Budownictwo 2022. Czy Polska pozostanie największym placem budowy w Europie?

Jak wskazują ekonomiści, pierwszymi oznakami wielkiego kryzysu w latach 1929–1933 były problemy ze zbytem produktów i spadkiem produkcji. Przez co rosły światowe zapasy różnych towarów, które magazynowano ze względu na redukcję zapotrzebowania. Dodatkowo w USA rozpoczął się kryzys na rynku budowlanym. To z kolei fatalnie oddziaływało zarówno na wytwórców materiałów, jak i zapotrzebowanie na robotników budowlanych. Zatrzymanie tej wielkiej "machiny" w efekcie wywołało tragiczne dla ludzkości skutki.

Budownictwo ważnym wskaźnikiem kondycji gospodarki

Kluczowe okazują się fundusze z budżetu UE na lata 2021-2027, jak i z Funduszu Odbudowy, to łącznie 770 mld zł które, mają ogromny wpływ na sytuację branży budowlanej oraz będą silnie oddziaływać na całą gospodarkę. Jak sygnalizują eksperci, ewentualne opóźnienia w tym obszarze mogą skończyć się dla całego budownictwa dużymi problemami.

Zwykle między następującymi po sobie budżetami unijnymi następowało zatrzymanie napływu środków unijnych i pauza w finansowaniu projektów budowlanych. Podczas tej przerwy niewiele się działo, a stagnacja na rynku materiałów budowlanych zwykle oznaczała również niskie ich ceny. Jednak gdy pojawiały się kolejne kontrakty z nowej perspektywy unijnej, to firmy rozpoczynały silną rywalizację i to głównie przez warunki cenowe. Warto pamiętać, że gdy prace budowlane ruszały i następowała ich kumulacja to ceny materiałów rosły. Zatem firmy, które wygrały przetargi, proponując zbyt niskie stawki, miały problemy z rentownością, pozostając w niezwykle trudnej sytuacji. Istotnym wyzwaniem okazuje się, aby obecnie w okresie dużej niestabilności rynkowej właściwe oszacować koszty i wynegocjować odpowiednie warunki długofalowe.

- Skala ożywienia inwestycji publicznych będzie ściśle uzależniona od napływu środków UE, których ewentualne ograniczenie może w stosunkowo krótkim czasie wywołać bardzo poważne konsekwencje dla funkcjonowania sektora budownictwa i branż pokrewnych. To między innymi dzięki funduszom unijnym na ścieżkę wzrostu będą mogły powrócić inwestycje JST (Jednostka Samorządu Terytorialnego), które obecnie próbuje stymulować rząd (w ramach Programu Inwestycji Strategicznych), aby przynajmniej częściowo zrekompensować samorządom ubytek dochodów budżetowych po wprowadzeniu swojego sztandarowego programu, czyli Polskiego Ładu. Na środki UE oczekują również inwestycje energetyczne i hydrotechniczne - informuje Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracowników Budownictwa.

Sygnały dla gospodarki

Jak policzyła firma konsultingowa Deloitte oraz Związek Pracodawców Producentów Materiałów dla Budownictwa łączny wpływ sektora materiałów i usług budowlanych odpowiada za 20,3 proc. PKB i prawie 2,6 mln miejsc pracy. To oznacza, że 1/5 rynku pracy w Polsce to ludzie związani bezpośrednio lub pośrednio z budownictwem. Z punktu widzenia budżetu państwa branża budowlana jest też bardzo istotna, gdyż stanowi 11-12 proc. rocznych dochodów sektora finansów publicznych.

Polska wydała w 2020 r. 7,4 proc. PKB na inwestycje budowlane, podczas gdy średnia Unii Europejskiej wyniosła 5,86 proc. Znaczny udział budownictwa w narodowym PKB miał miejsce przede wszystkim w krajach Europy Środkowo-Wschodniej. W 2020 r. Polska znalazła się w nim na drugim miejscu w UE, zaraz za Finlandią. W pierwszej dziesiątce rankingu uplasowały się również Litwa, Rumunia, Łotwa, Słowacja i Estonia. Tym krajom sprzyjała realizacja projektów współfinansowanych ze środków UE i rosnący popyt w budownictwie mieszkaniowym. Dla przykładu obecnie na liście największych inwestycji budowlanych w Polsce jest przebudowa stacji Warszawa Zachodnia. Wartość kontraktu to blisko 2,5 mld zł brutto. Realizujący inwestycję Budimex podaje, że na budowie pracuje 0,5 tys. osób i około 70 firm podwykonawczych. Co wskazuje, że specyfiką branży jest ogromna rola małych i średnich tzw. mikro firm.

Rynek budowlany jest znaczącym wskaźnikiem kondycji gospodarki. W 2021 r. odnotowaliśmy umiarkowanie spowolnienie koniunktury inwestycyjnej w segmencie publicznym. Natomiast znakomita koniunktura w segmencie prywatnym, to zasługa szczególnie mieszkaniówki, obszaru przemysłowego i nieruchomości pod inwestycje logistyczne. Dla przykładu od stycznia do listopada ub. r. Polacy kupili największą liczbę nieruchomości od przeszło 20 lat. Do użytkowania oddano łącznie ponad 208 tys. mieszkań, czyli o 5,3 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Rekordowa liczba dotyczy nie tylko lokali mieszkalnych, ale również działek budowlanych i rekreacyjnych.

Branża oczekuje na podsumowanie całego roku przez GUS, ale jest niemal pewne, iż w 2021 r. powstało rekordowe około 230 tys. nowych domów i mieszkań (221 tys. 978 w roku 2020). Co trzecia transakcja została sfinalizowana, jako inwestycja z myślą o wynajmie lub późniejszej odsprzedaży. Główną przyczyną była ochrona oszczędności przez inflacją i niekorzystne lokaty bankowe.

Miniony rok był rekordowy również pod względem liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych, gwałtownego wzrostu cen mieszkań, aktywności firm deweloperskich w mniejszych miejscowościach i segmencie domów jednorodzinnych oraz wzmożonych inwestycjach w prywatny sektor nieruchomości na wynajem (PRS). Choć w tym roku mieszkaniówka wydaje się znajdować poza peakiem sprzedażowym, to nadal można spodziewać się dużego popytu.

Nowe wyzwania dla budowlanki

Obecnie jednym z największych wyzwań dla branży budowlanej jest z jednej strony zapełnienie portfela zleceń oraz dalszy niespotykany wzrost cen materiałów, przy jednoczesnym niedoborze wielu z nich. Przyczyny tej sytuacji są złożone i wynikają z kilku kluczowych czynników zewnętrznych i wewnętrznych. Pamiętajmy też, że budownictwo funkcjonuje na bardzo małych marżach liczonych od wielkich wartości inwestycji. Niezwykle ważne okazują się właściwe kosztorysy i partnerskie relacje z inwestorami, ponieważ każde wahnięcie cen powoduje, że poziom rentowności netto gwałtownie się zmienia, często przybierając nawet wartości ujemne. Dla wielu firm już obecna sytuacja może spowodować sytuacje krytyczne.

Problemem w 2022 r. będzie również narastająca presja płacowa i ograniczony zasób wykwalifikowanej kadry. Niedobór pracowników może być wyjątkowo dotkliwy w okresie nadchodzącej kumulacji robót budowlanych we wszystkich segmentach budownictwa.

Istotna jest również relacja między firmami budowlanymi a administracją publiczną. Inwestycje publiczne generują połowę całej produkcji budowlano-montażowej. Natomiast udział robót budowlanych w wartości udzielonych zamówień publicznych to aż 33-48 proc. W fazę realizacji ma wejść wiele projektów drogowych realizowanych na zlecenie GDDKiA oraz zaczną rozpędzać się inwestycje energetyczne związane z transformacją klimatyczną naszej gospodarki.

Za to, jak ocenia Polski Związek Pracowników Budownictwa, w najbliższych latach należy spodziewać się głębokiego dołka inwestycyjnego w segmencie kolejowym, a firmy budowlane z niecierpliwością oczekują na zwiększenie skali nowych inwestycji drogowych, energetycznych i samorządowych. Natomiast jeżeli nie wydarzy się nic niespodziewanego, to w latach 2023-2026 możemy spodziewać się kolejnej kumulacji robót budowlanych we wszystkich segmentach budownictwa jednocześnie.

Niewątpliwie przed nami dużo wyzwań. Jak mawiał Ulrich Tölle, nauczyciel duchowy i pisarz: "W każdym kryzysie ukryta jest szansa…" Niezwykle interesującym obszarami w br. będą przedsięwzięcia inżynieryjne, szczególnie w branży IT, energetycznej, obszary OZE oraz energetyki jądrowej, która będzie napędzać wiele równoległych inwestycji. Innym ciekawym polem są nowoczesne drewniane konstrukcje budowlane w technologii CLT i prefabrykacja oraz zastosowanie rozwiązań proptechowych.

Adam Białas, Ekspert rynku nieruchomości, dyrektor BIALAS Consulting & Solutions, dziennikarz biznesowy