Sprzedaż mieszkań wyhamowała, czy można liczyć na spadek cen. Nie, bo deweloperzy natychmiast zmniejszyli podaż

• Sprzedaż mieszkań: kredyt na#Start mocno namieszał
• Sprzedaż nowych mieszkań: kupują we Wrocławiu i w Trójmieście, a gdzie sprzedaż zahamowała
• Sprzedaż nowych mieszkań: oferta się powiększa, ale tylko w zakresie najdroższych lokali
• Sprzedaż nowych mieszkań: ceny wyhamowały, ale czy zaczną spadać
• Sprzedaż nowych mieszkań 2024: deweloperzy jeszcze mocniej stawiają na zamożnych klientów
• Sprzedaż nowych mieszkań: czy w ofercie są jeszcze takie poniżej 10 tys, zł za mkw.

Kredytu na#Start nie ma, a ceny nowych mieszkań i tak wzrosły. Czy są szanse na cenową stabilizację?

Sprzedaż mieszkań: kredyt na#Start mocno namieszał

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wciąż jednak nie wykluczają cenowej stabilizacji.
– Kiedy w pierwszym kwartale tego roku firmy deweloperskie rzuciły na rynek rekordową liczbę mieszkań, najpewniej zdawały sobie sprawę, że po wygaśnięciu programu Bezpieczny Kredyt 2% popyt na nie przez jakiś czas będzie mniejszy – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
– Jednak prawdopodobnie mało który deweloper spodziewał się, że w tym roku zmaleje liczba kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki na zasadach rynkowych. Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej, w maju spadła także liczba wniosków kredytowych, zaś czerwiec nie przyniósł znaczącej poprawy w tej kwestii – dodaje ekspert.

Ponadto wiele wskazuje na to, że zmniejsza się skala zakupów inwestycyjnych, i to mimo zapowiedzi nowego programu wsparcia kredytobiorców Kredyt mieszkaniowy na#Start, która powinna zdopingować tych, którzy na dopłatę nie mają szans. 
ymczasem w maju pojawiły się wątpliwości, czy ten program w ogóle wejdzie w życie. W efekcie drugi kwartał przyniósł spadek sprzedaży nowych mieszkań. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w siedmiu największych metropoliach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii) deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie ok. 12,5 tys. mieszkań, czyli o 19% mniej niż w pierwszym kwartale tego roku.
Także całe pierwsze półrocze było o 10% gorsze pod tym względem od analogicznego okresu przed rokiem.

Sprzedaż nowych mieszkań: kupują we Wrocławiu i w Trójmieście, a gdzie sprzedaż zahamowała

Oczywiście inne odczucia mogą mieć deweloperzy działający w poszczególnych metropoliach. Największe tąpnięcie w sprzedaży nowych mieszkań w drugim kwartale odnotowano w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (aż o 42%), Łodzi (o 35%),  Warszawie (o 26%),  i w nieco mniejszym stopniu w Krakowie (o 13%) i Poznaniu (o 6%). Natomiast więcej mieszkań niż trzy miesiące wcześniej udało się zaś sprzedać deweloperom wrocławskim (o 7%) i trójmiejskim (o 5%). 

W tej sytuacji część firm zdecydowała się na ograniczenie podaży. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w drugim kwartale deweloperzy wprowadzili na rynki siedmiu największych metropolii łącznie nieco ponad 15,6 tys. mieszkań, czyli o ponad jedną piątą mniej niż w pierwszych trzech miesiącach tego roku.
Przy czym w Poznaniu nowa podaż spadła aż o 46%, w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii - o 45%, w Trójmieście – o 41%, zaś w Warszawie – o 28%. Więcej niż w pierwszym kwartale br. mieszkań wprowadzili do sprzedaży jedynie deweloperzy wrocławscy (aż o 41%) i łódzcy (o 17%), przy czym bilans całego pierwszego półrocza  jest dodatni w porównaniu z analogicznym okresem sprzed roku.

Sprzedaż nowych mieszkań: oferta się powiększa, ale tylko w zakresie najdroższych lokali

Marek Wielgo podkreśla, że sytuacja układa się na razie po myśli potencjalnych nabywców mieszkań. Także w czerwcu, w większości metropolii, minimalnie wzrosła ich oferta (wyjątkami było Trójmiasto i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia), bo wprowadzonych na rynek było więcej niż sprzedanych.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec czerwca br. osoby myślące o zakupie nowego mieszkania mogły przebierać w ponad 55,5 tys. ofert. Łącznie było ich o 29% więcej niż w grudniu ubiegłego roku. Szczególnie imponujący wzrost oferty odnotowano we Wrocławiu – aż o 54% i w Poznaniu – o 47%. W Warszawie oferta wzrosła o 35%, a w Krakowie – o 22%.

Podaż nowych mieszkań w największych metropoliach raczej nie jest obecnie na tyle duża, by deweloperzy mieli zacząć je wyprzedawać. Zaostrzająca się konkurencja zmusiła jednak niektóre firmy do obniżek (np. w postaci kilkuprocentowych rabatów czy gratisów typu komórka lokatorska lub miejsce w garażu).
Na razie głównie w przypadku mniej popularnych lokalizacji i ostatnich lokali w zakończonych inwestycjach.  Niektóre firmy proponują też system odroczonej płatności, który polega na tym, że nabywca może wpłacić 80% lub nawet 90% ceny mieszkania dopiero przy jego odbiorze.
Dla tego, kto korzysta z kredytu oznacza to realną korzyść. Nie musi bowiem uruchamiać całej kwoty kredytu w momencie zakupu i płacić od całości odsetek. Deweloperzy zdają sobie sprawę, że wielu potencjalnych nabywców wstrzymuje się z decyzją zakupową ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Sprzedaż nowych mieszkań: ceny wyhamowały, ale czy zaczną spadać

Jak podkreśla ekspert. szczególnie cieszy jednak to, że w ostatnich dwóch miesiącach firmy deweloperskie zaczęły wprowadzać na rynek więcej mieszkań w segmencie popularnym, co zatrzymało wzrost średniej ceny metra kwadratowego.
Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w Krakowie i Trójmieście średnia utrzymała poziom z maja, zaś w Poznaniu spadła o 1%. Należy pamiętać jednak, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest wciąż dynamiczna.
W skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć, jeśli na rynek trafi pula drogich – jak na dany rynek – mieszkań. W czerwcu przykładem tego są Warszawa, Wrocław oraz miasta wchodzące w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropoli. Odnotowano tam 1% podwyżkę średniej ceny metra kwadratowego lokali dostępnych w ofercie firm deweloperskich. Przypomnijmy jednak, że w stolicy poprzednie dwa miesiące były okresem stabilizacji, zaś w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropoli trwała ona trzy miesiące z rzędu.

Z kolei w Łodzi ceny nowych mieszkań, w przeliczeniu na metr kwadratowy, rosną nieprzerwanie od trzech miesięcy, a w czerwcu br. średnia poszybowała w górę o 2%. Tym samym Łódź objęła prowadzenie w wyścigu o miano tegorocznego lidera podwyżek.
Od początku tego roku średnia cena metra kwadratowego wzrosła w tym mieście aż o 8%.  Miejsce na podium utrzymały Wrocław (wzrost o 7%) i Poznań (o 6%). W Warszawie i Krakowie ceny podskoczyły w ciągu sześciu miesięcy o 5%, zaś w Trójmieście i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 2%.

Sprzedaż nowych mieszkań 2024: deweloperzy jeszcze mocniej stawiają na zamożnych klientów

Jak zauważa Marek Wielgo, deweloperzy sporadycznie podnoszą ceny mieszkań, które już od jakiegoś czasu są w ich ofercie. Równocześnie wciąż rozpoczynają oni nowe inwestycje, a wśród nich są mieszkania adresowane do zamożnych klientów.
Na przykład w Warszawie jeden z deweloperów wprowadził do sprzedaży dość dużą pulę mieszkań w cenie od 27 tys. do 50 tys. zł za metr kwadratowy.
Natomiast w dziewięciu innych nowych warszawskich inwestycjach ceny wahały się średnio od ok. 11 tys. do 19 tys. zł za metr. Także we Wrocławiu i Łodzi pojawiły się stosunkowo drogie mieszkania. Równocześnie znikały najtańsze. To tłumaczy wzrost średniej ceny metra kwadratowego tych, które zostały w ofercie.

– Mieszkania w nowych inwestycjach najprawdopodobniej będą coraz droższe z powodu rosnących kosztów budowy. Jednak wciąż jest szansa na stabilizację średniej ceny metra kwadratowego wszystkich mieszkań w ofercie deweloperów. Paradoksalnie mógłby się do tego przyczynić Kredyt mieszkaniowy #naStart – uważa Marek Wielgo.
I wyjaśnia, że chodzi o to, żeby jeszcze więcej firm byłoby zainteresowanych budową mieszkań w segmencie popularnym, czyli „na kieszeń” kredytobiorców. W zależności od metropolii najczęściej mogą oni sobie pozwolić na wydatek do 500-700 tys. zł (łącznie z wkładem własnym).

Sprzedaż nowych mieszkań: czy w ofercie są jeszcze takie poniżej 10 tys, zł za mkw.

Dobra wiadomość jest taka, że w drugim kwartale br. wyraźnie wzrosła oferta lokali w tej cenie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że na koniec czerwca do kupienia za kwotę do 500 tys. zł było, w siedmiu metropoliach, łącznie ponad 9,5 tys. mieszkań z ujawnioną ceną. To o 7% więcej niż trzy miesiące wcześniej.
Najwięcej takich lokali oferują deweloperzy w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i Łodzi (ok. 3 tys.). Największy wzrost (aż 31%) odnotowano zaś we Wrocławiu. Liczba lokali w cenie do 500 tys. zł wzrosła z 455 do blisko 600. W Trójmieście ich oferta zmniejszyła się o 17%, ale i tak jest duża na tle pozostałych metropolii (blisko 900). Najmniej mieszkań do 500 tys. zł jest w Krakowie (niespełna 350).

Niestety, w ofercie krakowskich deweloperów nie ma już lokali z ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy.
W Warszawie ich znalezienie zaczyna graniczyć z cudem. Oczywiście we wszystkich największych miastach poprzeczka cenowa poszła w tym roku w górę.
W Łodzi jeszcze pół roku temu ponad połowa nowych mieszkań kosztowało mniej niż 10 tys. zł za metr kwadratowy. Obecnie stanowią niespełna jedną trzecią oferty firm deweloperskich.