Koniec z automatycznym przejmowaniem mieszkań komunalnych po śmierci najemcy. Co jeszcze wprowadza projekt ustawy?

• Zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów
• Minimalne kryteria dochodowe dla najemców lokali komunalnych
• Ograniczenia dotyczące posiadania własności lokalu
• Zmiany w zasadach podwyżek czynszów
• Zniesienie automatyzmu we wstępowaniu w najem lokalu po śmierci najemcy
• Wynajem lokali na czas oznaczony
• Zmiany w ustawie o dodatkach mieszkaniowych

Zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów

Mowa o projekcie nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Jak wskazał resort rozwoju i technologii, który przygotował nowelę, najistotniejsze rozwiązania dotyczą wyznaczania minimalnych kryteriów dochodowych, po których spełnieniu przysługiwać będzie prawo do ubiegania się o najem lokalu komunalnego.

Minimalne kryteria dochodowe dla najemców lokali komunalnych

Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które przygotowało projekt przytoczyło w ocenie skutków regulacji (OSR) dane GUS, z których wynika, że na najem lokalu od gminy oczekuje w Polsce blisko 124 tys. gospodarstw domowych. Przy tym o najem lokalu komunalnego ubiega się ponad 56 tys., a o najem socjalny ponad 67 tys. gospodarstw domowych. Dane te, w ocenie resortu, wskazują na problem z dostępnością lokali z zasobu gminnych nieruchomości, co wymaga wprowadzenia rozwiązań realizujących zasadę sprawiedliwości społecznej.

Przewidziane w projekcie zmiany dotyczące ustawy o ochronie praw lokatorów przewidują, że w przypadku jednoosobowych gospodarstw domowych ubiegających się o najem mieszkania komunalnego, średni miesięczny dochód netto z poprzedniego roku nie będzie mógł przekroczyć 80 proc. przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w danym województwie, a w przypadku większych gospodarstw domowych – 60 proc. Gminy będą mogły te progi podnieść, ale nie obniżyć.

Ograniczenia dotyczące posiadania własności lokalu

Ubiegający się o najem mieszkania komunalnego nie będzie mógł też posiadać prawa własności do „nadającego się do zamieszkania” lokalu ani domu jednorodzinnego na terenie miejscowości, w której znajduje się wynajmowany lokal, ani też w miejscowości pobliskiej.

Zmiany w zasadach podwyżek czynszów

Zmianom ulegną też zasady kalkulacji podwyżek czynszów w zasobie komunalnym. Jak zauważył resort, obowiązujące dziś rozwiązania prowadzą do bardzo wysokich podwyżek czynszu już przy nieznacznym przekroczeniu progów dochodowych, a jednocześnie wyłączają z niego najemców, którzy umowy najmu zawarli przed wejściem w życie w 2019 r. obowiązujących obecnie przepisów.

Proponowane zmiany zrównają sytuację wszystkich lokatorów, wprowadzając jednocześnie nowy wzór ustalania podwyżki czynszu. Obliczona zgodnie z nimi kwota będzie wprost proporcjonalna do skali przekroczenia progu dochodowego, dzięki czemu obciążenia najemców będą się kształtować adekwatne do poziomu dochodów.

Podwyżki dokonywane będą w oparciu o weryfikację dochodową przeprowadzaną przez gminę nie rzadziej niż raz na 3 lata. Zwolnieni z niej będą jednak najemcy prowadzący gospodarstwa domowe, w których skład wchodzą wyłącznie osoby w wieku emerytalnym lub trwale niezdolni do pracy renciści. Gmina będzie też mogła zwolnić z weryfikacji najemców, którzy wynajęli lokal po jego wcześniejszym wyremontowaniu na swój koszt lub przenieśli na gminę prawo własności należącego do nich mieszkania.

Zniesienie automatyzmu we wstępowaniu w najem lokalu po śmierci najemcy

Projekt przewiduje również zniesienie automatyzmu we wstępowaniu w najem lokalu komunalnego po śmierci najemcy. W takim przypadku umowa każdorazowo będzie wygasać, a osobom bliskim zmarłemu, które stale z nim zamieszkiwały, przysługiwać będzie roszczenie o zawarcie nowej umowy najmu tego lokalu. Umowa taka zawarta zostanie jednak tylko wtedy, jeżeli ubiegający się spełnią warunki dotyczące nieposiadania innego mieszkania lub domu jednorodzinnego w tej samej lub bliskiej miejscowości, a czynsz zostanie ustalony adekwatnie do uzyskiwanych przez nich dochodów.

Projektowane przepisy umożliwią gminom także wynajęcie do 20 proc. lokali w nowo wybudowanych i wyremontowanych budynkach na czas oznaczony, bez konieczności spełnienia kryteriów dochodowych przez najemców. Ma to zachęcić do zamieszkania na terenie gmin osób wykonujących zawody szczególnie ważne dla społeczności lokalnej - np. lekarzy czy nauczycieli.

Wynajem lokali na czas oznaczony

Projekt przewiduje także zmiany w ustawie o własności lokali, ustawie - Prawo budowlane oraz ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, mające doprecyzować zasady udostępniania lokali we wspólnotach mieszkaniowych i spółdzielniach mieszkaniowych w celu dokonania kontroli instalacji i urządzeń czy interwencji w przypadku powstania zagrożenia bezpieczeństwa pożarowego bądź sanitarnego.

Zmiany w ustawie o dodatkach mieszkaniowych

Ponadto w projekcie ustawy przewidziano także zmiany w ustawie o dodatkach mieszkaniowych, które mają wyeliminować wątpliwości interpretacyjne np. poprzez wyraźne wskazanie, że przy ustalaniu wysokości dodatku uwzględnia się wszystkie opłaty na rzecz nieruchomości wspólnej, ponoszone przez ubiegającego się o dodatek.