REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zmiany na rynku mieszkaniowym w 2022 roku - Polski Ład

Subskrybuj nas na Youtube
Zmiany na rynku mieszkaniowym w 2022 roku - Polski Ład
Zmiany na rynku mieszkaniowym w 2022 roku - Polski Ład

REKLAMA

REKLAMA

Wsparcie popytu na tańsze mieszkania, podwyżki czynszów najmu i utrzymanie hossy na rynku działek budowlanych – takie mogą być konsekwencje Polskiego Ładu w kontekście rynku mieszkaniowego. Polski Ład z co najmniej kilku powodów – pośrednio i bezpośrednio może wpływać na sytuację na rynku mieszkaniowym. Złożą się na to na przykład efekty zmian w systemie podatkowym i procesie budowlanym. Bezpośrednio rząd postanowił też wpływać na mieszkaniówkę poprzez program kredytów bez wkładu własnego.

Droga do kredytu mieszkaniowego skrócona o kilka lat

Konkretnie chodzi tu o program gwarantowanych kredytów mieszkaniowych. Wprowadzenie takiego rozwiązania od wielu kwartałów postulował HRE Think Tank. Idea ta przekuta w ustawę wejdzie w życie pod koniec maja. Z programu będzie mógł skorzystać każdy kto nie ma własnego „M”, ale też rodziny, które mieszkają w za małym mieszkaniu. Posiadając zdolność i wiarygodność kredytową oraz pieniądze potrzebne na przeprowadzenie transakcji (prowizje, opłaty, taksa notarialna, podatki), będzie można zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości lub budowę domu bez wkładu własnego lub z niewielkim wkładem.

REKLAMA

REKLAMA

Maksymalna kwota gwarancji, o którą będzie się można ubiegać to 100 tys. złotych. Pieniędzy tych nikt nam nie sprezentuje. Kwota ta będzie mogła jedynie zastąpić lub uzupełnić wkład własny do kredytu, który dzięki gwarancji będzie mógł sfinansować cały koszt mieszkania lub domu. Kosztem będzie prowizja (1% kwoty gwarancji). Spekuluje się też, że beneficjenci tego programu mogą zaciągać kredyty z trochę wyższą marżą niż w przypadku standardowych kredytów hipotecznych. Warto też pamiętać, że mieszkania, które będzie można kupić z wykorzystaniem takiego preferencyjnego długu nie mogą być zbyt drogie. Gdyby program działał dziś, to z bieżącej oferty rynkowej w dużych miastach do programu kwalifikowałoby się od kilku - kilkunastu procent ofert w Szczecinie, Lublinie czy Krakowie do ponad połowy ofert w Bydgoszczy, Gorzowie Wielkopolskim czy Olsztynie.

Osoby, które skorzystają z tego rodzaju długów i będą miały dzieci, będą ponadto mogły wnioskować o dofinansowanie z budżetu w formie nadpłaty kredytu (20 tysięcy przy drugim dziecku i po 60 tysięcy w przypadku każdego kolejnego). Program rusza pod koniec maja. Jego największym atutem będzie realne skrócenie drogi do własnego mieszkania o kilka lat. Przeciętnie tak długo zajmuje bowiem parze odkładanie pieniędzy na wymagany przez bank wkład własny.

Efektem tego programu powinno być przede wszystkim umożliwienie zakupu mieszkania rodakom, którzy pomimo posiadania przyzwoitych wynagrodzeń nie są w stanie uzbierać wymaganego przez banki wkładu własnego (np. ponosząc co miesiąc wysokie koszty najmu). W ostatnim czasie utrudniły to dodatkowo dynamicznie rosnące ceny mieszkań. Warto mieć świadomość, że tylko w gronie osób do 35 roku życia, wciąż są potencjalni nabywcy kilkudziesięciu tysięcy mieszkań, którzy zrezygnowali z zakupu przez zawirowania epidemiczne i wciąż nie zrealizowali jeszcze marzeń o własnym „M”. Oczywiście program kredytów bez wkładu własnego może uruchomić tylko ułamek z tej grupy potencjalnych kupujących, ale jest też inna – bez wątpienia bardzo liczna – grupa najemców, którzy w obliczu rosnących cen mieszkań i wysokich kosztów utrzymania przez lata nie mogli odłożyć wystarczającego wkładu własnego, aby w końcu zamieszkać na swoim. Program kredytów bez wkładu własnego jest dla nich szansą na zamieszkanie we własnych czterech kątach.

REKLAMA

I choć program powinien działać stymulująco na popyt, to nie powinien mieć znaczącego przełożenia na wzrost cen mieszkań. To nie jest tak, że ktoś chce dawać potencjalnym beneficjentom pieniądze za darmo. Muszą oni przecież mieć zdolność kredytową, muszą być wiarygodni i muszą mieć pieniądze na przeprowadzenie całej transakcji. Ostatecznie każdą pożyczoną złotówkę trzeba będzie oddać z odsetkami i to odsetkami znacznie wyższymi niż jeszcze kilka miesięcy temu ze względu na podwyżki stóp procentowych. Beneficjenci powinni racjonalnie podchodzić do swoich możliwości. Nie powinno więc dojść do bezmyślnej pogoni za kredytem bez wkładu, co bez wątpienia częściej zdarzać się mogło, gdy możliwość zadłużenia się oznaczała np. kilkadziesiąt tysięcy złotych budżetowej dotacji jak w przypadku działającego przed laty programu Mieszkanie dla Młodych. Warto też przypomnieć co działo się w Wielkiej Brytanii, gdy podobny program działał na wyspach. Po kilkunastu miesiącach można było mu przypisać wzrost cen nieruchomości o około 1%. W sytuacji, z którą mamy obecnie do czynienia (wzrost cen na poziomie 10-15% w 2021 roku) potencjalny wpływ tego programu na ceny nieruchomości jest pomijalny, a za to korzyści społeczne są duże. Przy tym oczywiście powodzenie tego rządowego programu finalnie zależeć będzie od banków i tego jaką ofertę kredytową przygotują.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W kontekście Polskiego Ładu rząd mówił też o pomyśle bonu mieszkaniowego, w ramach którego będzie można dostać wsparcie w ubieganiu się o najem mieszkania z czynszem niższym niż rynkowy (np. SIM czy TBS), a ponadto np. rodziny mogłyby liczyć na dopłatę do zakupu nieruchomości lub budowy domu. Kwota miała być tym wyższa im liczniejsza rodzina. Pomysł ten – zakomunikowany przy okazji prezentacji Polskiego Ładu - przez dłuższy czas nie był przypominany. Dopiero pod koniec 2021 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii potwierdziło, że prace nad tym programem wciąż trwają. Jeśli faktycznie rozwiązanie to zostanie sprawnie wdrożone, to bardzo prawdopodobne, że realnie program zacznie działać najwcześniej w 2023 roku.

Korzyści podatkowe

Już dziś jesteśmy za to świadkami tego jak Polski Ład wpływa na wynagrodzenia rodaków. Pomimo potknięć przy wdrażaniu zmian w życie, szacunki sugerują, że zmiany mogą obniżyć opodatkowanie wielu gospodarstw domowych. Jeśli dodamy do tego spodziewany wzrost wynagrodzeń, to nawet po uwzględnieniu inflacji jest szansa, że wiele osób bieżący rok zamknie „na plusie”. Jest to o tyle ważne, że poziom dochodów rozporządzalnych ludności ma przełożenie na popyt na mieszkania. I choć zmiana raczej nie będzie diametralna, to przynajmniej teoretycznie powinna oddziaływać w kierunku wzrostu popytu na mieszkania - szczególnie te tańsze, czyli tzw. segmentu popularnego.

Najlepiej zarabiający zapłacą więcej

Zupełnie odwrotnie sprawa może wyglądać po drugiej stronie podatkowego spektrum. Przecież zmiany w opodatkowaniu ograniczą dochody „na rękę” tych, którzy zarabiają najwięcej. Wyższa składka zdrowotna, która dodatkowo nie zostanie odliczona od podatku spowoduje, że w kieszeniach najlepiej zarabiających rodaków zostanie po prostu mniej. W oczywisty sposób może to ograniczyć popyt na mieszkania w tej grupie, która przecież na rynku mieszkaniowym jest szczególnie aktywna. Przy czym trzeba mieć świadomość, że wpływ ten powinien także być raczej niewielki.

Wyższe podatki rykoszetem uderzą najemców

Nie sposób nie wspomnieć o zmianach podatkowych, które uderzą przynajmniej częściowo w najemców. Chodzi o konieczność płacenia przez właścicieli mieszkań na wynajem ryczałtu od przychodów z wynajmu zamiast podatku od dochodu. To duża zmiana, bo wielu właścicieli mieszkań na wynajem w Polsce legalnie przez lata nie płaciło podatków od dochodów korzystając z dobrodziejstw amortyzacji. Ta obniżała im dochody z wynajmu, a więc też płacony podatek. Dziś częściowo jest to już niemożliwe. Przepisy przejściowe pozwalają jedynie utrzymać dotychczasową formę rozliczenia w 2022 roku tylko tym, którzy rozliczali się tak dotychczas. Niestety nie powinniśmy mieć złudzeń – właściciele nie wezmą tego dodatkowego kosztu w całości na siebie. Przynajmniej częściowo będą nim chcieli obciążyć najemców.

Do tego brak możliwości korzystania z dobrodziejstw amortyzacji, a więc wynikające z tego wyższe opodatkowanie wynajmu prywatnego oznacza de facto preferencję dla zagranicznych funduszy inwestycyjnych, które w ostatnich kwartałach budowały portfele mieszkań na wynajem wydając na zakup bloków czy nawet całych firm deweloperskich miliardy złotych. Takie zagraniczne fundusze inwestycyjne, w odróżnieniu od pojedynczych właścicieli mieszkań na wynajem, mają znacznie większe spektrum sposobów na to, aby uniknąć opodatkowania w Polsce.

Domy bez pozwoleń nie martwią deweloperów

W kontekście Polskiego Ładu często wspomina się też o możliwości budowy domów do 70 m kw. bez pozwolenia. Gdy poznaliśmy szczegóły tego rozwiązania, to pierwotna euforia ustąpiła co najwyżej ostrożnemu optymizmowi. Uproszczona procedura pozwala trochę skrócić czas potrzebny na formalności i o kilka-kilkanaście tysięcy złotych ograniczyć koszty. Nie ma jednak pewności czy rodacy będą masowo rozpoczynali budowy na podstawie nowych przepisów. Tak samo hitem nie okazała się wcześniej możliwość budowania bez pozwolenia („na zgłoszenie”) budynków do 35 metrów kwadratowych.

Budując dom do 70 m kw. w ramach uproszczonej procedury trzeba przecież będzie i tak posiadać projekty, korzystać z usług geodety czy projektanta tak samo jak w przypadku występowania o pozwolenie na budowę. Do tego korzystając z nowej ścieżki trzeba będzie budować dom dokładnie tak jak w projekcie. Jeśli chcielibyśmy w trakcie budowy dokonać istotnych zmian, to trzeba będzie wystąpić o pozwolenie na budowę i na czas jakiś wstrzymać inwestycję. Do tego osoba, która chciałaby zbudować sobie dom do 70 m kw. musi oświadczyć, że odpowiedzialność za ewentualne błędy konstrukcyjne bierze na siebie. Już dziś pojawiają się głosy, że może to oznaczać problem z finansowaniem budowy przez bank lub ubezpieczeniem powstałej nieruchomości. A gdyby tego było mało, to budując dom do 70 metrów kw. należy oświadczyć, że buduje się dom, aby zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe. To wszystko w sumie może przynieść taki efekt, że nowe regulacje dadzą przede wszystkim potencjał do tego, aby rodacy mogli szybciej i taniej budować wakacyjne nieskomplikowane prefabrykowane dacze. Większość inwestorów powinna raczej podążać dotychczasową ścieżką administracyjną i wnioskować o pozwolenie na budowę. Efektem nowych regulacji może być więc dodatkowy popyt na działki budowlane i rekreacyjne, ale ten już dotychczas był przecież i tak bardzo wysoki.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: HRE Investments

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kupno mieszkania krok po kroku [Wywiad]

Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Ekspertka Natalia Leszczyńska, dyrektor ds. marketingu Pekabex Development, podpowiada jak wybrać mieszkanie, na co zwracać uwagę, by tej decyzji nie żałować. Poniższy wywiad to w istocie poradnik jak kupić mieszkanie krok po kroku.

Od 11 września 2025 r. deweloperzy z nowym obowiązkiem, a kupujący z łatwiejszym dostępem do kluczowych informacji

11 września weszły w życie przepisy nakładające na deweloperów obowiązek publikowania cen ofertowych mieszkań i domów. Informacja dotyczyć ma nie tylko powierzchni użytkowej, ale też np. komórek lokatorskich, miejsc postojowych oraz wszystkich dodatkowych kosztów ponoszonych przez nabywcę.

Zasiedzenie nieruchomości nie zawsze jest możliwe

Zasiedzenie pozwala na nabycie własności nieruchomości przez osobę, która nią włada jak właściciel przez długi czas, mimo że formalnie nim nie jest. Może to być sposób na uregulowanie wieloletnich stanów faktycznych, istnieją jasne sytuacje, w których zasiedzenie jest wykluczone. Kiedy nie można nabyć nieruchomości przez zasiedzenie i jakie przeszkody stoją na drodze do stania się jej prawnym właścicielem?

Zmiany w prawie budowlanym. Nowe przepisy mają zwiększyć bezpieczeństwo pożarowe budynków [Gość Infor.pl]

Polskie przepisy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego budynków od lat pozostawały w tyle za realiami nowoczesnego budownictwa. Teraz szykują się zmiany, które – jak podkreślają eksperci – mogą realnie wpłynąć na bezpieczeństwo mieszkańców oraz użytkowników hal przemysłowych i obiektów użyteczności publicznej.

REKLAMA

Koniec strategii pozornych promocji - od 11 września 2025 r. klient ma z góry dokładnie wiedzieć ile zapłaci za mieszkanie. Zmiany w ustawie deweloperskiej

Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie w 11 lipca 2025 r., to ważny krok w kierunku większej jawności i przewidywalności rynku mieszkaniowego. Zmiany te wprost odpowiadają na rosnące oczekiwania klientów dotyczące transparentności procesu zakupu. Po raz pierwszy nałożono na deweloperów obowiązek publikowania kompletnych i aktualnych danych o każdej inwestycji - od cen metra kwadratowego, przez dodatkowe koszty, aż po historię zmian. Wszystkie te informacje mają być nie tylko dostępne na stronach internetowych firm, lecz także codziennie przekazywane do centralnego rejestru i publikowane w portalu danych publicznych. 11 września kończy się dwumiesięczny okres przejściowy, który przewidział ustawodawca na dostosowanie się deweloperów do nowych przepisów.

Owoce sąsiada na mojej działce. Jakie są przepisy?

Relacje sąsiedzkie mogą być źródłem wielu nieprzewidzianych sytuacji, zwłaszcza na granicy działek. Do kogo należą owoce sąsiada, które spadły na nasz grunt? Kwestie te regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Stopy procentowe: decyzja RPP a kredyty i mieszkania [Komentarz]

Stopy procentowe znowu poszły w dół. Jak wpływa to na kredyty i kupno mieszkania? Decyzja RPP oceniana jest pozytywnie przez polskich przedsiębiorców. Samo obniżenie stóp procentowych nie jest jednak game changerem. Potrzeba planu gospodarczego.

Kiedy zaczyna się jesień 2025 r.?

Nie tak łatwo odpowiedzieć na pytanie, kiedy zaczyna się jesień. Inne będą daty rozpoczęcia jesieni astronomicznej, kalendarzowej, meteorologicznej, fenologicznej i termicznej. Jakie więc daty początku jesieni można wskazać w 2025 roku?

REKLAMA

Nowe przepisy budowlane - jakie zmiany szykują się na rynku mieszkaniowym? Będzie drożej

Projekt nowego rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych budynków wprowadza regulacje dotyczące m.in. instalacji punktów ładowania pojazdów elektrycznych, paneli fotowoltaicznych, magazynów energii oraz dostępności dla osób niepełnosprawnych i seniorów. Jak deweloperzy oceniają te zmiany i jaki będą miały wpływ na koszty inwestycji mieszkaniowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Dlaczego fotowoltaika się pali? Jest luka w prawie budowlanym

Dlaczego dochodzi do pożarów instalacji fotowoltaicznej? Ekspert Stowarzyszenia Elektryków Polskich tłumaczy, że wina leży po stronie słabej jakości montażu fotowoltaiki. Co więcej, wiele instalacji powstało bez projektu technicznego. Tutaj jest luka w prawie budowlanym.

REKLAMA