REKLAMA

REKLAMA

Kategorie

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem mieszkań w Polsce - 65% najemców mieszka w za małym lokalu. Czym jest przeludnienie mieszkań?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Najem mieszkań w Polsce - 65% najemców mieszka w za małym lokalu. Czym jest przeludnienie mieszkań?
Najem mieszkań w Polsce - 65% najemców mieszka w za małym lokalu. Czym jest przeludnienie mieszkań?
HREIT - Heritage Real Estate Investment Trust

REKLAMA

REKLAMA

Warunki mieszkaniowe na rynku najmu w Polsce pogarszają się. Około 65% najemców wynajmuje zbyt małe mieszkanie. Tak wynika z szacunków HREIT opartych o dane Eurostatu za 2022 rok. To najgorsze statystyki w Europie.

Nigdzie w Europie najemcy nie mieszkają w tak małych mieszkaniach jak w Polsce

Co prawda Europejski Urząd Statystyczny wciąż kompletuje jeszcze dane, ale te dostępne dziś podsumowują już sytuację większości krajów. Do tego mamy już wyniki dla krajów Unii, w których sytuacja mieszkaniowa najemców była dotychczas najgorsza. Niestety w żadnym z tych krajów w 2022 roku nie było tak źle jak u nas. Nawet na Łotwie i w Słowacji przeludnienie wśród najemców wynosi obecnie około 61% - tyle co w Polsce w 2021 roku. Kolejne miejsca w rankingu zajmują już Bułgaria i Rumunia, w których przeludnienie mieszkań zajmowanych przez najemców wynosi 53-54%. To wciąż nie są wyniki, z których można się cieszyć, ale nawet takiej sytuacji nasi najemcy nie uświadczyli przez ostatnich kilkanaście lat. Dane Eurostatu, które posłużyły nam do oszacowania odsetka najemców mieszkających w za małych lokalach sięgają jedynie 2007 roku. 

REKLAMA

REKLAMA

A jak sytuacja najemców wygląda w bogatszych krajach starego kontynentu? W Niemczech 18% najemców mieszka w za małym mieszkaniu. We Francji jest to 20%, a w Austrii 26%. Te wyniki są nawet kilkukrotnie lepsze niż w Polsce. Do Europejskiej czołówki należą: Holandia, Irlandia i Hiszpania. W krajach tych tylko od 7 do 13% najemców mieszka w za małym mieszkaniu. 

Czym jest przeludnienie mieszkań?

Pod tym pojęciem Eurostat rozumie sytuację, w której do dyspozycji gospodarstwa domowego jest za mało pokoi. Normą powinno by to, że na gospodarstwo domowe przypada co najmniej jeden pokój (w domyśle salon) plus:

1. jeden pokój (sypialnia) dla pary tworzącej gospodarstwo domowe,
2. jeden pokój (sypialnia) dla każdej samotnej osoby pełnoletniej,
3. jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci o tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat,
4. jeden pokój (sypialnia) dla osoby w wielu od 12 do 17 lat, jeśli nie została uwzględniona w powyższych punktach,
5. jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci poniżej 12. roku życia.

Innymi słowy - jeden pokój to de facto baza, do której dodawane są pokoje, jeśli gospodarstwo domowe spełnia wymagania z kolejnych punktów
Nawiasem mówiąc oznacza to, że każda kawalerka zgodnie ze standardami europejskimi jest przeludniona o ile mieszka w niej co najmniej jedna osoba, bo oprócz pokoju dziennego nie ma ona wtedy do dyspozycji oddzielnej sypialni.

Problemy spotęgował trudny dostęp do kredytów

Skąd więc tak zła sytuacja na rynku najmu w Polsce? W 2022 roku mieliśmy do czynienia z połączeniem co najmniej kilku problemów. Pierwszym i podstawowym jest fakt, że w Polsce mieszkań brakuje, a te które istnieją są małe. Tu możemy winić całą naszą burzliwą historię wraz z rozbiorami i wojnami światowymi. Swoje zrobił też PRL, podczas którego co prawda „za Gierka” budowano dużo mieszkań, ale małych. Ich standard często nie przystaje do tych, które Eurostat stawia dziś za wzór minimum. 

Wzrost wskaźników przeludnienia w samym tylko 2022 roku to ponadto efekt co najmniej dwóch szoków. Pierwszym było zakręcanie kurków z kredytami. To wynikało z gwałtownego wzrostu stóp procentowych i regulacji nadzorczych, które jeszcze mocniej utrudniły dostęp do kredytów. Efekt był taki, że ktoś kto w normalnych warunkach decydowałby się w 2022 roku na zakup własnego „M”, często nie mógł tego zrobić, bo banki odmówiłyby mu kredytu lub chciałyby go udzielić, ale z niepokojąco wysoką ratą. Efekt był taki, że część niedoszłych kupujących została zmuszona do najmu. 

Do tego agresja Rosji na Ukrainę spowodowała, że do Polski napłynęła fala uchodźców. Część z nich mogła sobie pozwolić na najem mieszkań. Efekt? Mieszkań zaczęło brakować. Szczególnie ubogi pod tym kątem był kwiecień 2022 roku, kiedy to zgodnie z danymi Unirepo liczba unikalnych ofert mieszkań na wynajem wynosiła około 40 tys. To około 3% istniejącego zasobu mieszkań na wynajem podczas gdy już wynik na poziomie 5% i niżej uznawany jest za dramatyczne wręcz wykupienie oferty. Na efekty nie trzeba było długo czekać. Stawki czynszów wystrzeliły. To dlatego część najemców zmuszona była szukać ofert o niższym standardzie i mniejszym metrażu. 

Najemcy czekają z nadzieją na start programu 

Całe szczęście mechanizmy rynkowe zaczęły już działać – gwałtowny wzrost rentowności wynajmu spowodował, że na rynku pojawiło się więcej ofert mieszkań na wynajem. W 2023 roku sytuacja najemców zaczęła się poprawiać. Liczba dostępnych ofert wzrosła już do ponad 70 tysięcy, a czynsze najmu co prawda niespiesznie, ale trochę spadły.

Przed nami jeszcze jedna ważna zmiana, która może odmienić obraz rynku najmu w Polsce. Chodzi o rządowy program tanich kredytów, który zacznie działać już 3 lipca bieżącego roku. Powinien dać on najemcom bardzo mocne argumenty za tym, aby zamienić najem na własność. Powód jest prosty – preferencyjny kredyt ma być bardzo tani i relatywnie łatwo dostępny – przynajmniej łatwiej niż standardowa hipoteka. Co więcej, rata takiego kredytu ma być niższa niż czynsz najmu. O ile? Jeśli porównywać będziemy ratę kredytu i stawkę czynszu, to różnica nie będzie diametralna, ale z punktu widzenia księgowego należałoby porównywać jabłka z jabłkami, a więc nie łączny wydatek, ale koszty. Chodzi o to, że rata kredytu składa się z dwóch części - kapitałowej, która obniża nasze zobowiązanie wobec banku i buduje nasz majątek, oraz części odsetkowej, która faktycznie stanowi wynagrodzenie banku za udostępnienie nam pieniędzy na zakup mieszkania. Dlatego właśnie, jeśli porównamy wysokość płaconego czynszu i część odsetkową raty, to okazje się, że jest to rozwiązanie nawet 3 razy tańsze niż najem. 

Dla wielu najemców kalkulacja będzie więc bardzo prosta. Jeśli bowiem mają wybierać pomiędzy mieszkaniem w za małym mieszkaniu płacąc czynsz, to prawdopodobnie wybiorą rozwiązanie tańsze, a z prawem własności lokalu. To może znacznie ograniczyć presję popytową wywieraną na rynek najmu. 

REKLAMA

Bartosz Turek, Oskar Sękowski, HREIT

Dalszy ciąg materiału pod wideo

 

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kupno mieszkania krok po kroku [Wywiad]

Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Ekspertka Natalia Leszczyńska, dyrektor ds. marketingu Pekabex Development, podpowiada jak wybrać mieszkanie, na co zwracać uwagę, by tej decyzji nie żałować. Poniższy wywiad to w istocie poradnik jak kupić mieszkanie krok po kroku.

Od 11 września 2025 r. deweloperzy z nowym obowiązkiem, a kupujący z łatwiejszym dostępem do kluczowych informacji

11 września weszły w życie przepisy nakładające na deweloperów obowiązek publikowania cen ofertowych mieszkań i domów. Informacja dotyczyć ma nie tylko powierzchni użytkowej, ale też np. komórek lokatorskich, miejsc postojowych oraz wszystkich dodatkowych kosztów ponoszonych przez nabywcę.

Zasiedzenie nieruchomości nie zawsze jest możliwe

Zasiedzenie pozwala na nabycie własności nieruchomości przez osobę, która nią włada jak właściciel przez długi czas, mimo że formalnie nim nie jest. Może to być sposób na uregulowanie wieloletnich stanów faktycznych, istnieją jasne sytuacje, w których zasiedzenie jest wykluczone. Kiedy nie można nabyć nieruchomości przez zasiedzenie i jakie przeszkody stoją na drodze do stania się jej prawnym właścicielem?

Zmiany w prawie budowlanym. Nowe przepisy mają zwiększyć bezpieczeństwo pożarowe budynków [Gość Infor.pl]

Polskie przepisy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego budynków od lat pozostawały w tyle za realiami nowoczesnego budownictwa. Teraz szykują się zmiany, które – jak podkreślają eksperci – mogą realnie wpłynąć na bezpieczeństwo mieszkańców oraz użytkowników hal przemysłowych i obiektów użyteczności publicznej.

REKLAMA

Koniec strategii pozornych promocji - od 11 września 2025 r. klient ma z góry dokładnie wiedzieć ile zapłaci za mieszkanie. Zmiany w ustawie deweloperskiej

Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie w 11 lipca 2025 r., to ważny krok w kierunku większej jawności i przewidywalności rynku mieszkaniowego. Zmiany te wprost odpowiadają na rosnące oczekiwania klientów dotyczące transparentności procesu zakupu. Po raz pierwszy nałożono na deweloperów obowiązek publikowania kompletnych i aktualnych danych o każdej inwestycji - od cen metra kwadratowego, przez dodatkowe koszty, aż po historię zmian. Wszystkie te informacje mają być nie tylko dostępne na stronach internetowych firm, lecz także codziennie przekazywane do centralnego rejestru i publikowane w portalu danych publicznych. 11 września kończy się dwumiesięczny okres przejściowy, który przewidział ustawodawca na dostosowanie się deweloperów do nowych przepisów.

Owoce sąsiada na mojej działce. Jakie są przepisy?

Relacje sąsiedzkie mogą być źródłem wielu nieprzewidzianych sytuacji, zwłaszcza na granicy działek. Do kogo należą owoce sąsiada, które spadły na nasz grunt? Kwestie te regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Stopy procentowe: decyzja RPP a kredyty i mieszkania [Komentarz]

Stopy procentowe znowu poszły w dół. Jak wpływa to na kredyty i kupno mieszkania? Decyzja RPP oceniana jest pozytywnie przez polskich przedsiębiorców. Samo obniżenie stóp procentowych nie jest jednak game changerem. Potrzeba planu gospodarczego.

Kiedy zaczyna się jesień 2025 r.?

Nie tak łatwo odpowiedzieć na pytanie, kiedy zaczyna się jesień. Inne będą daty rozpoczęcia jesieni astronomicznej, kalendarzowej, meteorologicznej, fenologicznej i termicznej. Jakie więc daty początku jesieni można wskazać w 2025 roku?

REKLAMA

Nowe przepisy budowlane - jakie zmiany szykują się na rynku mieszkaniowym? Będzie drożej

Projekt nowego rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych budynków wprowadza regulacje dotyczące m.in. instalacji punktów ładowania pojazdów elektrycznych, paneli fotowoltaicznych, magazynów energii oraz dostępności dla osób niepełnosprawnych i seniorów. Jak deweloperzy oceniają te zmiany i jaki będą miały wpływ na koszty inwestycji mieszkaniowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Dlaczego fotowoltaika się pali? Jest luka w prawie budowlanym

Dlaczego dochodzi do pożarów instalacji fotowoltaicznej? Ekspert Stowarzyszenia Elektryków Polskich tłumaczy, że wina leży po stronie słabej jakości montażu fotowoltaiki. Co więcej, wiele instalacji powstało bez projektu technicznego. Tutaj jest luka w prawie budowlanym.

REKLAMA