Stan (standard) deweloperski – co tak naprawdę oznacza? Czy prawo to reguluje? Co rozumiemy przez podwyższony standard deweloperski?

Stan deweloperski – co tak naprawdę oznacza? Czy prawo to reguluje?

Jednym z kluczowych wniosków z badania Skanska jest konieczność ciągłej edukacji nabywców na temat różnorodnych standardów na rynku deweloperskim i umiejętności porównywania ofert o takim samym standardzie. Pojawia się też potrzeba jeszcze bardziej klarownego definiowania i komunikowania standardu deweloperskiego przez deweloperów. 

Na początku badania respondenci zostali zapytani o to, czy ich zdaniem stan deweloperski jest określony przez prawo. Ponad połowa ankietowanych (53%) stwierdziła, że tak, zaś niewiele mniej (47%), że nie. W społeczeństwie zdania są więc podzielone. Kto ma zatem rację? 

- Polskie prawo określa, jak nowy budynek ma być przygotowany, jednak zapisy dotyczące standardu mieszkania nie są aż tak szczegółowe. Samo pojęcie „stanu deweloperskiego” nie zostało nigdy sprecyzowane w żadnej konkretnej ustawie czy rozporządzeniu. Stąd mogą wynikać różnice w standardzie mieszkań oferowanych przez deweloperów. Warto mieć świadomość, że u każdego może przedstawiać się to nieco inaczej, co sprawia, że klienci mają trudności z poszukiwaniem informacji, zrozumieniem produktu, jakim jest nowe mieszkanie oraz porównywaniem różnych inwestycji na rynku – wyjaśnia Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu oraz członek zarządu w spółce mieszkaniowej Skanska. 

Klienci często kształtują swoje wyobrażenia na temat standardu deweloperskiego na podstawie powtarzanych informacji dotyczących mieszkań kupionych przez bliskich i znajomych, wizualizacji inwestycji i marketingowych materiałów, zamiast dokładnie analizować informacje i zapisy zawarte w umowie oraz specyfikacji technicznej. 

Podstawowy czy podwyższony standard deweloperski?

Jakie są proporcje ofert mieszkań o standardzie podstawowym w porównaniu do tych o standardzie podwyższonym na rynku? Z analizy rynku JLL wynika, że na koniec drugiego kwartału 2023 roku, na rynku nieruchomości dostępnych było ponad 60% ofert mieszkań o standardzie podstawowym oraz około 25% ofert mieszkań o standardzie podwyższonym. 
Co powinien obejmować podstawowy standard deweloperski? Najliczniej wskazywanymi odpowiedziami były: instalacje elektryczne i wyprowadzenia pod oświetlenie (65%), instalacje grzewcze, wentylacyjne i grzejniki (65%), tynki na ścianach i sufitach (63%), instalacje wodnokanalizacyjne i odpływy (63%), okna wyposażone w parapety wewnętrzne i zewnętrzne (63%) oraz drzwi wejściowe (62%). Większość ankietowanych oczekuje, że podstawowy stan deweloperski obejmuje wykończone mieszkanie, gotowe do dalszych prac, często wykonywanych już “na własną rękę”. 

Z kolei zdaniem respondentów w mieszkaniu w podwyższonym standardzie deweloperskim, powinny przede wszystkim znajdować się: wygładzone ściany gotowe do malowania (48%), wysokiej klasy stolarka okienna o niskim współczynniku przenikania ciepła (46%), balkony z posadzką mrozoodporną i antypoślizgową (46%) oraz system automatyki mieszkaniowej smart home (39%). Ankietowani zwrócili także uwagę na kwestie związane z bezpieczeństwem, wskazując odpowiedzi takie, jak: drzwi antywłamaniowe o wysokiej klasie (45%) czy antywłamaniowe rolety zewnętrzne (39%). W podwyższonym standardzie deweloperskim nie może również zabraknąć miejsca na ekologiczne rozwiązania służące środowisku – za zamontowaniem paneli fotowoltaicznych i rekuperacją opowiedział się aż co trzeci respondent. 

Rynek nieruchomości musi liczyć się z tym, że klienci mają bardzo różnorodne oczekiwania, które ewoluują wraz z bieżącymi trendami i wzrostem świadomości ekologicznej. Jednym z najbardziej zaskakujących wniosków z badania Skanska i OtoDom Analytics jest wyraźne zainteresowanie klientów materiałami antywłamaniowymi, antypoślizgowymi i mrozoodpornymi. Może to być spowodowane większą potrzebą ochrony i zapewnienia bezpieczeństwa w miejscu zamieszkania. 

Nie można też zapominać o rosnącym zapotrzebowaniu na indywidualną ekspresję i personalizację przestrzeni życiowej. Wielu klientów pragnie mieszkać w miejscu, które odzwierciedla ich unikalny styl i potrzeby. Odpowiada na to duży odsetek wskazań klientów, którzy preferują elastyczność i samodzielność w dostosowywaniu swojego mieszkania do własnych potrzeb. Według odpowiedzi ankietowanych, aż 63% nabywców planuje samodzielne prace wykończeniowe, w tym budowę murowanych ścian działowych. 

Internet pozostaje głównym źródłem wiedzy 

Badani zostali zapytani również o to, gdzie szukają informacji dotyczących standardu wykończenia mieszkania. Zdecydowana większość, bo aż 68% z nich, poszukuje ich na stronie internetowej danej inwestycji deweloperskiej. Zaledwie 6% osób wybiera się bezpośrednio do biura sprzedaży w celu uzyskania szczegółów dotyczących wybranego lokalu czy samej inwestycji. 

Co bardziej zaskakuje, zaledwie 5% klientów sięga po prospekt informacyjny, który stanowi integralną część umowy. Dokument ten jest obowiązkowo przygotowany przez dewelopera i bezpłatnie przekazywany przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej w biurze sprzedaży, zgodnie z wymogami ustawowymi. Przekazywanie informacji odbywa się w przejrzysty i łatwo dostępny sposób, ponieważ prospekt pełni nie tylko funkcję informacyjną, ale także stanowi podstawę zapisów umowy, gwarantując nabywcy wywiązanie się dewelopera z przyjętych zobowiązań. Brak znajomości prospektu i bazowanie na wyobrażeniach może prowadzić do późniejszego rozczarowania zakupem, np. wielu nabywców zakłada, że w nowych mieszkaniach sufit jest standardowo wytynkowany, a nie zawsze tak jest.

Nabywcy preferują wykończenie pod klucz 

Aż 44% respondentów wykazało, że najchętniej wybrałoby gotowe, wykończone mieszkanie. Nieco mniej, bo 32% zdecydowałoby się na mieszkanie w podstawowym stanie deweloperskim, natomiast w podwyższonym standardzie 24% badanych. 

- Należy zauważyć, że w Polsce popyt na lokale wykończone pod klucz zdecydowanie rośnie. Potwierdzeniem takiego stanu rzeczy była chociażby sprzedaż mieszkań wybudowanych przez Skanska na warszawskiej Woli. Lokal o powierzchni 30 m kw. w stanie deweloperskim, kilka miesięcy temu kosztował tam 520 tys. zł, podczas gdy cena dokładnie tego samego mieszkania wykończonego pod klucz i gotowego do zamieszkania wynosiła 720 tys. zł. Ten drugi rodzaj lokalu sprzedaliśmy znacznie szybciej, co tylko pokazuje, że konsumenci cenią sobie nie tylko wygodę w postaci braku konieczności samodzielnego przeprowadzania prac wykończeniowych, ale przede wszystkim istotny jest dla nich spokój finansowy. Klienci już na samym początku dokładnie wiedzą, ile środków będą musieli przeznaczyć na inwestycję, a to pozwala im na swobodne zagospodarowanie pieniędzy i uniknięcie wszelkich nieprzewidzianych pożyczek na wykończenie mieszkania – dodaje Aleksandra Goller. 

Informacja o badaniu 

Na zlecenie Skanska Residential Development Poland, Otodom Analytics przeprowadził badanie w czerwcu i lipcu, zbierając 1004 wypełnione ankiety od potencjalnych nabywców znajdujących się w zaawansowanym etapie procesu zakupu mieszkania. Warto zaznaczyć, że to właśnie w tym okresie wielu klientów poszukiwało mieszkań, dążąc do skorzystania z programu Bezpieczny Kredyt 2%.