłacie nawet jakiegoś małego kredytu.

Warto też pamiętać, że im wyższe dochody tym łatwiej o kredyt. Warto więc spróbować wynegocjować z pracodawcą podwyżkę wynagrodzenia. Jeśli natomiast chodzi o zmianę pracy na lepiej płatną, to takie rozwiązanie może wydłużyć cały proces uzyskania kredytu. Na początku zwykle podpisywana jest umowa próbna na 3 miesiące. Banki preferują natomiast zdecydowanie dłuższe umowy, najlepiej na czas nieokreślony lub przynajmniej na kilka lat. W przypadku zmiany pracy trzeba byłoby więc zaczekać na zakończenie okresu próbnego i podpisanie kolejnej umowy.

Jeśli mamy taką możliwość, to najlepiej wnioskować o kredyt wspólnie z drugą osobą. Część banków obawia się pojedynczych kredytobiorców. W sytuacji utraty pracy taka osoba może nie poradzić sobie ze spłatą. Gdy jest np. dwóch kredytobiorców i oboje pracują, to utrata dochodów przez jednego z nich wciąż pozwala na utrzymanie się i terminową spłatę rat.

Na koniec warto dodać, że szukając sposobu na uzyskanie kredytu nie należy przesadzać z kwotą zadłużenia. Jest bardzo prawdopodobne, że stopy procentowe jeszcze wzrosną, a wraz z nimi raty kredytów. Przy zbyt wysokim zadłużeniu możemy nie poradzić sobie ze spłatą.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Expander

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy straty powstałe w tegorocznej powodzi będą większe niż w poprzednich?

Czy straty powstałe w tegorocznej powodzi będą większe niż w poprzednich? Na ten moment trudno już szacować szkody z powodzi, ale mogą być one większe niż sądzimy. Duże znaczenie mają tu koszty budowlane. 

Jakich mieszkań szukają millenialsi, a jakich pokolenie Z? [SONDA]

Jakich mieszkań szukają millenialsi, a jakie są w obszarze zainteresowania przedstawicieli pokolenia Z? Czy wybór i zakup mieszkania to kolejny obszar, w którym reprezentanci tych dwóch generacji znacząco się od siebie różnią? Sondę przygotował portal RynekPierwotny.pl

Żeby taryfy dynamiczne prądu się opłacały trzeba mieć w domu kosztowne urządzenia. Można je kupić z dofinansowaniem

Od 24 sierpnia 2024 r. klienci dużych sprzedawców energii elektrycznych mogą już przejść na taryfy dynamiczne, w których rozliczenia za zużytą energię odbywają się według bieżących cen z Towarowej Giełdy Energii. W praktyce to rozwiązanie nie dla wszystkich jest jednak opłacalne. – To jest bardzo atrakcyjne rozwiązanie, jeśli mamy sterowalne systemy energetyczne, czyli np. magazyn energii, magazyn ciepła, sterowalne klimatyzatory, pompę ciepła, samochód elektryczny albo wszystko to naraz – mówi Dawid Zieliński, prezes zarządu Columbus Energy. Jak wskazuje, to może zwiększyć zainteresowanie dotacjami z rządowych programów Czyste Powietrze i Mój Prąd, które ponownie oferują dofinansowania dla osób fizycznych.

Od 2025 r. obowiązek selektywnej zbiórki odpadów budowlanych i rozbiórkowych. Jak dostosować się do nowych przepisów?

W Polsce od 1 stycznia 2025 r. wejdą w życie przepisy stanowiące obowiązek selektywnej zbiórki i odbioru odpadów budowlanych oraz rozbiórkowych, z rozróżnieniem na takie materiały jak drewno, metale, szkło, tworzywa sztuczne, gips oraz odpady mineralne. Jakie wyzwania pojawiają się w kontekście tego obowiązku dla firm budowlanych?

REKLAMA

Jak zmieniały się ceny ciepłej i zimnej wody przez lata?

Wzrost opłat za wodę to ostatnio dość głośny temat. Sprawdzamy zatem, jak ceny ciepłej oraz zimnej wody zmieniały się przez ostatnie 15 lat - 20 lat. 

Mimo zastoju na rynku, mieszkania nie chcą tanieć. Po stabilizacji cen w lipcu w sierpniu znów w większości miast wrócił trend wzrostowy

Na rynku mieszkań z drugiej ręki przybywa dużo nowych ofert. O dziwo jednak stosunkowo dużo jest też wycofywanych, mimo niesfinalizowania oferty. To dowodzi, że ani sprzedający, ani kupujący nie są usatysfakcjonowani aktualnymi cenami.

Po wakacjach na południu Europy Polacy nabierają chęci kupna nieruchomości w Hiszpanii, Włoszech, Chorwacji. Czy warto?

Tegoroczne lato nad Wisłą było wyjątkowo gorące, ale w dłuższej perspektywie lokatorów w Polsce czeka sezon grzewczy, krótkie dni i mroźne noce. Można tego uniknąć mieszkając całorocznie tam, gdzie chętnie wyjeżdżamy na wakacje. Za mieszkanie nad morzem w Hiszpanii lub we Włoszech zapłacimy mniej niż za nieruchomość w Polsce.

Szalone ceny na rynku nieruchomości sprawiły, że najwięcej osób poszukuje teraz domów o powierzchni 80-100 metrów kwadratowych

Kupujący domy są realistami. Wiedzą, że by zmieścić się z wydatkiem w milionie złotych – a na taki wydatek stać większość – muszą ograniczyć się do domów małych. Właściwie domków – o powierzchni do 80 metrów, a przy sprzyjających okolicznościach, stumetrowych.

REKLAMA

8-15 proc. rocznie zysku z zakupu mieszkania na wynajem studentom [przykłady, obliczenia]

Zakup mieszkania z myślą o wynajmie studentom to stabilny i dochodowy sposób na lokowanie kapitału. Klucz do sukcesu leży w odpowiednim przygotowaniu nieruchomości oraz wyborze lokalizacji, która zapewni wysoki popyt. Mieszkania w miastach akademickich, które dodatkowo mają też potencjał turystyczny, oferują atrakcyjną stopę zwrotu, a także potencjalny wzrost wartości nieruchomości w perspektywie długofalowej. Na uwagę inwestycyjną zasługują tu zwłaszcza większe metraże mieszkań.

Teraz dom na przedmieściach tańszy od średniego mieszkania w centrum miasta. Co wybierają Polacy

Opcja zakupu domu pod miastem – zwłaszcza bliźniaka lub szeregowca – stała się rozwiązaniem dużo tańszym niż kupno nawet niezbyt dużego mieszkania w centrum miasta. Taki dom teraz można kupić okazyjnie także dlatego, że wielu rozczarowanych wadami mieszkania na przedmieściach chce powrotu do centrum.

REKLAMA