Bezpieczny Kredyt 2%. Jakie mieszkania można kupić na kredyt z dopłatami?

Duże zainteresowanie Bezpiecznym kredytem 2%

Pierwsze informacje na temat popularności programu „Bezpieczny Kredyt 2%” sugerują, że cieszy się on ogromną popularnością. Aż trudno uwierzyć, że w dokumentach dołączonych do projektu ustawy wprowadzającej „Bezpieczny Kredyt 2%” znajdziemy informację, że w tym roku rząd spodziewał się 10 tys. udzielonych preferencyjnych kredytów. Taką liczbę osób zainteresowanych preferencyjnym kredytem minister Waldemar Buda ogłosił w południe pierwszego dnia obowiązywania programu. 

Co więcej, dane na temat ruchu w internecie sugerują, że zainteresowanie „Bezpiecznym Kredytem 2%” nie tylko nie słabnie, ale rośnie wręcz wykładniczo. Chyba nikt nie powinien mieć wątpliwości, że do końca roku chętnych na tani kredyt będzie więcej niż spodziewało się ministerstwo. Całkiem realne jest udzielenie nawet 40-60 tysięcy preferencyjnych „hipotek”. Wszystko dlatego, że warunki tego programu są bardzo atrakcyjne. Jak dodamy do tego fakt, że spora część młodych Polaków przez ostatnich kilka lat odkładała decyzję o zakupie mieszkania, to mamy prosty przepis na ogromne zainteresowanie programem. 

 Swobodny wybór mieszkań w większości miast

Może więc skoro chętnych będzie tak dużo, to zabraknie mieszkań, które można kupić w programie? To całe szczęście też wydaje się bardzo mało prawdopodobne. Bo choć dostępność mieszkań, które można kupić z wykorzystaniem tańszego kredytu faktycznie topnieje wraz z rosnącym poziomem cen nieruchomości, to proces ten nie jest przecież aż tak gwałtowny.

Przypomnijmy, więc, że w ramach programu single będą mogli pożyczyć maksymalnie 500 tys. złotych na zakup mieszkania. Dla rodzin oraz osób samotnie wychowujących dzieci przewidziany jest z kolei próg 600 tys. złotych. Limity te mogą zostać powiększone o posiadaną gotówkę, ale nie więcej niż 200 tys. złotych. Tak ustalone limity pozwalają póki co na swobodny wybór mieszkań w miastach wojewódzkich – przynajmniej w większości z nich. Patrząc z lotu ptaka wygląda to tak, że przeciętnie do programu nawet przy najmniejszym limicie kwalifikuje się ponad połowa mieszkań w miastach wojewódzkich. 

Najtrudniej będzie o mieszkanie w Warszawie

Najmniejszy wybór będą miały osoby chcące kupić mieszkanie do 500 tys. złotych (np. zaciągając 450 tys. złotych preferencyjnego kredytu i dodając do tego 50 tys. wkładu własnego). Nawet jednak mając do wydania pół miliona w większości miast wojewódzkich w tym budżecie wybierać będziemy mogli spośród ponad połowy mieszkań wystawionych na sprzedaż. Problem z wyborem mogą mieć natomiast mieszkańcy stolicy, w której jedynie 11% lokali spełnia takie kryteria. Miesiąc temu było to 13%. Nieco lepiej sytuacja wygląda we Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu. W miastach tych warunki kredytu spełnia od 25% do niemal połowy mieszkań wystawionych na sprzedaż. Z drugiej strony mamy takie miasta wojewódzkie jak Zielona Góra, Toruń, Bydgoszcz czy Gorzów Wielkopolski, w których limit łącznej ceny spełnia ponad 70-80% lokali z dostępnej dziś oferty. 

Zdecydowanie większy wybór mogą mieć osoby, które szukają mieszkań do 800 tys. złotych. W tym przypadku nawet w Warszawie ponad połowa ofert mieści się w limicie. Co więcej, we wszystkich miastach wojewódzkich dostępność ta przekracza 50%. Znajdziemy nawet miasta gdzie do programu kwalifikują się niemal wszystkie mieszkania. Mowa tutaj o Białymstoku, Toruniu, Gorzowie Wielkopolskim, Bydgoszczy, Zielonej Górze, czy Lublinie. W tym ostatnim mieście badana dostępność wynosi bez mała 100%. 

Udział mieszkań, które będzie można kupić w ramach programu kredyt 2%
Miasto	Udział ofert z ceną do
	500 tys. złotych	600 tys. złotych	700 tys. złotych	800 tys. złotych
Warszawa	11%	26%	43%	57%
Rzeszów	65%	82%	91%	94%
Szczecin	51%	74%	83%	90%
Gorzów Wielkopolski	84%	94%	96%	97%
Zielona Góra	73%	91%	95%	98%
Wrocław	25%	49%	67%	78%
Poznań	38%	62%	80%	87%
Opole	64%	79%	90%	95%
Katowice	45%	61%	75%	85%
Łódź	68%	83%	91%	94%
Bydgoszcz	76%	89%	88%	97%
Toruń	75%	88%	94%	97%
Kraków	17%	35%	52%	65%
Kielce	64%	82%	89%	94%
Olsztyn	60%	77%	88%	92%
Białystok	69%	87%	93%	96%
Lublin	59%	80%	90%	100%
Gdańsk	29%	48%	62%	72%
Szacunki HREIT na podstawie danych otodom.pl i Unirepo.pl

Zdolność kredytowa. 6 tys. złotych netto wystarczy na 50 metrów kwadratowych

Dużym atutem Bezpiecznego Kredytu 2% jest fakt, że dostęp do finansowania jest łatwiejszy niż w przypadku standardowej „hipoteki. Wszystko dlatego, że zgodnie z rekomendacja KNF, banki mogą uwzględniać fakt, że otrzymując preferencyjny kredyt będziemy płacić niższą ratę niż w przypadku standardowego długu. W efekcie banki mogą wymagać niższych dochodów od osób zgłaszających się po preferencyjny kredyt. Efekt tego jest taki, że średnia płaca nierzadko wystarczy na kredyt na dwupokojowe mieszkanie.

Oczywiście istotna jest w tym przypadku lokalizacja. Średni dochód wymagany do zakupu 2 pokojowego mieszkania w mieście wojewódzkim to około 6 tys. złotych netto. 
W kalkulacjach tych zakładamy jednak, że kredytobiorca zadłuża się na 80% ceny mieszkania, a 20% płaci gotówką. Do tego przyjęliśmy, że standardowy kredyt kosztuje 8,1%, dopłata wynosi około 5%, kredytobiorca nie ma innych zobowiązań, a bank pozwala wydawać 40% wynagrodzenia na ratę. 

Najmniejszy wymagany dochód będą musieli wykazać przed bankiem przykładowo mieszkańcy Katowic, Kielc czy Bydgoszczy. W miastach tych banki w ramach programu mogą oczekiwać pensji na poziomie około 4,5 tys. złotych netto miesięcznie. To mniej niż wynosi średnia płaca w sektorze przedsiębiorstw. Wszystko dlatego, że zgodnie z najnowszymi danymi NBP, mieszkania 2 pokojowe o powierzchni około 50 metrów kwadratowych kosztują w tych stolicach wojewódzkich mniej niż 320 tys. złotych.

Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku Zielonej Góry, Łodzi, Olsztyna czy Opola. W tych miastach bank może wymagać od potencjalnych kredytobiorców więcej niż wspomniane 4,5 tys. złotych netto, ale mniej niż 5 tys. złotych netto. 

Na drugim biegunie mamy natomiast takie miasta jak Wrocław, Kraków, Gdańsk i Warszawę. Najtrudniej o kredyt z dopłatą na 2 pokojowe mieszkanie będzie w tym ostatnim mieście. W stolicy bowiem bank może od nas wymagać zarobków na poziomie ponad 8,4 tys. złotych miesięcznie – wynika z szacunków HREIT. 

Dochody, których banki mogą oczekiwać od beneficjentów programu Bezpieczny Kredyt 2%
Miasto	Mieszkanie 2-pok (50 m kw.)
	Cena	Pierwsza rata BK2%	Wymagany dochód
Białystok	380 000 zł	1 610 zł	5 350 zł
Bydgoszcz	319 000 zł	1 351 zł	4 490 zł
Gdańsk	548 000 zł	2 321 zł	7 720 zł
Gdynia	472 000 zł	1 999 zł	6 650 zł
Katowice	316 000 zł	1 338 zł	4 450 zł
Kielce	319 000 zł	1 351 zł	4 490 zł
Kraków	544 000 zł	2 304 zł	7 660 zł
Lublin	388 000 zł	1 643 zł	5 470 zł
Łódź	329 000 zł	1 393 zł	4 640 zł
Olsztyn	340 000 zł	1 440 zł	4 790 zł
Opole	343 000 zł	1 453 zł	4 830 zł
Poznań	415 000 zł	1 758 zł	5 850 zł
Rzeszów	407 000 zł	1 724 zł	5 730 zł
Szczecin	389 000 zł	1 648 zł	5 480 zł
Warszawa	597 000 zł	2 529 zł	8 410 zł
Wrocław	499 000 zł	2 114 zł	7 030 zł
Zielona Góra	325 000 zł	1 377 zł	4 580 zł
Szacunki HREIT na podstawie danych NBP przy założeniu LTV max. 80%, DTI 40%, oprocentowania kredytu (przed dopłatą) na poziomie 8,1%, bufora na podwyżki stóp procentowych 2,1%, WIRON 3M 5,9% oraz 30-letniego okresu kredytowania

Oskar Sękowski, Bartosz Turek, HREIT