Dobre wiadomości dla planujących kupno nowego mieszkania: w październiku ceny na rynku pierwotnym wyhamowały

Czy można w ostatnich dwóch miesiącach 2023 roku liczyć na wyhamowanie cen, zwłaszcza nowych mieszkań? W ocenie analityków rynku transakcje październikowe wskazują, że cenowy efekt uwolnienia odkładanego popytu na mieszkania mamy już za sobą.

Kupujący zareagowali na wysokie ceny rezygnując z transakcji

– Najpewniej efektem dwóch obniżek stóp procentowych, szczególnie tej z początku września, był wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. I to pomimo, że wyraźnie zmniejszyła się kolejka po Bezpieczny Kredyt 2 procent – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zdaniem eksperta impuls popytowy związany z Bezpiecznym Kredytem 2 procent nie potrwa długo, jeśli firmy deweloperskie nie zwiększą radykalnie swojej oferty mieszkaniowej w segmencie popularnym.

Ceny dostępnych na rynku nowych mieszkań osiągnęły poziom, który skutecznie zniechęca nabywców kredytowych. Wskazują na to również październikowe dane BIG DATA RynekPierwotny.pl. W większości metropolii wyraźnie spadła bowiem sprzedaż nowych mieszkań. Na przykład w Poznaniu deweloperzy zawarli aż o 65% mniej umów niż we wrześniu, a w Warszawie – o 17%. Wyjątkiem było Trójmiasto, w którym sprzedaż wzrosła, i to aż o 44% w porównaniu z wrześniem.

Charakterystyczna jest przy tym sytuacja na rynku warszawskim, gdzie w poprzednich dwóch miesiącach byliśmy świadkami potężnych wzrostów średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów. W sierpniu ta średnia przebiła pułap 15 tys. zł, a miesiąc później – 16 tys. zł za metr. Natomiast w październiku średnia cena mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy praktycznie nie drgnęła.

– Tę stabilizację zawdzięczamy najpewniej wprowadzeniu do sprzedaży najwyższej od niemal półtora roku miesięcznej puli mieszkań z cenami poniżej średniej (po ok. 14,5 tys. zł za m kw.). Z drugiej strony w tym okresie spadła również sprzedaż nowych mieszkań. Jest jednak szansa, że w listopadzie pojawi się więcej klientów w biurach sprzedaży warszawskich firm deweloperskich – wyjaśnia Marek Wielgo.

Warto też odnotować przebudzenie z inwestycyjnego letargu krakowskich firm deweloperskich. Także w tym mieście wprowadzonych na rynek było więcej mieszkań niż sprzedanych.

Średni wzrost cen mieszkań w październiku: o 1 procent!

W efekcie średnia cena metra kwadratowego wzrosła w październiku „tylko” o 1%.  Podobne podwyżki odnotowano we Wrocławiu (dopływ mieszkań po średnio 11,2 tys. zł za m kw.) oraz Łodzi, gdzie mieliśmy do czynienia z potężnym wzrostem nowej podaży mieszkań. Z kolei w Poznaniu i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena metra kwadratowego, podobnie jak w stolicy, utrzymała poziom z września.

Po raz kolejny warto zwrócić szczególną uwagę na Łódź, która jest w tym roku fenomenem. Co prawda w październiku średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich przekroczyła pułap 10 tys. zł., niemniej to miasto wciąż jest oazą stabilności wśród największych metropolii. I to zarówno pod względem wielkości oferty, jak średniej ceny mieszkań, która wzrosła w tym roku najmniej, bo „tylko” o 6%. W pozostałych metropoliach mieliśmy do czynienia z dwucyfrowymi podwyżkami średniej ceny metra kwadratowego.

Znów najmocniej podrożały małe mieszkania bo są najbardziej poszukiwane

Zjawisko wyprzedaży najtańszych lokali i podnoszenia ich cen najlepiej obrazuje struktura cen lokali w ofercie firm deweloperskich. W Krakowie, gdzie średnia cena metra kwadratowego wrosła w tym roku najbardziej, oferta lokali z ceną poniżej 10 tys. zł skurczyła się z 21% do 5%. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr zwiększył się w tym okresie z 18% do 51%.

Spektakularne zmiany w strukturze cenowej odnotowaliśmy również m.in. w Warszawie i Trójmieście. W tej drugiej metropolii we wrześniu 13% mieszkań w ofercie deweloperów miało cenę poniżej 9 tys. zł za m kw. Pod koniec października udział takich lokali zmalał do 9%. Natomiast z 44% do 49% zwiększył się odsetek takich, za które trzeba zapłacić ponad 12 tys. zł za metr.

Od dawna eksperci portali RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że tak gwałtowny wzrost cen mieszkań jest efektem głębokiej nierównowagi między popytem a podażą. 

Szczególnie dramatyczna jest sytuacja w Krakowie, gdzie pod koniec października w ofercie firm deweloperskich było aż o 49% mniej mieszkań niż jeszcze dziesięć miesięcy temu! W Warszawie oferta lokali skurczyła się w tym okresie o 38%, we Wrocławiu – o 43%, a w Trójmieście – o 29%.  Ale jest szansa, że październik zapoczątkował odwrócenie tego trendu. Na razie w Warszawie, Krakowie i Łodzi oferta wyraźnie wzrosła.

Czy już w przyszłym roku rynek wróci do równowagi popytowo-podażowej? Eksperci twierdzą, że są ku temu przesłanki. Deweloperom przestały spędzać sen z powiek rosnące koszty budowy. Ponadto, wciąż mają oni spory zapas mieszkań, na które w poprzednich latach uzyskali pozwolenia na budowę, ale ich nie zaczęli.