REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem mieszkań w Polsce - 65% najemców mieszka w za małym lokalu. Czym jest przeludnienie mieszkań?

Najem mieszkań w Polsce - 65% najemców mieszka w za małym lokalu. Czym jest przeludnienie mieszkań?
Najem mieszkań w Polsce - 65% najemców mieszka w za małym lokalu. Czym jest przeludnienie mieszkań?
HREIT - Heritage Real Estate Investment Trust

REKLAMA

REKLAMA

Warunki mieszkaniowe na rynku najmu w Polsce pogarszają się. Około 65% najemców wynajmuje zbyt małe mieszkanie. Tak wynika z szacunków HREIT opartych o dane Eurostatu za 2022 rok. To najgorsze statystyki w Europie.

Nigdzie w Europie najemcy nie mieszkają w tak małych mieszkaniach jak w Polsce

REKLAMA

Co prawda Europejski Urząd Statystyczny wciąż kompletuje jeszcze dane, ale te dostępne dziś podsumowują już sytuację większości krajów. Do tego mamy już wyniki dla krajów Unii, w których sytuacja mieszkaniowa najemców była dotychczas najgorsza. Niestety w żadnym z tych krajów w 2022 roku nie było tak źle jak u nas. Nawet na Łotwie i w Słowacji przeludnienie wśród najemców wynosi obecnie około 61% - tyle co w Polsce w 2021 roku. Kolejne miejsca w rankingu zajmują już Bułgaria i Rumunia, w których przeludnienie mieszkań zajmowanych przez najemców wynosi 53-54%. To wciąż nie są wyniki, z których można się cieszyć, ale nawet takiej sytuacji nasi najemcy nie uświadczyli przez ostatnich kilkanaście lat. Dane Eurostatu, które posłużyły nam do oszacowania odsetka najemców mieszkających w za małych lokalach sięgają jedynie 2007 roku. 

REKLAMA

A jak sytuacja najemców wygląda w bogatszych krajach starego kontynentu? W Niemczech 18% najemców mieszka w za małym mieszkaniu. We Francji jest to 20%, a w Austrii 26%. Te wyniki są nawet kilkukrotnie lepsze niż w Polsce. Do Europejskiej czołówki należą: Holandia, Irlandia i Hiszpania. W krajach tych tylko od 7 do 13% najemców mieszka w za małym mieszkaniu. 

Czym jest przeludnienie mieszkań?

Pod tym pojęciem Eurostat rozumie sytuację, w której do dyspozycji gospodarstwa domowego jest za mało pokoi. Normą powinno by to, że na gospodarstwo domowe przypada co najmniej jeden pokój (w domyśle salon) plus:

1. jeden pokój (sypialnia) dla pary tworzącej gospodarstwo domowe,
2. jeden pokój (sypialnia) dla każdej samotnej osoby pełnoletniej,
3. jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci o tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat,
4. jeden pokój (sypialnia) dla osoby w wielu od 12 do 17 lat, jeśli nie została uwzględniona w powyższych punktach,
5. jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci poniżej 12. roku życia.

Innymi słowy - jeden pokój to de facto baza, do której dodawane są pokoje, jeśli gospodarstwo domowe spełnia wymagania z kolejnych punktów
Nawiasem mówiąc oznacza to, że każda kawalerka zgodnie ze standardami europejskimi jest przeludniona o ile mieszka w niej co najmniej jedna osoba, bo oprócz pokoju dziennego nie ma ona wtedy do dyspozycji oddzielnej sypialni.

Problemy spotęgował trudny dostęp do kredytów

Skąd więc tak zła sytuacja na rynku najmu w Polsce? W 2022 roku mieliśmy do czynienia z połączeniem co najmniej kilku problemów. Pierwszym i podstawowym jest fakt, że w Polsce mieszkań brakuje, a te które istnieją są małe. Tu możemy winić całą naszą burzliwą historię wraz z rozbiorami i wojnami światowymi. Swoje zrobił też PRL, podczas którego co prawda „za Gierka” budowano dużo mieszkań, ale małych. Ich standard często nie przystaje do tych, które Eurostat stawia dziś za wzór minimum. 

Wzrost wskaźników przeludnienia w samym tylko 2022 roku to ponadto efekt co najmniej dwóch szoków. Pierwszym było zakręcanie kurków z kredytami. To wynikało z gwałtownego wzrostu stóp procentowych i regulacji nadzorczych, które jeszcze mocniej utrudniły dostęp do kredytów. Efekt był taki, że ktoś kto w normalnych warunkach decydowałby się w 2022 roku na zakup własnego „M”, często nie mógł tego zrobić, bo banki odmówiłyby mu kredytu lub chciałyby go udzielić, ale z niepokojąco wysoką ratą. Efekt był taki, że część niedoszłych kupujących została zmuszona do najmu. 

Do tego agresja Rosji na Ukrainę spowodowała, że do Polski napłynęła fala uchodźców. Część z nich mogła sobie pozwolić na najem mieszkań. Efekt? Mieszkań zaczęło brakować. Szczególnie ubogi pod tym kątem był kwiecień 2022 roku, kiedy to zgodnie z danymi Unirepo liczba unikalnych ofert mieszkań na wynajem wynosiła około 40 tys. To około 3% istniejącego zasobu mieszkań na wynajem podczas gdy już wynik na poziomie 5% i niżej uznawany jest za dramatyczne wręcz wykupienie oferty. Na efekty nie trzeba było długo czekać. Stawki czynszów wystrzeliły. To dlatego część najemców zmuszona była szukać ofert o niższym standardzie i mniejszym metrażu. 

Najemcy czekają z nadzieją na start programu 

Całe szczęście mechanizmy rynkowe zaczęły już działać – gwałtowny wzrost rentowności wynajmu spowodował, że na rynku pojawiło się więcej ofert mieszkań na wynajem. W 2023 roku sytuacja najemców zaczęła się poprawiać. Liczba dostępnych ofert wzrosła już do ponad 70 tysięcy, a czynsze najmu co prawda niespiesznie, ale trochę spadły.

Przed nami jeszcze jedna ważna zmiana, która może odmienić obraz rynku najmu w Polsce. Chodzi o rządowy program tanich kredytów, który zacznie działać już 3 lipca bieżącego roku. Powinien dać on najemcom bardzo mocne argumenty za tym, aby zamienić najem na własność. Powód jest prosty – preferencyjny kredyt ma być bardzo tani i relatywnie łatwo dostępny – przynajmniej łatwiej niż standardowa hipoteka. Co więcej, rata takiego kredytu ma być niższa niż czynsz najmu. O ile? Jeśli porównywać będziemy ratę kredytu i stawkę czynszu, to różnica nie będzie diametralna, ale z punktu widzenia księgowego należałoby porównywać jabłka z jabłkami, a więc nie łączny wydatek, ale koszty. Chodzi o to, że rata kredytu składa się z dwóch części - kapitałowej, która obniża nasze zobowiązanie wobec banku i buduje nasz majątek, oraz części odsetkowej, która faktycznie stanowi wynagrodzenie banku za udostępnienie nam pieniędzy na zakup mieszkania. Dlatego właśnie, jeśli porównamy wysokość płaconego czynszu i część odsetkową raty, to okazje się, że jest to rozwiązanie nawet 3 razy tańsze niż najem. 

Dla wielu najemców kalkulacja będzie więc bardzo prosta. Jeśli bowiem mają wybierać pomiędzy mieszkaniem w za małym mieszkaniu płacąc czynsz, to prawdopodobnie wybiorą rozwiązanie tańsze, a z prawem własności lokalu. To może znacznie ograniczyć presję popytową wywieraną na rynek najmu. 

Bartosz Turek, Oskar Sękowski, HREIT

Dalszy ciąg materiału pod wideo

 

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Wiosenne obowiązki zarządców nieruchomości

Zima jeszcze trochę potrwa, ale zarządcy nieruchomości już dziś planują pierwsze wiosenne prace porządkowe. Obowiązków wiosną nie brakuje. Cieplejsze i dłuższe dni to idealny moment na przeglądu stanu budynku i przygotowanie go na kolejny sezon - komentarz Mariusza Łubińskego, prezesa spółki Admus zajmującej się profesjonalnym zarządzaniem nieruchomościami.

Domowa fotowoltaika: dlaczego mój falownik często się wyłącza? To może być wina sąsiada. Nocne wyłączenia to norma

Zakładając w domu instalację fotowoltaiczną, każdy oczywiście ma nadzieję na jej długotrwałą, bezawaryjną pracę i oszczędności w rachunkach za prąd. Centralnym elementem instalacji fotowoltaicznej jest falownik, który przekształca prąd stały w prąd przemienny, czyli taki, który jest wykorzystywany w domowych urządzeniach. Gdy przestaje działać, cała instalacja traci swoją funkcjonalność. A to prowadzi do frustracji. Wbrew pozorom winy za te problemy bardzo często nie ponoszą ani instalatorzy, ani sam sprzęt, a… sąsiedzi.

Zerowy podatek PCC dla młodych: kto nie skorzysta?

Zerowy podatek od czynności cywilnoprawnych to ułatwienie dla osób kupujących pierwsze lokum. Jednak czasem fiskus kwestionuje prawo do zwolnienia.

Rynek wtórny. W którym dużym mieście w Polsce można kupić mieszkanie za mniej niż 100 tys. zł?

Czy w Warszawie można kupić mieszkanie za niespełna 300 tys. zł, a w Łodzi lub na Śląsku nawet o połowę tańsze? Tak! Eksperci GetHome.pl sprawdzili, ile kosztują najtańsze mieszkania w największych metropoliach.

REKLAMA

Brakuje mieszkań i gruntów! Czy nowe przepisy uratują rynek nieruchomości?

Polsce brakuje 1,5 mln mieszkań, ale deweloperzy mają związane ręce – gruntów pod inwestycje jest coraz mniej, a biurokracja wstrzymuje rozwój. Czy planowane zmiany w prawie odblokują potencjał budownictwa w największych miastach?

Wykończenie mieszkania pod klucz. Ile trzeba zapłacić?

Ile kosztuje wykończenie mieszkania pod klucz? Czy klienci często decydują się na taką formę? Którzy deweloperzy mają kompleksowe wykończenie w swojej ofercie?

Najem krótkoterminowy mieszkań. Będą ograniczenia? Co się zmieni?

Najem krótkoterminowy mieszkań. Będą ograniczenia? Co się zmieni? Kto na tym straci? Kto zyska? Co z wynajmem długoterminowym? Czy ograniczenie najmu krótkoterminowego wpłynie na ceny mieszkań w dużych miastach? Wynajem krótkoterminowy mieszkań cieszy się dużym powodzeniem szczególnie w dużych miastach i w miejscowościach turystycznych

3 rzeczy które powinieneś wiedzieć, zanim podpiszesz umowę na pośrednictwo w sprzedaży swojej nieruchomości

Często decyzja o zakupie lub sprzedaży nieruchomości jest jednym z najważniejszych wydarzeń w życiu. Rynek się zmienia i coraz więcej osób postanawia ten projekt oddać w ręce profesjonalistów, chociaż do Stanów Zjednoczonych i Kanady, gdzie prawie 100% transakcji odbywa się za pośrednictwem agencji nieruchomości, jest nam jeszcze daleko.

REKLAMA

Wyższy podatek od nieruchomości w 2025 roku: jak wpłynie na koszt prowadzenia działalności gospodarczej i zmiany czynszu na rynku najmu

Od 1 stycznia 2025 roku w Polsce wzrasta podatek od nieruchomości, co wpłynie na budżety zarówno właścicieli prywatnych, jak i przedsiębiorców posiadających nieruchomości komercyjne. Jakie konsekwencje dla rynku może mieć wprowadzenie nowych stawek podatkowych oraz podpowiada, jak właściciele mogą przygotować się na nadchodzące zmiany.

Tanieją mieszkania na rynku wtórnym. Sprzedający obniżają ceny bo inaczej nie ma chętnych na kupno

Osoby sprzedające, aby skusić kupującego, coraz częściej dostosowują ceny w ogłoszeniach do słabnącego popytu i rosnącej liczby ofert. Najbardziej widoczne jest to przy mniejszych mieszkaniach. Niektórzy zrozumieli, że jeśli chcą sprzedać mieszkanie, muszą urealnić ceny ofertowe.

REKLAMA