Co dalej z przebudową biurowców na mieszkania? Gdzie indziej przebudowa się opłaca, w Polsce łatwiej zburzyć

• Fabryki poszły pod lofty, biurowce pod wyburzenia?
• Biurowce w przebudowie na mieszkania: innym to się opłaca
• Biurowce w Polsce: czy nadają się na mieszkania
• Co z przepisami umożliwiającymi przebudowę
• Biurowce na mieszkania: czy to jest opłacalne

Jak na ironię, to deweloperzy upominają się o przyjazne przepisy, choć dla nich wyburzenie i zbudowanie na odzyskanej działce drogich apartamentów to z poziomu czystego biznesu rozwiązanie łatwiejsze i bardziej opłacalne.

Fabryki poszły pod lofty, biurowce pod wyburzenia?

Galerie handlowe od czasu zakazu handlu w niedzielę umierają. Obiecująco wyglądała animacja polegająca na zamianie znacznej części handlowej na rekreacyjną i zdrowotną, co ożywiało galerie w niedziele niehandlowe, stanowiące znaczną część takich dni w roku. Proces ten jednak wyhamowała pandemia, a po jej zakończeniu nie udało się nadać mu nowej dynamiki.

Patrząc na to jak w takie niedziele coraz więcej galerii handlowych zamienia się w pchle targi – z całym szacunkiem dla entuzjastów takiej specyficznie polskiej formy wyprzedaży garażowych – żałość serce ściska.
A wielu dotychczasowych klientów, którzy przypadkowo w niedziele trafią na taki nieco zlumpowany obraz galerii, zapewne i odstręcza do wizytowania tych miejsc także w zwykłe dni tygodnia.

To oznacza jedno: koniec wielu galerii handlowych jest bliski – nie wytrzymają konkurencji z tradycyjnym handlem, bo wysokie czynsze i inne koszty przekładające się na wysokie marże pozbawią tamtejsze placówki handlowe skutecznie klientów.

O ile jednak galerie handlowe są bardziej problemem polskim niż światowym, to już zupełni inaczej jest z biurowcami.

W konsekwencji w USA czy Europie Zachodniej projektów związanych z zamianą powierzchni biurowych na mieszkaniowe jest coraz więcej.
W Polsce to nadal nieliczne, odosobnione przypadki.

– Brak zachęt do przekształcania nierentownych biurowców w mieszkania i apartamenty skutecznie blokuje wiele inwestycji. Wolimy dziś wyburzać, zamiast przebudowywać – pytanie tylko, czy nas jako społeczeństwo na to stać – mówi dr Jan Gąsiorowski, associate w warszawskim biurze Wolf Theiss.

Biurowce w przebudowie na mieszkania: innym to się opłaca

W USA czy Kanadzie przekształcenia biurowców w obiekty mieszkaniowe to temat szeroko komentowany i coraz częściej realizowany przez tamtejszych inwestorów. Uwarunkowania, jakie skłaniają do przebudowy budynków biurowych na mieszkaniowe, są podobne do tych obserwowanych w Polsce – rosnące stopy procentowe i pandemia doprowadziły do gwałtownego wzrostu liczby niespłacanych kredytów komercyjnych i pustostanów, zwłaszcza w starszych budynkach biurowych, oferujących mniej prestiżowe lokalizacje i mniej udogodnień.

–  Poziom pustostanów w USA czy Kanadzie jest dość podobny do rynku w Polsce. Według firmy CBRE poziom pustostanów biurowych na Manhattanie w maju br. wyniósł 15%. Dla porównania w Polsce od II kwartału 2022 roku wskaźnik pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych znajduje się w trendzie wzrostowym i na koniec III kwartału 2023 roku wyniósł 17,3% – podkreśla dr Jan Gąsiorowski.

Jak zauważa ekspert, w wielu dużych ośrodkach za oceanem trwa boom na budowę nowych biur, ponieważ większe firmy przenoszą się do budynków oferujących nowoczesną powierzchnię, szereg udogodnień i rozwiązania zgodne ze strategiami ESG. Oznacza to degradującą się powierzchnię biurową w centrach miast, przy jednoczesnym deficycie mieszkań. Naturalnym krokiem powinna być zatem konwersja budynków biurowych na mieszkalne – jako tańsze i prostsze rozwiązanie. Okazuje się jednak, że taka konwersja jest bardzo trudna zarówno z uwagi na przeszkody regulacyjne, jak i finansowe.

– Wiele władz lokalnych w USA i Kanadzie skłania się do przygotowania zachęt dla firm, dzięki którym zamiana powierzchni biurowych na mieszkaniowe staje się dla inwestorów bardziej przyjazna i wykonalna. Tym samym unika się kosztownych i uciążliwych wyburzeń w centrach miast, które wraz z nowymi budowami generują znacznie więcej emisji CO2 niż konwersja istniejących budynków – zauważa dr Jan Gąsiorowski.

Biurowce w Polsce: czy nadają się na mieszkania

Tymczasem w Polsce borykającej się z równie bolesnym deficytem mieszkań liczba konwersji przestrzeni biurowych na mieszkaniowe jest niewielka w porównaniu ze skalą wyburzeń. Być może sytuację w kraju zmieni rozwijający się rynek PRS, gdzie inwestorzy mogą pokusić się o spektakularne przebudowy np. w dzielnicach tradycyjnie kojarzonych z biurowcami.
Przykładem takiego trendu może być sprzedaż przez Fundusz Octava biurowca Obrzeżna Center inwestorowi, który zamierza go przebudować i zmienić jego funkcję na mieszkaniową. Obrzeżna Center to budynek zlokalizowany przy głównym skrzyżowaniu Mokotowskiego Obszaru Biznesowego – nazywanego przez warszawiaków potocznie Mordorem.

Część nieruchomości biurowych w Polsce, zwłaszcza tych starszych, podobnie jak w USA czy Niemczech, jest w bardzo trudnej sytuacji ekonomicznej. Często sprzedaż takich aktywów oznacza likwidację budynku. Widać to po dużej liczbie wyburzeń, jakie w ostatnim czasie można zaobserwować w centrach polskich miast – tłumaczy dr Jan Gąsiorowski.

Przykładowo z krajobrazu Warszawy znika Atrium International, a Empark Mokotów Business Park zostanie radykalnie przebudowany. Podobnie dzieje się w każdym większym mieście w Polsce.
W Krakowie znika galeria Plaza, a we Wrocławiu biurowiec Impela. Specjaliści zwracają jednocześnie uwagę, że brakuje zachęt, czy to finansowych, czy to regulacyjnych, do przekształcania i przebudowy istniejących projektów.

Co z przepisami umożliwiającymi przebudowę

16 sierpnia 2022 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne, który później przemianowano na projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Jednak na projektach się skończyło.

Obecnie inwestorzy mają jedynie możliwość skorzystania z przepisów i trybu w ramach tzw. lex deweloper, co nie zawsze promuje konwersję jako pożądany kierunek przebudowy.

– Przykład płynący zza oceanu, gdzie mamy zachęty zarówno podatkowe, jak i prawne, jest ciekawym kierunkiem, który umożliwia władzom lokalnym stymulowanie i realne wpływanie na przestrzeń miejską. Odpowiednie przepisy dedykowane konwersji budynków biurowych na mieszkalne mogą zwiększyć liczbę tego typu projektów przeprowadzanych na polskim rynku i tym samym zapewnić istotny wzrost dostępnej powierzchni mieszkaniowej w największych miastach w Polsce – podsumowuje dr Jan Gąsiorowski.

Brak regulacji stymulujących przekształcanie powierzchni biurowych na mieszkaniowe stawia takie ambitne i ciekawe projekty w trudnej sytuacji.

Biurowce na mieszkania: czy to jest opłacalne

Zgodnie z obliczeniami JLL na rynku niemieckim koszty konwersji biur na powierzchnie mieszkalne w głównych miastach wynoszą średnio blisko 50% mniej niż w przypadku nowych budynków, pomimo szeregu wyzwań związanych z konstrukcją i dostosowaniem takich budynków. Ponadto emisja CO2 jest znacząco niższa w przypadku renowacji.

Według najnowszych badań budynki odpowiadają za 38% światowych emisji CO2, przy czym 28% pochodzi z eksploatacji budynków, a pozostałe 10% spowodowane jest zużyciem energii niezbędnej do produkcji materiałów i technologii wykorzystywanych w budownictwie.