Nowe mieszkania w starej przestrzeni - rewitalizacja centrów miast

• Atrakcyjna „twarz” Śródmieścia
• Wysoka gęstość zaludnienia, ale...
• Więcej mieszkańców, mniej... mieszkań!
• Niewykorzystany potencjał zabytkowych kamienic
• Rewitalizacja – szansa na rozwój współczesnych miast

Centrum miasta przyciąga jak magnes. Młodych kusi bliskością miejskich atrakcji. Modne restauracje, kina czy popularne muzea są tu na wyciągnięcie ręki. Spotkanie ze znajomymi nie wymaga wówczas czasochłonnego dojazdu, a wypad na lunch nie zmienia się w karkołomną wyprawę. Z kolei starsi mieszkańcy chwalą sobie bliskość miejskiej infrastruktury i wielość zielonych terenów, z których mogą korzystać, szukając relaksu. Ale to nie wszystko. Od dawna obecności w centrum towarzyszy również prestiż, co doceniają także przedsiębiorcy. Otoczenie biznesowe w postaci znajdujących się w pobliżu urzędów czy instytucji finansowych ułatwia prowadzenie interesów na co dzień. Wszystko to składa się na postrzeganie miejskiego centrum jako miejsca atrakcyjnego i pożądanego, niezależnie od wieku, statusu społecznego czy wykonywanego zawodu.

Atrakcyjna „twarz” Śródmieścia

W 2017 roku Urząd Statystyczny w Warszawie opublikował ranking oceniający atrakcyjność poszczególnych dzielnic stolicy. Jak wypadło w nim Śródmieście? Jak było do przewidzenia, znalazło się w ścisłej czołówce, plasując się na drugim miejscu, tuż za Wilanowem. Doceniono m.in. najlepszą w stolicy dostępność sklepów i przychodni, przyjazność dla prowadzących działalność gospodarczą i znaczną ilość terenów rekreacyjno-wypoczynkowych. Wszystko to buduje poczucie wygodnego życia, które dla wielu osób jest wartością fundamentalną, gdy szukają miejsca do zamieszkania.

Zresztą zalety Śródmieścia z perspektywy codziennego życia potwierdzają sami jego mieszkańcy.

„W Śródmieściu cenię sobie położenie mojego mieszkania blisko ważnych punktów miasta oraz możliwość poruszania się pieszo. Stawiam na mobilność i łatwy dostęp do różnorodnych miejsc i atrakcji, jakie oferuje ta część stolicy. Chodzi mi tu przede wszystkim o dostęp do instytucji kultury, a także namiastkę urbanistyki, której brakuje w większości miasta” –podkreśla dr Joanna Jurga, wykładowczyni, badaczka, neuroarchitektka i właścicielka mieszkania w kamienicy w centrum Warszawy. 

Wysoka gęstość zaludnienia, ale...

Atrakcyjność warszawskiego Śródmieścia sprawia, że gęstość jego zaludnienia utrzymuje się na wysokim poziomie. Potwierdzają to zresztą statystyki. Sięgając po „Przegląd Statystyczny” nr 3/2023, wydawany przez Urząd Statystyczny w Warszawie, można przeczytać, że gęstość zaludnienia Śródmieścia w 2023 roku (stan na 30 czerwca) wahała się w granicach 5433-6876 osób na 1 km2. To dużo, a nawet bardzo dużo, zważywszy, że wskaźnik zaludnienia dla całego miasta wyniósł w tym czasie 3599 osób na 1 km2.

Niestety, nakłada się na to negatywny trend – w czerwcu 2023 roku w Śródmieściu odnotowano najwyższy wśród warszawskich dzielnic spadek ludności – wynoszący aż 1,8%. Dlaczego tak się dzieje? Dlaczego dzielnica powszechnie uznawana za atrakcyjną zaczyna powoli pustoszeć? Jedną z odpowiedzi daje... demografia. W minionym roku Śródmieście przodowało w statystykach dotyczących zgonów, ale też ujemnego przyrostu naturalnego, co bezsprzecznie wskazuje na postępujące starzenie się mieszkańców dzielnicy. 

Jednak nie jest to jedyny powód pustoszenia Śródmieścia i wyboru innych warszawskich dzielnic jako miejsca zamieszkania. Równie ważnym są finanse. Nie jest tajemnicą, że centrum stolicy od lat jest niekwestionowanym liderem w zestawieniach dotyczących cen metra kwadratowego oferowanych mieszkań. Niestety, z roku na rok ceny w tej lokalizacji rosną, odstraszając potencjalnych nabywców. Jak podaje SonarHome.pl, firma specjalizująca się w wycenach nieruchomości, w marcu 2024 roku cena 1 m2 wynosiła tutaj 20 950 zł, co stanowi kwotę o 5310 zł wyższą od średniej ceny w całym mieście. Zahamowaniu tego trendu nie sprzyja ograniczona liczba dostępnych mieszkań. 

Co kryje się za tymi liczbami? Przede wszystkim – ludzie, z ich wyborami życiowymi, dylematami i planami na przyszłość. Ludzie, którzy szukają swojego miejsca w mieście i w Śródmieściu... zaczynają go nie znajdować.

Więcej mieszkańców, mniej... mieszkań!

Ponadprzeciętne zagęszczenie zaludnienia Śródmieścia jest faktem. Niestety, doprowadziło ono do sytuacji, w której coraz bardziej widać rozdźwięk między dostępnością lokali a potrzebami mieszkańców. Początkowo niedostrzegane zjawisko, teraz staje się problemem. Jak bowiem pogodzić rosnące potrzeby mieszkaniowe z ograniczoną dostępnością lokali? 

Budować? Niestety, niewielka dostępność terenów inwestycyjnych w centrum poważnie ogranicza możliwość nowych realizacji. W 2015 roku – jak podaje „Ranking dzielnic Warszawy pod względem atrakcyjności warunków życia” – ponad 93% powierzchni Śródmieścia zajmowały grunty zabudowane i zurbanizowane.

Architekci i urbaniści od lat szukają skutecznego rozwiązania, tym bardziej, że problem dotyczy nie tylko Warszawy, ale także innych europejskich miast. Ich zdaniem dobrym pomysłem może być dogęszczenie istniejącej zabudowy. Nadbudowy i rewitalizacje budynków są w stanie dostarczyć brakującej powierzchni użytkowej zarówno jeśli chodzi o lokale mieszkalne, jak i komercyjne. Co więcej, nie tylko rozwiążą problemy lokalowe, ale również wprowadzą większy ład przestrzenny, integrując starą i nową architekturę.

 „Budowanie w centrach miast, w przeciwieństwie do rozlewających się przedmieść, wykorzystuje istniejącą infrastrukturę, a nadto kształtuje miejską tkankę opartą o uniwersalny kanon ulic, placów i kwartałów zabudowy. Uzupełnianie pierzei nowymi plombami lub nadbudowy istniejących kamienic to świetny trend, który daje ogromne możliwości. Dobra przestrzeń sprzyja zamieszkaniu” – ocenia Tomasz Konior, znany architekt i urbanista. 

Przy okazji warto dodać, że pojawienie się w przestrzeni Śródmieścia nowych lokali, będących efektem procesów rewitalizacyjnych czy wykonywania nadbudów, powinno wpłynąć także na zahamowanie „pustynnienia” centrum miasta z powodu wysokich cen mieszkań. Zwiększona podaż mieszkań stworzy warunki do większej konkurencyjności, a to z kolei zahamuje tempo wzrostu cen.

Niewykorzystany potencjał zabytkowych kamienic

Spora część istniejących w Śródmieściu budynków to zabudowa przedwojenna. Nie brakuje wśród nich zabytkowych kamienic, ważnych z perspektywy historii miasta i tworzących jego materialną spuściznę. Niestety, stan wielu z nich jest opłakany.

Przeszkody utrudniające remont bywają różne. Niekiedy są to trudności administracyjne (szczególnie uciążliwe w przypadku obiektów wpisanych do rejestru zabytków), innym razem prowadzenie prac remontowych uniemożliwiają roszczenia byłych, wywłaszczonych właścicieli. Wspomnieć należy też o kosztach, które choć wymienione na końcu, niekiedy bywają decydujące. Ani samorządów, ani wspólnot mieszkaniowych często nie stać na prowadzenie kosztownych prac renowacyjnych.

Na szczęście potencjał, który kryją zabytkowe budynki, coraz częściej dostrzegają miejskie władze. Jednym ze strategicznych celów, zapisanym w „Mikroprogramie Rewitalizacji Dzielnicy Śródmieście M. St. Warszawy”, jest: „Ratowanie i zagospodarowanie obiektów zabytkowych”. W ramach tego programu w XXI wieku z inicjatywy warszawskiego samorządu udało się wykonać kilka znaczących remontów zabytkowych budynków usytuowanych w Śródmieściu. Wśród nich znalazły się między innymi tzw. „kamienica artystyczna” przy ul. Foksal 11, kamienice przy ul. Brzozowej 6/8 i 6/8A czy kamienica przy ul. Krakowskie Przedmieście 10. Co istotne, oprócz Miasta Stołecznego Warszawa, pojawili się także beneficjenci zewnętrzni. Przykładowo pomysłodawcą rewitalizacji kamienicy „Dom Gaya” przy ul. Bednarskiej 28/30 była Caritas Archidiecezji Warszawskiej. 

Architekci, urbaniści i konserwatorzy podkreślają pozytywny wpływ procesów rewitalizacyjnych na przestrzeń miejską, mimo świadomości, że koszty odnowienia zabytkowej kamienicy są wyższe niż wzniesienie w tym miejscu nowego budynku. Tym niemniej wartością nadrzędną jest w tym przypadku ocalenie niepowtarzalnego dziedzictwa historycznego.

Jak zauważa dr Joanna Jurga: „To nie tylko miejsca do życia, ale przede wszystkim ocalałe z przeszłości świadectwa historii, które zasługują na naszą uwagę i troskę. Mieszkam w niezwykłej kamienicy, która przetrwała obie wojny. Jest z końca XIX wieku, więc samo odrestaurowanie podłogi zajęło mi trzy miesiące, bo ta oryginalna skrywana była pod panelami. Zadbałam też o historyczną stolarkę i sztukaterię. Są to przecież świadectwa historii, które można wkomponować w nawet bardzo nowoczesne wnętrza. Niestety szacunek do mieszkań w kamienicach często pozostaje w cieniu współczesnych trendów. Obserwując nagminne zrywanie starych parkietów, ukrytych pod warstwami nowoczesności, nie mogę oprzeć się wrażeniu, że tracimy coś niezwykle cennego. Takie mieszkania to nie tylko zbiór starych murów czy przestarzałych instalacji. To archiwa przechowujące historię i wspomnienia niejednego pokolenia”. 

Rewitalizacja – szansa na rozwój współczesnych miast

Architekci i urbaniści podkreślają konieczność zrównoważonego rozwoju miast, który ma pogodzić ład przestrzenny z potrzebami społecznymi mieszkańców. Apelują o ograniczenie suburbanizacji – migracji ludności z centrów miast na ich peryferie, a także przeciwstawienie się „miejskiemu pustynnieniu” tych obszarów, tj. postępującemu starzeniu się mieszkańców i pogarszaniu jakości ich życia. Procesy te – pogłębiane przez zły stan techniczny budynków i wieloletnie zaniedbania – dotykają również warszawskie Śródmieście. Za jeden z najskuteczniejszych sposobów rozwiązywania współczesnych problemów urbanistycznych specjaliści uznają właśnie rewitalizację.

„Popieram kierunek podjęty przez miasta, takie jak Amsterdam i Nowy Jork, gdzie w centrum coraz więcej pustostanów, w tym również obiektów przemysłowych, jest przekształcanych na cele mieszkaniowe. W Śródmieściu, oprócz lepszego wykorzystania istniejących już budynków mieszkalnych, istotne jest również stworzenie nowych terenów zielonych, takich jak parki. Mam tu na myśli parki „kieszonkowe”, które mogą powstać nawet na pojedynczych działkach. W Śródmieściu brakuje przestrzeni na wielkie założenia parkowe, dlatego każdy cm2 zieleni jest na wagę złota. Konieczne jest także przemyślane ustrukturyzowanie tkanki miejskiej, przywrócenie roli urbanistom oraz realizacja mądrych inwestycji w postaci plomb i nadbudów, które harmonijnie wpiszą się w istniejącą już zabudowę. Warto tu nadmienić troskę o ochronę miejsc o szczególnym znaczeniu, takich jak Jazdów” – ocenia dr Joanna Jurga.

W ramach wspomnianego wcześniej programu rewitalizacyjnego dla Śródmieścia wskazano już kilka obszarów wymagających jak najszybszych działań. Wśród nich znalazł się między innymi teren przylegający do ulicy Nowy Świat – z takimi ulicami, jak Foksal, Chmielna, Kopernika, Ordynacka, Okólnik i Gałczyńskiego. Autorzy programu zwrócili uwagę w szczególności na wielość budynków o wyjątkowej wartości architektonicznej istniejących w tej części miasta. Jednocześnie sugerowali jak najszybsze rozpoczęcie prac remontowych, by wkrótce nie stały się one zagrożeniem budowlanym. 

Oczywiście, rewitalizacje są dużym wyzwaniem zarówno budowlanym, jak i architektonicznym. Ale procesy rewitalizacyjne prowadzone w wielu miastach Europy Zachodniej, takich jak choćby Wiedeń czy Londyn, pokazują, że można z powodzeniem łączyć nowoczesne projekty z zabytkową tkanką miejską, tworząc nową jakość architektoniczną. Co więcej, w praktyce ich efekt dalece wykracza poza uratowanie nadgryzionych zębem czasu „murowanych świadków przeszłości”, przywracając do życia zdegradowane fragmenty miasta.

„Wpasowanie nowej inwestycji w starą tkankę architektoniczną to zawsze duże wyzwanie. Z jednej strony wymaga dobrego poznania kontekstu otoczenia, z drugiej pokory ze strony współczesnych projektantów. Ważne, by nie naśladować budynków historycznych, bo to – prócz wątpliwej jakości architektury – może też być odbierane jako swego rodzaju „zafałszowanie” krajobrazu. Właściwym rozwiązaniem jest zawsze podążanie za gabarytami i ogólną artykulacją otaczającej zabudowy, ale z zastosowaniem współczesnego języka architektonicznego. Oczywiście, mogą się też pojawiać projekty całkowicie indywidualne, noszące znamiona starej architektury, ale te wymagają już bardzo dużych umiejętności, często odwagi i zawsze długich dyskusji z konserwatorami” – podsumowuje Michał Krasucki, dyrektor Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków.

W Śródmieściu znajduje się wiele budynków wymagających kapitalnego remontu. Dotychczasowe działania pokazują, że samorząd dostrzegł problem, który stanowią kamienice wymagające szybkiej renowacji, ale także tkwiący w nich potencjał. Niestety, ograniczenia finansowe i w wielu przypadkach wciąż nierozwiązane kwestie własnościowe poważnie hamują poczynania władz miejskich. W tej sytuacji konieczne wydaje się większe zaangażowanie w proces rewitalizacyjny inwestorów prywatnych. Należy pamiętać, że to inwestycja w przyszłość, która kształtuje nie tylko fizyczną przestrzeń, ale przede wszystkim wizerunek Warszawy jako dynamicznej, nowoczesnej metropolii, gdzie postęp może iść w parze z zachowaniem autentyczności i tożsamości.